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BGH Entscheid: Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter vom Vermieter Geschäftsräume zum Betrieb eines Restaurants angemietet.

Hinsichtlich der Betriebskosten war mietvertraglich geregelt, dass der Mieter als „sonstige Kosten“ auch die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ trägt.

Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 enthielten auf den Mieter entfallende Verwaltungskosten von ca. 5.000 € pro Jahr. Diese Kosten ergaben sich aus einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5% der Bruttomiete, also Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer.

Der Mieter hielt die Klausel für überraschend und sah sich durch sie unangemessen benachteiligt. Seiner Ansicht nach war diese Klausel daher unwirksam.

Der BGH gab jedoch dem Vermieter recht. Die Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten ist weder überraschend, noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen.

Die Klausel ist weder überraschend …

Bei Gewerbemietverhältnissen ist es im Gegensatz zur Wohnungsmiete nicht ungewöhnlich, dass der Mieter mit Verwaltungskosten belastet wird.

Daher ist die Klausel nicht so ungewöhnlich, dass der Mieter damit nicht zu rechnen brauchte. Das wäre aber für eine überraschende und damit unwirksame Klausel erforderlich gewesen.


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… noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen

Der BGH sah auch keine unangemessene Benachteiligung darin, dass die Höhe der Verwaltungskosten bzw. deren Berechnungsgrundlage im Mietvertrag nicht angegeben war. Vielmehr sah er den Mieter hier durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit ausreichend geschützt.

Nach diesem Gebot müssen sich die Betriebskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten. Die Höhe der Verwaltungskosten von 5,5% der Bruttomiete sah der BGH als durchaus üblich an. Aus diesem Grund musste der Mieter auch ohne Bezifferung damit rechnen, dass Verwaltungskosten dieser Größenordnung anfallen.

Die Bezeichnung „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ist ebenfalls hinreichend bestimmt. Darauf wies der BGH in seinem Urteil ausdrücklich hin.

Das bedeutet das Urteil für Sie

Mit dieser durchaus erfreulichen Entscheidung hat der BGH Ihnen als Vermieter die Umlage der Verwaltungskosten erheblich erleichtert. Sie brauchen nun in Ihrem Mietvertrag weder eine genaue Bezifferung noch eine Berechnung dieser Kosten anzugeben.

Es reicht vielmehr völlig, wenn Sie unter dem Punkt Betriebskosten etwa wie folgt formulieren: „An sonstigen Betriebskosten trägt der Mieter die folgenden Kosten: Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung.“

Achten Sie aber unbedingt darauf, dass sich die Verwalterkosten im Rahmen des Notwendigen und Ortsüblichen halten. Eine Höhe von 5,5% der Bruttokosten hat der BGH nun mit seinem Urteil abgesegnet.

Würden Sie eine völlig überteuerte Hausverwaltung beauftragen, dürfte Ihr Mieter die Kosten um den überteuerten Teil kürzen.

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Anforderungen an die Vertragsklausel

Sie können im Gewerbemietvertrag die Verwalterkosten wirksam umlegen.

Verwalterkosten können für den klassischen Haus- und Wohnungsverwalter ebenso anfallen, wie für einen Facility Manager oder Objektmanager, der die technische und kaufmännische Verwaltung des Objekts übernimmt.

Das Gesetz sieht die Umlage solcher Verwalterkosten auf den Mieter zwar nicht ausdrücklich vor. Dennoch können Sie die Umlage derartiger Kosten mietvertraglich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vereinbaren.

Das gilt jedoch nur für gewerbliche Mietverhältnisse, bei Wohnungsmietverträgen ist eine solche Regelung unwirksam.

Im Hinblick auf den gesetzlichen Grundgedanken der Transparenz der Vertragsklauseln war es jedoch in der Rechtsprechung lange Zeit umstritten, welche Anforderungen an eine solche Klausel zu stellen sind.

Konkret ging es um die Frage, ob es reicht, wenn Sie mietvertraglich vereinbaren, dass die „Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung auf den Mieter umzulegen sind“, ohne dazu nähere Angaben zu machen.

Dieser Frage hat sich nun der Bundesgerichtshof (BGH) angenommen und entschieden: Der Vermieter von Gewerberaum kann Verwaltungskosten auch durch einen Formularvertrag auf den Mieter umlegen. Er muss die Kosten weder vorher beziffern noch höhenmäßig begrenzen (BGH, Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.