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BGH: Rauchen ist freie Lebensführung eines jeden Mieters

Bereits im Jahr 2006 (Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Rauchen in der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

Damit stellt der BGH klar, dass Rauchen grundsätzlich zur freien Lebensführung eines jeden Mieters gehört.

Mit anderen Worten: Ihr Mieter darf in der von ihm gemieteten Wohnung rauchen. Da das Rauchen zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung zählt, muss er auch Schäden, die lediglich aus diesem Gebrauch resultieren, nicht ersetzen.

Mieter darf nicht exzessiv rauchen

Nach einer Entscheidung des BGH aus dem letzten Jahr (Urteil v. 05.03.08, Az. VIII ZR 37/07) gilt jedoch: Exzessiver Tabakgenuss Ihres Mieters ist dann eine Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch die üblichen Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

Hierzu zählen das Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper sowie der Türen und Fenster von innen.

Sofern diese Maßnahmen keine Abhilfe schaffen, etwa weil die Wohnung auch nach der Renovierung nach Nikotin riecht, haben Sie einen Schadensersatzanspruch gegenüber Ihrem Mieter.

Das gilt auch dann, wenn es aufgrund eines extremen Tabakkonsums früher zum Renovierungsbedarf kommt.

Rauchverbot im Mietvertrag nur als Individualabsprache zulässig

Als Vermieter liegt es in Ihrem Interesse, dass in Ihrer Wohnung gar nicht geraucht wird. Stellen Sie daher bereits im ersten Gespräch mit einem potenziellen Mieter fest, ob er raucht. Sprechen Sie dieses Thema unbedingt konkret an.


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Offenbart sich Ihr Mietinteressent als Raucher, treffen Sie mit ihm eine Regelung, nach der das Rauchen in der Wohnung untersagt ist. Aber Achtung: Eine solche Klausel ist nach dem BGH nur in Form einer Individualvereinbarung wirksam.

Nehmen Sie dagegen ein Rauchverbot in einen Formularmietvertrag auf, ist diese Vereinbarung unwirksam.

Rauchverbot im Formularvertrag unwirksam

Bei einem Formularvertrag handelt es sich um ein vorformuliertes Vertragswerk, das von einem Vertragspartner einseitig gestellt wird und für eine Mehrzahl von Vertragsabschlüssen vorgesehen ist.

Formularverträge sind gewissen, im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Inhaltsbeschränkungen unterworfen, die verhindern, dass der Vertragspartner, der auf das Formular keinen Einfluss hat, nicht unangemessen benachteiligt wird.

Wichtig: Sie können sich mit Ihren mietvertraglichen Vereinbarungen schnell im Bereich des Formularmietvertrags befinden. Verwenden Sie für Ihre Wohnung z. B. einen vorgedruckten Mietvertrag aus dem Internet, so ist dieser auch für die Wohnungen anderer Vermieter bestimmt und damit ein Formularvertrag.

Aber auch, wenn Sie selbst einen Mietvertrag entwerfen, um ihn für mehrere Wohnungen zu benutzen, handelt es sich um einen Formularvertrag.

Gleiches gilt für Anlagen zum Mietvertrag, die Sie für mehrere Wohnungen benutzen möchten.

Möchten Sie ein Rauchverbot in einen solchen Mietvertrag aufnehmen, ist eine diesbezügliche Klausel unwirksam.

So schließen Sie Individualvereinbarung über Rauchverbot ab

Für das Vorliegen einer Individualvereinbarung ist entscheidend, dass die Vertragsparteien den betreffenden Punkt gemeinsam mündlich besprochen und ausgehandelt haben.

Anders als beim Formularvertrag haben hier beide Vertragsparteien gleiche Chancen und eine gleichrangige Verhandlungsposition bei der Einflussnahme auf den Vertragsinhalt.

Individuelle Vereinbarungen sind, sofern sie nicht gegen die guten Sitten oder gesetzliche Verbote verstoßen, immer wirksam.

Es spricht für das Vorliegen einer Individualvereinbarung, wenn Sie das Rauchverbot in einer Anlage zum Mietvertrag formulieren und diese Anlage handschriftlich gefertigt ist.

Dies jedoch nur, wenn Sie das Verbot zuvor mit Ihrem Mieter – und zwar nur mit diesem – ausgehandelt haben.

Benutzen Sie die gleiche Anlage für alle Ihre Mieter, handelt es sich aber wiederum um eine Formularvereinbarung. Han deln Sie daher das Rauchverbot unbedingt in einem individuellen Gespräch mit Ihrem Mieter aus.

Rauchen schadet der Wohnung

Raucht Ihr Mieter in der Mietwohnung, kann ein hoher Schaden entstehen. Nikotinrückstände setzen sich nämlich nicht nur an den Wänden und Decken, sondern auch an Türen, Türrahmen, Einbauschränken und Fensterrahmen ab.

Bereits nach kurzer Zeit kann Ihre Wohnung vergilbt und unansehnlich sein.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.