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Brandgefahr: Mieter- und Vermieterrechte für 2015

Das Mietrecht gestaltet sich nicht gerade einfach. Gerade im Falle eines Brandes oder dessen Vorsorge gibt es für das Jahr 2015 einiges zu beachten.

Der Fall: Brand durch erhitztes Öl im Kochtopf

Der Bundesgerichtshof musste sich mit diesem interessanten Fall beschäftigen (Urteil vom 19.11.2014, Az.: VIII ZR 191/13): Die 12-jährige Tochter von Mietern hatte Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, dann die Küche verlassen und so entstand nicht nur ein Brand, sondern auch ein erheblicher Sachschaden.

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies zu Recht auf die bestehende Gebäudeversicherung des Vermieters. Der wollte seine Versicherung aber nicht in Anspruch nehmen, da dies zu einem Ansteigen der Versicherungskosten führen würde.

Selbst wollte der Vermieter den Brandschaden natürlich auch nicht beseitigen. Dafür waren nach seiner Ansicht die Mieter zuständig, die den Mangel schuldhaft verursacht hätten.


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Einklagbarer Anspruch auf Beseitigung des Schadens und Mietminderung

Die Mieter waren naturgemäß anderer Auffassung und verklagten den Vermieter. Sie klagten die Beseitigung des Brandschadens und zusätzlich ein Mietminderungsrecht ein. Nach ihrer Auffassung hatten sie sich über die Umlage der Betriebskosten auch an der Gebäudeversicherung finanziell beteiligt.

Und sie erhielten Recht. Nach dem Bundesgerichtshof darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die anteilig von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Außerdem muss der Vermieter auf die Versicherung in solchen Fällen zurückzugreifen. Zudem wurde den Mietern tatsächlich auch ein Minderungsrecht zugesprochen!

Rauchwarnmelder: Mieter müssen die Installation dulden

Die Installation von Rauchwarnmeldern in einer Mietwohnung stellt keine Modernisierung dar. Ein Vermieter muss sie deshalb nicht ankündigen und ein Mieter muss die Anbringung von Rauchmeldern dulden. Dies entschied das Landgericht Halle im Juni 2014.

Ein Vermieter wollte Rauchwarnmelder in seiner Mietwohnung anbringen. Der Mieter war der Ansicht, dass dies eine Modernisierung darstelle, der er zunächst zustimmen müsse. Zudem hatte er bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder im Jahr 2009 eingebaut. Da der Mieter nicht einsichtig war, reichte der Vermieter eine Klage auf Duldung ein.

Unzumutbare Härte bei der Anbringung von Rauchmeldern nicht gegeben

Mit Erfolg! Der Einbau von Rauchwarnmeldern kann durch Einsatz leichter Klebe- und Bohrtechniken durchgeführt werden. Lärm- und Staubentwicklung sind ausgeschlossen. Eine irgendwie unzumutbare tatsächliche Härte bei der Umsetzung der Anbringung der Rauchwarnmelder ist schließlich nicht ansatzweise zu erkennen, wenn beim Einbau von ca. 15 Minuten unter Einsatz von lediglich leichter Klebe und Bohrtechnik vorgegangen wird.

Wenn ein Mieter eigenmächtig bereits Rauchmelder eingebaut hat, erfüllt er nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn. Vielmehr hätte der Mieter einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter.

Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine duldungspflichtige Maßnahme, die wegen des geringfügigen Eingriffes eine Bagatellmaßnahme gemäß § 555 c Abs. 4 BGB darstellt und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedarf.

Schon allein dadurch, dass keine Mieterhöhung erfolgt, entfällt der wirtschaftliche Härtegrund, da lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgt (LG Halle, Urteil v. 30.06.14, Az. 3 S 11/14).

23. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.