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BGH: Mietminderung betrifft alle Betriebskosten

Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie die Minderung Ihres Mieters in jedem Fall korrekt in Ihre Betriebskostenabrechnung einbinden.

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der BGH erneut mit diesem Thema, der Auswirkung einer Minderung auf die Betriebskosten, befasst und ist hier sogar noch weiter gegangen:

Die Mietminderung bezieht sich auf die gesamten von Ihrem Mieter zu zahlenden Betriebskosten (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).

Fehler: Vermieter setzte Betriebskosten in voller Höhe an

Im konkreten Fall ging es um eine vom Mieter zu leistende Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Im Abrechnungsjahr hatte der Mieter mehrere Monate lang wegen unstreitiger Mängel die Miete gemindert.

Der Vermieter hatte die Minderung von der Bruttomiete vorgenommen, also jeweils anteilig von der Nettomiete und den Betriebskostenvorauszahlungen.


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In der Abrechnung setzte er die Betriebskosten jedoch in voller Höhe an. Der Mieter war der Auffassung, dass die Minderung nicht nur bei den Vorauszahlungen, sondern bei der gesamten Abrechnung Berücksichtigung finden müsse.

Der BGH gab dem Mieter recht, die Betriebskostenabrechnung war fehlerhaft.

Die Karlsruher Richter betonten zunächst nochmals, dass die Minderung von der Bruttomiete vorgenommen werden müsse. Daher sei es richtig, wenn sich die Minderung auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen erstrecke.

Alle angefallenen Betriebskosten einrechnen

Darüber hinaus, und das ist das Neue an der Entscheidung, betrifft die Minderung die gesamten für den Mieter anfallenden Betriebskosten. Die Minderung bezieht sich nämlich, so der BGH, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Betriebskosten und nicht nur auf die der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.

Folge: Minderung erst nach Abrechnung bezifferbar

Das Urteil hat für Sie als Vermieter die Folge, dass Sie den konkreten Minderungsbetrag erst dann bestimmen können, wenn alle Betriebskosten für das Abrechnungsjahr feststehen.

Ebenso können Sie erst aufgrund der Abrechnung unter Berücksichtigung der Minderung feststellen, wie hoch eine Nachzahlung oder ein mögliches Guthaben zugunsten Ihres Mieters ausfällt.

Erhöhter Verwaltungsaufwand für Vermieter

Außerdem bringt das Urteil für Sie einen erhöhten Verwaltungsaufwand mit sich. Haben Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine Minderungsquote geeinigt, können Sie die Angelegenheit nicht abschließen.

Es ist dagegen erforderlich, dass Sie sich einen Vermerk über die Minderung für Ihre Unterlagen über die Betriebskostenabrechnung machen.

In diesem führen Sie genau auf, für welchen Zeitraum und in welcher Höhe Ihr Mieter mindern durfte. Das müssen Sie in der Abrechnung der Betriebskosten dann berücksichtigen.

Abrechnungsunternehmen informieren

Achtung: Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung durch ein Abrechnungsunternehmen erstellen lassen, vergessen Sie bitte nicht, dieses über die erfolgte Mietminderung zu informieren, damit es diese entsprechend in die Abrechnung einfließen lassen kann.

Andernfalls wäre der Ärger mit Ihrem Mieter vorprogrammiert.

26. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.