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BGH: Die mietvertragliche Kündigungsbeschränkung unter der Lupe

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einem aktuellen Urteil zu entscheiden, ob ein Vermieter ein Mietverhältnis trotz einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB kündigen kann.

Ein Mieter hatte im März 1998 eine Wohnung angemietet. Zu Beginn des Mietverhältnisses befanden sich in dem Gebäude drei Mietwohnungen.

In dem Mietvertrag war jedoch vereinbart worden, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen wird. Nur in Ausnahmefällen und bei berechtigtem Interesse des Vermieters sollte das Mietverhältnis kündbar sein.


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Im Juli 2009 erwarb ein neuer Eigentümer das Mietshaus. Dieser legte die Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnte sie seitdem selbst.

Anfang November 2009 und Ende Juni 2010 kündigte der Vermieter dem verbliebenen Mieter wegen Eigenbedarfs und stützte die Kündigung außerdem auf § 573a BGB.

Hiernach kann ein Mietverhältnis in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekündigt werden, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.

Da der Mieter beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe widersprach, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des BGH hat entschieden, dass eine Kündigung gemäß § 573a BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen wurde.

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber von Mietwohnungen anstelle des vormaligen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für eine Kündigungsbeschränkung.

Da das vorinstanzliche Gericht über die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung jedoch noch nicht entschieden hatte, hat der BGH den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung an dieses Gericht zurück verwiesen (BGH, Urteil v. 16.10.13, Az. VIII ZR 57/13).

21. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.