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Buch mit sieben Siegeln – Das Wettbewerbsrecht für Immobilienmakler

Das Wettbewerbsrecht bleibt ein Buch mit Sieben Siegeln. Fehler führen schnell zu Abmahnungen. Betroffen sind häufig auch Immobilienmakler mit einem falschen Impressum sowie Fotos, die unberechtigterweise verwendet werden.

Ich habe mit Rudolf Koch, Wettbewerbsrechtsexperte im IVD, über die häufigsten Fehler gesprochen.

Frage: Herr Koch, die Verordnung für Informationspflichten sorgt für viel Wirbel unter Immobilienunternehmen. Worum geht es?

R. Koch: Die Verordnung über die Informationspflichten für Dienstleistungserbringer (DL-InfoV) setzt eine Vorgabe der EU-Kommission in deutsches Recht um. Darin sind zusätzliche Informationspflichten geregelt, die Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständige ihren Kunden geben müssen. Viele dieser Angaben kennen die Immobilienmakler bereits aus dem Telemediengesetz für die Homepage. Jetzt kommen einige Angaben hinzu.

Frage: Welche Angaben sind das?

R. Koch: Ganz neu ist, dass Immobilienmakler verpflichtet sind, ihre Kunden über eine bestehende Vermögensschadenversicherung aufzuklären. Wichtig ist, dass die Immobilienmakler diese Angabe von sich aus machen müssen und nicht erst auf Nachfrage des Kunden. Zusätzlich müssen Immobilienunternehmen in Zukunft auf Nachfrage des Kunden angeben, ob sie sich bestimmten Verhaltensregeln unterworfen haben. Als Mitglied im Berufsverband IVD wäre das z.B. die Angabe zu den Standes- und den Wettbewerbsregeln sowie Angaben zu dem Schlichtungsverfahren vor dem Ombudsmann Immobilien.

Frage: Wo und wie müssen diese Angaben gemacht werden?

R. Koch: Diese Angaben muss das Unternehmen dem Kunden zugänglich machen. Das kann durch einen Aushang im Büro geschehen oder durch Zusendung mit Angeboten oder nach dem ersten Kontakt. Ich rate dringend dazu, die Angaben nach der DL-InfoV nicht in das Impressum im Internet aufzunehmen. Hier drohen weitere Abmahnungen, wenn die Angaben im Impressum dann doch nicht ganz vollständig sind.

Frage: Sie bearbeiten jährlich über tausend Abmahnungen im Immobilienbereich. Was sind die wichtigsten Fehler, die gemacht werden?


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R. Koch: Wir haben einmal im IVD eine Stichprobe von Impressumsangaben im Internet gemacht. Ich bin erschüttert, wie viele Impressen falsch sind. Mehr als 2/3 aller Impressen waren falsch. Es beginnt bei der falschen Firmenbezeichnung, fehlenden Angaben zum Handelsregister, fehlenden Angaben zur rechtlichen Vertretung eines Unternehmens. Die Aufsichtsbehörde wird vielfach nicht genannt.

Frage: Viele der Abmahnungen, die Sie bearbeiten, drehen sich um „falsche Anforderungen“, die an Immobilienmakler gestellt werden.

R. Koch: Das ist richtig. Die DL-InfoV sagt z.B., dass einem Kunden die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung benannt werden muss. Die Verordnung sagt aber nicht, dass diese Angabe auf der Webseite stehen muss. Wenn nun eine Abmahnung kommt, in der ein unvollständiges Impressum genau aus diesem Grund angemahnt wird, dann ist die Abmahnung schlicht falsch und unbeachtlich.

Frage: Herr Koch, wenn ein Unternehmen sein Impressum auf der Webseite ändern will, muss es dann die Anforderungen der DLInfoV erfüllen?

R. Koch: Immer wieder geht es um das Impressum, auch wenn heute eigentlich ein anderes Thema bei den Abmahnungen im Vordergrund steht. Mich erreichen im Rahmen der IVD-Hotline für Wettbewerbsrecht viele Anfragen zur DL-InfoV. Viele Unternehmen wollen ihr Impressum um Angaben zur Versicherung usw. ergänzen. Ich rate allen davon ab, dies zu tun.

Frage: Was empfehlen Sie stattdessen?

R. Koch: Generell sollten die erforderlichen Angaben – so wie sie die Verordnung enthält – zusammengefasst werden und da diese Informationspflichten nicht nur für den Geschäftsverkehr im Internet gelten, sondern ganz allgemein, rate ich zu einer separaten Informationsmöglichkeit mit allen nach DL-InfoV Angaben. Diese können leicht verschickt werden oder in den Geschäftsräumen – wie die Preisübersicht – ausgehängt werden.

Frage: Also sollen Immobilienunternehmen diese Angaben nicht in das Impressum aufnehmen?

R. Koch: Mein Rat geht klar zum Aushang und Versenden. Auch gibt es inzwischen – so z.B. von der Bundesrechtsanwaltskammer für die Anwaltschaft – schwerwiegende Bedenken gegen diese Regelung. Also: Die Angaben zur DL-InfoV gehören in den Aushang im Büro und können verschickt werden, aber Sie gehören nicht ins Impressum.

Frage: Vor 10 und 15 Jahren waren die häufigsten Gründe für eine Abmahnung von Immobilienmaklern die falschen Abkürzungen „Wfl.Nfl.“, „qm“ oder die fehlende oder unzureichende Angabe der Nebenkosten bei der Vermietungsanzeige einer Wohnung. Das hat sich demnach geändert.

R. Koch: Das ist richtig. Diese Positionen haben deutlich abgenommen. Das liegt auch daran, dass viele Serienabmahner, die ja nach wie vor ein großes Problem darstellen, im Internet die Webseiten und die Immobilienportale auf so genannte Fehler durchsuchen und dann abmahnen.

Frage: Haben sich die Serienabmahner umgestellt?

R. Koch: Die Spezialisierung dieser Serienabmahner wechselt. Spitzenreiter sind Impressums- und Urheberrechtsverstöße, gefolgt von fehlerhaften allgemeinen Geschäftsbedingungen, fehlerhaften Preisangaben, verschiedenen Irreführungstatbeständen und Verstöße gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Interessanterweise spielt die Telefonwerbung – trotz erheblicher Bedenken bei der Einführung des § 7 UWG – überhaupt keine Rolle.

Frage: Was raten Sie den Immobilienunternehmen?

R. Koch: Wir haben im IVD z. B. eine Checkliste für das richtige Impressum erstellt. Jedes Mitgliedsunternehmen sollte sich die Mühe machen, diese Checkliste einmal abzugleichen. Für die neuen Angaben zu DL-InfoV bereiten wir gerade einen Muster-Aushang für Immobilienmakler vor, der dann genutzt werden kann.

Schließlich legen wir im IVD regelmäßig die Broschüre „Wettbewerbsrecht“ neu auf. Darin sind die Übersichten „Richtig – Falsch in der Immobilienwerbung“  in der aktualisierten Fassung. Diese Übersichten gehören an jeden Arbeitsplatz in einem Makler- und Verwalterbüro. Last but not least habe ich im Grabener Verlag in 10. Auflage ein Buch zum Wettbewerbsrecht verfasst. Das alles sind Quellen, die interessierte Immobilienfirmen auswerten sollten.

Auf einen Punkt möchte ich noch hinweisen. In einem nächsten Interview sollten wir uns einmal mit den neuesten Entwicklungen bei Urheberrechtsverstößen im Internet befassen. Das ist auch für Immobilienfirmen ein großes Risiko.

Herr Koch, vielen Dank, dass Sie sich die Zeit für das Gespräch genommen haben. Auf Ihr Angebot für das weitere Thema gehe ich gern ein.


Rudolf Koch betreut seit vielen Jahren die Hotline für Anzeigengestaltung und Wettbewerbsfragen im IVD und hat daher einen sehr guten Überblick über die wichtigsten Fehler, die Immobilienfirmen im Wettbewerbsrecht machen.

Er ist außerdem Autor des Buches „Immobilienwerbung – Sicher vor Abmahnungen, das im August 2010 in 10. Auflage im Grabener-Verlag erschienen ist, sowie der Broschüre „Wettbewerbsrecht und Immobilienwerbung“, die beim IVD im Webshop bestellt werden kann.

7. Januar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.