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BGH begrenzt Schadensersatz bei Hausschwamm

Die versteckten Mängel einer Immobilie sind sehr oft Anlass für Rechtsstreitigkeiten und Urteile der Gerichte.

Vielfach geht es um die Frage, ob ein Mangel wirklich verdeckt war oder ob der Verkäufer davon wusste. Häufig geht es auch um den zu ersetzenden Schaden.

BGH zur Schadenshöhe

So ist es auch in einer ganz aktuellen Entscheidung des BGH, die in der vergangenen Woche veröffentlicht worden ist.

In dem Urteil des BGH vom 4. April 2014 (Aktenzeichen V ZR 275/12) hat der BGH zur Begrenzung der Schadensersatzpflicht eines Grundstücksverkäufers entschieden.

Hintergrund: Unverhältnismäßig hoher Aufwand bei Schäden

Was sind unverhältnismäßig hohe Kosten bei der Beseitigung von Mängeln in einer Immobilie? Genau diese Frage musste der BGH beurteilen.

In dem letzte Woche veröffentlichten Urteil hat der BGH festgelegt:

Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten sei der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt.


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Haus mit Hausschwamm gekauft

Hausschwamm ist ein Alarmwort in der gesamten Immobilienwirtschaft. Jeder weiß, dass ein mit echtem Hausschwamm befallenes Haus teuer saniert werden muss.

In dem vom BGH zur Entscheidung vorgelegten Fall hatte ein Käufer ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 € vom Verkäufer erworben.

Nach der Übergabe der Immobilie an den Käufer stellte dieser den Befall des Gebäudes mit echtem Hausschwamm fest.

Nun setzt der Gerichtsmarathon der beiden Parteien ein

Der Käufer bekommt in einem Verfahren vor dem LG am Ende einen Schadensersatz von etwa 90.000,- € sowie etwa 45.000,- € als Ausgleich des Minderwerts der Immobilie nach der Schwammsanierung.

In diesem Urteil wurde der Verkäufer außerdem verpflichtet, den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Dieser Verfahrensteil ist rechtskräftig abgeschlossen worden.

Fortsetzung bis zum BGH

Der Käufer schloss die Sanierung des gekauften Mehrfamilienhauses ab. Danach forderte er vom Verkäufer einen weiteren Schadensersatz von etwa 500.000,- € ein. Das Land- und das Kammergericht gaben der Klage statt.

Das Kammergericht meinte sogar, dass der Verkäufer unbegrenzt hafte. Auch in diesem Verfahren ging es um die Verhältnismäßigkeit der Kosten für die Beseitigung von Schäden.

Schließlich läge der Verkehrswert der mangelfreien Immobilie bei 600.000,- € und die Zahlungen, zu denen der Verkäufer bislang verurteilt sei, würden diesen Betrag nur um etwa 6% übersteigen.

BGH: Es gibt eine Grenze für den Schadensersatz

Diese Grenze sieht der BGH zum Schutz des Verkäufers bei der Höhe des Minderwertes der Immobilie begrenzt.

In anderen Worten: Der Käufer kann Schadensersatz bis zur Höhe des mangelbedingten Minderwerts der Immobilie verlangen, nicht aber darüber hinaus.

Bei Grundstücksverkäufen seien die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Wenn also der Wert der mangelfreien Immobilie 600.000,- € betrage, der Zeitwert mit Befall von Hausschwamm aber nur etwa 500.000,- €, dann liege eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten in diesem Verfahren wohl vor.

Bei der Beurteilung der Verhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten müsse auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abgestellt werden.

Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte.

Das Kammergericht wird diese Frage noch einmal untersuchen.

Wichtig ist für Sie die grundsätzliche Erwägung des BGH, die Kosten der Mängelbeseitigung auf den Minderwert der Immobilie zu begrenzen.

8. April 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.