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Bürgschaft über 8 Monatsmieten neben Kaution: wirksam

Da ein Mietverhältnis immer auch mit gewissen Unsicherheiten – besonders in Bezug auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter – einhergeht, stellen sich viele Vermieter die Frage, wie sie dieses Risiko vermindern können. Und genau hier kommt die Bürgschaft ins Spiel.

Zwar ist eine Bürgschaftserklärung zur Absicherung eines Mietverhältnisses unwirksam, wenn ein Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Sicherheit zu erbringen.

Die Begrenzung der Mietsicherheit gilt jedoch nicht, wenn ein Dritter Ihnen als Vermieter eine Bürgschaft für Ihre Zustimmung zum Abschluss eines Mietvertrages anbietet. Dies stellte das Amtsgericht Saarbrücken im Mai des Jahres 2015 klar.


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Der Fall: Bürgschaft war neben der Kaution vereinbart worden

Ausgangslage war folgende: Ein Mieter hatte eine Mietwohnung angemietet. Die Zahlung einer Kaution war vereinbart worden. Für das Mietverhältnis war außerdem eine Sicherungsbürgschaft vereinbart worden, die auf einen Höchstbetrag von 2520,- €, insgesamt also von 8 Monatsmieten, beschränkt war.

Als Mietrückstände entstanden waren, nahm der Vermieter den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch. Der Vermieter behauptete, dass er auf Grund der schlechten Bonität des Mieters eine zusätzliche Sicherheit benötigte. Daraufhin habe der Bürge von sich aus eine Bürgschaft angeboten, damit der Mietvertrag zustande käme.

Die Entscheidung des Gerichts: Vermieter hatte gegen den Bürgen Anspruch auf Zahlung

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Vermieter hatte dem Gericht zu Folge gegen den Bürgen einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. der Bürgschaftserklärung.

Die Bürgschaftserklärung war wirksam, insbesondere verstieß sie nicht gegen § 551 Abs. 4 BGB. Die vom Mieter erbrachte Kaution von 2 Monatsmieten und die zusätzliche Bürgschaft stellten demnach keine Übersicherung dar.

551 Abs. 1, Abs. 4 BGB gilt nicht, wenn der Bürge eine Bürgschaft anbietet

Eine Teilunwirksamkeit ist nach dem Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. VIII ZR 243/03; Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 379/12) anzunehmen, wenn ein Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen; so § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB.

Der Mieter war gemäß dem Mietvertrag jedoch nicht verpflichtet, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen.

Die vereinbarte Sicherheit betrug 2 Monatsmieten netto, maximal wären jedoch 3 Monatsmieten netto zulässig gewesen. Der Mieter verpflichtete sich jedoch nicht, die zusätzliche Bürgschaft beizubringen. Diese wurde von einem Dritten und nicht vom Mieter selbst angeboten und geleistet.

Als Vermieter gilt § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB zu Ihren Gunsten nicht, wenn ein Bürge eine Bürgschaft anbietet, um Sie als Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit einem Mieter abzuschließen (AG Saarbrücken, Urteil v. 28.05.15, 120 C 51/15). Demnach ist eine Bürgschaft trotz Mietkaution nicht in jedem Fall nichtig.

21. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.