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Checkliste Mietminderung: Das ist zu beachten

Mietminderungen sind immer wieder ein Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter. Fakt ist, bei gewissen Mängel muss der Mieter nicht mehr die volle Miete zahlen oder gar fristlos kündigen.

Wenn Sie als Vermieter keinen finanziellen Schaden riskieren wollen, sollten Sie Mietminderungen immer ernst nehmen und genau überprüfen. Dabei kann Ihnen eine Checkliste helfen.

Checkliste Mietminderung

Wenn Mängel vorliegen und Ihr Mieter die Miete kürzt, dann gibt im Wesentlichen drei Situationen, in denen es Ihnen weiterhilft, wenn Sie die folgenden Punkte beachten:

  • Überprüfen Sie den gerügten Mangel!
  • Machen Sie Fotos oder schriftliche Notizen!
  • Widersprechen Sie der Mietminderung rein vorsorglich!

Ausgewählte Einzelfälle: Welche Mietminderungen sind angemessen?

Die Beurteilung der angemessenen Höhe einer Mietminderung ist eine Einzelfallentscheidung, die von Fall zu Fall anders ausfällt.


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Dennoch können und sollten Sie die nachfolgenden Entscheidungen als Argumentationshilfe heranziehen, um Ihren mindernden Mieter davon zu überzeugen, dass die von ihm gewählte Minderungsquote zu hoch angesetzt ist.

Bezeichnung des MangelsMinderung in %Fundstelle
Abfluss verstopft, Duschen nicht möglich30%AG Köln 206 C85/95
Abfluss der Badewanne ist defekt3%AG Schöneberg 5 C 72/90
Ausdünsten von Lösungsmittel3,5%AG Torgau 1 C 0604/01
Ausfall der Warmwasserversorgung25%AG Tiergarten 3C 167/98
Außenisolierung zu schwach20%LG Köln 6 S 79/90
Badewanne ist unzumutbar aufgeraut3%LG Stuttgart 13 S 347/86
Badezimmerfliesen weisen optische Mängel auf5%AG Kleve 6 S 285/90
Balkonabriss durch Vermieter8%LG Hamburg 311 S 119/96
Bauarbeiten: Ausbau Dachgeschoss im Haus80%LG Hamburg 307 S 135/95
Belästigung durch erhebliche Bauarbeiten über 6 Monate hinweg22%LG Hannover 1 S 46/86
Beheizbarkeit mangelhaft und starke Nutzungseinschränkung im Winter50%AG Bonn 6 S 396/81
Beheizbarkeit mangelhaft und schlechte Isolierung, nur 15-18 Grad im Winter25%LG München 20 S 3739/84
Bleibelastung im Trinkwasser zwischen 126 und 176 mg/Liter10%AG Hamburg 44 C 2614/88
Bleibelastung im Trinkwasser von Bürogebäuden von 0,23 mg/Liter5%OLG Köln 22 U 277/90
Briefkasten fehlt1%OLG Dresden 1 U 696/96
Briefkasten mit fehlendem Schließmechanismus2%AG Mainz 8 C 98/96
Beheizung einer Diskothek ungenügend23%OLG Düsseldorf 10 U 3/93
Blindwerden eines Fensters infolge von Feuchtigkeit10%AG Friedberg C 389/82
Durchfeuchtung des Teppichbodens und unerträglicher Gestank aufgrund Jahrhundertregens80%AG Friedberg 2 C 389/82
Dusche funktionsuntüchtig17%AG Köln 221 C 58/86
Dusche kaputt17%LG Coburg 32 S 139/00
Einrüstung des Hauses15%AG Hamburg 38 C 483/95
Einblick ins Wohnzimmer von einem Neubau aus16%AG Köpenick 7 C 524/99
Fogging (Schwarzfärbung) von Wänden und Decke in Heizperiode mit unbekannter Ursache16,7%AG Hamburg 48 C 299/99
Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock7,5%AG Potsdam 26 484/89
Feuchtigkeitsschaden und Schimmelbildung20%AG Köln 222 C 371/99
Kleine Feuchtigkeitsschäden10%LG Coburg 32 S 139/00
Lautstarkes Feiern in der Nacht und am Wochenende20%LG Dortmund 17 S 47/88
Fernsehempfang gestört5%LG München I 20 S 22 475/87
Elektrosmog, Mobilfunkantenne20%AG München 432 C 7381/95
Elektrosmog, Mobilfunkantenne0%AG Gießen 48 M C 903/00
Elektrosmog, Mobilfunkantenne0%AG Traunstein 10 C 2158/98
Erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss60%AG Bad Vibel, 36 C 52/96
Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe50%LG Berlin 61 S 359/81
Überhöhte Formaldehydkonzentration im Schlaf- und Kinderzimmer56%AG München 31 S 20 071/89
Gesundheitsbeeinträchtigung durch asbesthaltige Elektro-Nachtspeicheröfen50%LG Dortmund 11 S 197/93
Gegensprechanlage defekt6%AG Aachen 80 C 220/89
Gegensprechanlage fällt aus5%AG Rostock 41 C 183/98
Starke Geruchsbelästigung aus Pizzeria10%AG Köln 211 C 234/98
Erhebliche Geruchsbelästigung durch Gaststätte im Haus25%LG Hamburg 16 S 32/86
Bestalischer Gestank aufgrund eines Frettchens in der Wohnung33%AG Köln 201 C 457/87
Gesundheitsgefährdender Nitratgehalt im Trinkwasser10%AG Osnabrück 14 C 33/87
Graffiti an der Hauswand0%AG Leipzig 49 C 5267/00
Lautes Garagentor unter der Wohnung10%LG Frankfurt 11 S 79/02
Heizungstotalausfall im Winter100%LG Coburg 32 S 139/00
Heizung: Geräuschbelästigung durch Knacken7,5%LG Berlin 64 S 485/99
Heizung: deutliche Knackgeräusche10%LG Hannover 9 S 211/93
Heizung: Klopfgeräusche12%LG Münster 8 S 167/00
Heizungsanlage unwirtschaftlich10%OLG Düsseldorf 10 U 109/82
Heizungsausfall in Küche und Bad10%AG Potsdam 26 C 281/93
Offener Kamin kann nicht beheizt werden5%LG Karlsruhe 9 S 66/87
Streunende Katzen durch Nachbarn angelockt15%AG Bonn 5 C 175/85
Entzug des Kellers10%AG Köln 219 C 638/80
Keller wird nach Regenfällen feucht5%AG Düren 8 C 465/81
Kinderlärm0%AG Hannover 523 C 4320/84
Kleinkinderlärm0%AG München 412 C 23697/99
Kinderlärm von Skaterbahn5%AG Emmerich 9 C 72/00
Vermeidbarer Lärm in der Ruhezeit10%AG Neuss 36 C 232/88
Erheblicher Lärm durch Nachbarn35%AG Chemnitz 4 C 1080/93
Lautstarke nächtliche Auseinandersetzung von Nachbarn5%AG Bergisch-Gladbach 64 C 125/00
Lärm wegen unzureichenden Trittschallschutzes5%LG Hannover 9 S 211/93
Lärmbelästigung durch lautstarke Musik im selben Haus50%AG Braunschweig 113 C 168/89
Madonna im Treppenhaus0%AG Münster 3 C 2122/03
Mottenbefall25%AG Bremen 25 C 0118/01
Mäuse und Kakerlaken über Monate in der Wohnung10%AG Rendsburg 3 C 551/87
Modernisierung: umfangreiche Bauarbeiten50%AG Weißwasser 3 C 701/93
Oberlichter der Fenster lassen sich nicht öffnen10%AG Hagen 6 C 461/81
PKW-Stellplatz nicht nutzbar10%AG Köln 213 C 295/86
Beeinträchtigung und Belästigung durch Prostitution im selben Haus25%AG Regensburg 3 C 1121/90
Prostitution in der Nachbarwohnung20%AG Wiesbaden 92 C 3285/97
Schallisolierung mangelhaft10%LG Braunschweig 14 C 3285/97
Schimmelbildung, optische Beeinträchtigung10%LG Hamburg 16 S 211/83
Schimmelbildung aufgrund von schlechter Wärmedämmung20%AG Köln 222 C 371/99
Schimmelbildunf bei Erstbezug in allen Räumen75%LG Köln 9 S 25/00
Ratten auf dem Hof10%AG Aachen 5 C 5/00
Raumtemperatur im Winter nur 16-18 Grad30%AG Görlitz 1 C 1320/96
Riss in der Wand2%LG Berlin 64 S 53/98
Rostiges Leitungswasser13%KG Görlitz 7 C 0371/92
Rostiges Leitungswasser10%AG Dortmund 126 C 799/90
Lärmbelästigung nach 22.00 Uhr durch Tanzschule20%AG Köln 208 C 545/86
Taubendreck im Hauseingang und auf der Fensterbank10%AG Altendurg 5 C 857/04
Tauben nisten vor dem Fenster30%AG Pforzheim 2 C 160/98
Schwerwiegende Taubenplage35%LG Freiburg 3 S 286/96
Teppichboden sorgt für Stolpergefahr4,65%AG Köln 221 C 294/86
Teppichboden unansehnlich, es besteht Stolpergefahr15%OLG Celle 2 U 216/93
Terasse im Frühjahr unbenutzbar5%AG Potsdam 26vC 406/94
Terasse im Sommer wegen Bauarbeiten unbenutzbar15%AG Eschweiler 5 C 114/94
Fehlende Toilettenbenutzung7%AG Nidda 1 C 600/82
Toilette spült Fäkalien nicht richtig weg15%AG Münster 49 C 133/92
Sprung in der Toilettenschüssel10%AG Büdingen
Trennbau zum Hausflur fehlt bei Neubau25%AG Potsdam 26 C 406/94
Unbewohnbarkeit der Wohnung nach einem Brand100%LG Frankfurt/Main 2 S 147/95
Unterdimensionierung der Heizkörper10%AG Münster 28 C 330/86
Warmwassertemperatur liegt bei unter 40 Grad7,5%AG Köln 206 C 251/94
Belästigung durch Wäschetrockner10%AG Köln 10 S 201/89
Zugluft bei Fenstern und Haustür20%LG Kassel 1 S 274/84
Zugluft durch fehlerhaften Windfang7,7%AG Reutlingen 8 C 1430/89

Zurückbehaltungsrecht: Neben Mietminderung unbedingt zu beachten

Wenn Sie als Vermieter Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommen, so kann der Mieter neben seinem Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Das heißt, er kann einen Teil seiner weiteren Miete einbehalten, um Sie zur Beseitigung des Mangels zu zwingen.

Bei diesem Zurückbehaltungsrecht handelt es sich um ein Druckmittel. Nach erfolgter Mängelbeseitigung muss der Mieter Ihnen den zurückbehaltenen Betrag auszahlen.

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist jedoch nur möglich, wenn diese Maßnahme verhältnismäßig ist.

Nach derzeitiger Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass der zurückbehaltene Betrag das Drei- bis Fünffache der jeweils zulässigen Minderungsquote nicht überschreiten darf.

Ist etwa wegen eines Feuchtigkeitsflecks in der Küche eine Minderung der Miete um 5% zulässig, was bei einer Monatsmiete von 1000,00 € einem Betrag von 50,00 € entspricht, so darf der Mieter nicht mehr als 250,00 € (5 mal 50,00 €) zurückbehalten, um die Mängelbeseitigung zu forcieren. Zu einem höheren Einbehalt ist er nicht berechtigt.

Wann ein Mangel zur Kündigung führt

Das Vorliegen eines Mangels kann im Extremfall sogar zum Kündigungsrecht des Mieters führen.

Dies setzt jedoch zum einen voraus, dass dem Mieter ein weiterer Verbleib in der Wohnung unzumutbar ist und der Gebrauch der Wohnung durch den Mangel erheblichst beeinträchtigt wird.

Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbildung in der Wohnung.

Hierbei ist zu beachten, dass eine Kündigung wegen einer solchen Gesundheitsgefährdung selbstverständlich der Schriftform bedarf.

Darüber hinaus muss der Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“ genannt werden und es müssen die Umstände dargelegt werden, von denen die Gefahr ausgeht. Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam.

Des Weiteren ist es für Sie wichtig zu wissen, dass natürlich nicht schon die kleinste Schimmelbildung zur Kündigung berechtigt.

Vielmehr muss es sich um eine erhebliche Schimmelbildung handeln, die objektiv zu einer Gesundheitsgefährdung geeignet ist.

An der letztgenannten Voraussetzung scheitern die meisten Kündigungen wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbildung.

Oft legen die Mieter zwar ärztliche Atteste bei, aus diesen ergibt sich jedoch eine subjektive Überempfindlichkeit des Mieters, die gerade nicht zur Kündigung berechtigt.

Daher lassen Sie sich im Falle einer solchen Kündigung von Ihrem Mieter stets genau darlegen, inwiefern sich Schimmelbildung gesundheitsgefährdend auswirkt.

31. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.