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Damit die Eigentums-Wohnanlage in guten Händen ist: Was Sie mit dem Wohnungsverwalter vereinbaren

Damit die Eigentums-Wohnanlage in guten Händen ist: Was Sie mit dem Wohnungsverwalter vereinbaren

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Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

Der Dreh- und Angelpunkt der Wohnanlage: Warum der Verwalter so wichtig ist

Der Verwalter ist neben der Wohnungseigentümer-Versammlung das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Genau genommen ist er der Dreh- und Angelpunkt einer Wohnanlage, weil er durch seine Tätigkeit am besten über die Vorgänge in der Anlage Bescheid weiß.

Fragen Sie sich einmal selbst: Wenden Sie sich als Wohnungseigentümer nicht auch als Erstes an den Verwalter, wenn es sich um Fragen handelt, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen?

Das Vorhandensein eines tüchtigen Verwalters ist von größter Wichtigkeit für die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft. Größere Anlagen können ohne einen geeigneten Verwalter überhaupt nicht geführt werden.

Vom Verwalter wird fundiertes Wissen, Einfühlungsvermögen, Standhaftigkeit und ständige Leistungsfähigkeit verlangt. Die Schwierigkeit für den Verwalter liegt darin, dass er auf der einen Seite für einen möglichst reibungslosen Ablauf der Organisation einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft verantwortlich ist.

Andererseits darf er aber in der Ausübung seiner Aufgaben nie die Grenzen überschreiten, die ihm durch Ihre Eigentumsrechte als Wohnungseigentümer gezogen sind. Als Sachverwalter fremden Vermögens hat er kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben zu erfüllen. Ihnen als Wohnungseigentümer gegenüber haftet der Verwalter aus dem mit der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnis.

Über die Frage, wer Verwalter sein kann, enthält das Gesetz keine Bestimmung. Eine besondere Befähigung oder ein Befähigungsnachweis werden nicht gefordert. Gerade die fachliche und persönliche Qualifikation des Verwalters ist es aber, die das Funktionieren und den inneren Frieden der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft maßgeblich bestimmt. Deshalb empfiehlt es sich dringend, vor der Beauftragung eines Verwalters genaue Erkundigungen über dessen Eignung einzuholen.

Steht die Neubestellung eines Verwalters auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung, ist es insbesondere die Aufgabe des Verwaltungsbeirats, rechtzeitig Referenzen zu prüfen und Angebote einzuholen, um der Eigentümerversammlung gezielte Vorschläge unterbreiten zu können. Werden darüber hinaus auch Sie als Wohnungseigentümer aktiv, um nach leistungsfähigen Verwaltern zu suchen. Dabei sollte bei der Auswahl nicht die Höhe der Verwaltergebühr entscheidend sein, sondern vielmehr Zuverlässigkeit, Sachkenntnis und Erfahrung des Verwalters.

Praxis-Tipp: In der Praxis hat es sich bewährt, mehrere Interessenten in eine engere Auswahl zu ziehen und diesen dann Gelegenheit zu geben, sich auf der Eigentümerversammlung vorzustellen. So gewinnen Sie als Wohnungseigentümer nicht nur einen persönlichen Eindruck von den Bewerbern. Sie haben zusätzlich die Möglichkeit, den Interessenten gezielt Fragen zu stellen. Die Art und Weise der Beantwortung ermöglicht einen zuverlässigen Rückschluss auf die Befähigung und das Engagement.

Für ein reibungsloses Funktionieren der Verwaltung ist es unerlässlich, dass der Verwaltervertrag klare und eindeutige Regelungen enthält. Manche Verwalterverträge füllen kaum ein Blatt. Andere stellen ein ausgeklügeltes mehrseitiges Vertragswerk dar.

Praxis-Tipp: Nutzen Sie den kostenlosen Zusatz-Service für Sie als Abonnent des „Immobilien-Beraters“. Verwenden Sie für die Verwalterauswahl den Vordruck „Angaben zur Bewerbung“. So fordern Sie Ihr Exemplar an: Download per Internet (qqq.immoviliwn-berater.de, Service-Bereich, einfach Passwort eingeben) oder Bestellen per Fax (0228/82055970).

Welche Punkte im Verwaltervertrag mindestens geregelt werden sollten

Die Unterschiede bestehen nicht nur auf dem Papier: Der richtige Vertrag schützt Sie als Wohnungseigentümer vor Verlusten und sichert zugleich Ihre finanziellen und wirtschaftlichen Interessen. Ein Verwaltervertrag sollte mindestens zu folgenden Punkten Regelungen enthalten:

  • Vertragsparteien

  • Bestellung

  • Vertragsdauer

  • Abberufung/Kündigung

  • Aufgaben und Befugnisse

  • Vergütung

  • Haftung

Verwalter und Eigentümergemeinschaft: Vertragspartner immer genau bezeichnen

Der Vertrag wird grundsätzlich zwischen dem Verwalter und allen Wohnungseigentümern abgeschlossen. Auch die Wohnungseigentümer, die bei dem Beschluss über die Verwalterbestellung überstimmt wurden, werden Vertragspartner des Verwalters. Dies gilt insbesondere auch für spätere Änderungen und Ergänzungen, für die neben der Zustimmung des Verwalters in der Regel ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer-Versammlung ausreichend ist.

Als Formulierung bieten sich beispielsweise an:

Die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft Hinter den Eschen 12, 21029 Hamburg (im folgenden Wohnungseigentümer genannt), und Herr Matthias Hansen, Alte Landstraße 75, 22045 Hamburg (im folgenden Verwalter genannt), schließen folgenden Verwaltervertrag ab:

Die Bestellung des Wohnungsverwalters kann auch die Teilungserklärung regeln

Die Bestellung des Verwalters kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen werden. Das ist selbst in Kleinstanlagen nicht möglich. Bei kleinen Gemeinschaften, insbesondere solchen, die nur aus zwei Wohnungen bestehen, wird aber häufig auf die Bestellung eines Verwalters verzichtet.

Die Verwaltung der Eigentums-Wohnanlage erfolgt dann durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. In diesen Fällen ist zu allen Maßnahmen Einstimmigkeit erforderlich. Ist keine Einigkeit zu erzielen, so entscheidet das zuständige Gericht.

Achtung: Ein Verwalter muss bestellt werden, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer dies verlangt. In dringenden Fällen erfolgt die Bestellung erforderlichenfalls durch Gerichtsbeschluss.

Der erste Verwalter kann bereits in der Teilungserklärung bestellt werden. In der Regel macht der teilende Eigentümer von dieser Befugnis auch Gebrauch. Er kann sich insbesondere auch selbst zum Verwalter bestellen.

Beispiel: Ein Bauträger setzt sich selbst als Verwalter einer Eigentumswohnanlage ein oder gründet eine Tochterfirma, der er die Verwaltung überträgt.

Praxis-Tipp: Bei einer solchen Konstruktion sollten Sie stets besonders misstrauisch sein und die Leistungsfähigkeit des Verwalters besonders kritisch prüfen. Der Grund: Oftmals sind Bauträger und Verwalter wirtschaftlich miteinander verflochten.

Achtung: Dann besteht objektiv die Gefahr, dass etwaige Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger nicht mit dem erforderlichen Nachdruck verfolgt werden.

Andererseits dürfen Sie aber auch nicht übersehen, dass eine solche Konstruktion durchaus auch Vorteile bieten kann. Ein Verwalter aus dem unmittelbaren Umfeld des Bauträgers hat im Allgemeinen detaillierte Kenntnisse über die Abwicklung des Bauvorhabens und ist deshalb – zumindest in der ersten Verwaltungsperiode – für eine ordnungsgemäße Verwaltung prädestiniert.

Wenn die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss entscheiden

Daneben kann eine Bestellung des Verwalters auch durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Der Beschluss bestimmt im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, wer Verwalter wird.

Zu dem Beschluss muss dann noch die Annahme der Bestellung durch den Verwalter hinzukommen. Eben deshalb ist der Abschluss des Verwaltervertrags zwingend erforderlich.

Achtung: Wird bei der Verwalterwahl gleichzeitig über mehrere Kandidaten abgestimmt und erreicht keiner von diesen die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, dann verhält es sich nicht etwa so, dass der Bewerber mit den meisten Stimmen zum Verwalter gewählt ist. Vielmehr wurde keiner der Bewerber gewählt.

Praxis-Tipp: In einem solchen Fall empfiehlt es sich, zwischen den beiden Kandidaten mit den meisten Stimmen eine Stichwahl durchzuführen.

Erfolgt die Bestellung durch Mehrheitsbeschluss, bietet sich beispielsweise folgende Formulierung im Versammlungsprotokoll an:

Die Bestellung erfolgte durch Beschluss in der Wohnungseigentümer-Versammlung vom 12. Juli 2004. Das Versammlungsprotokoll wird diesem Vertrag als Anlage beigefügt. Der Verwalter nimmt die Bestellung an.

Vertragsdauer: Maximal 5 Jahre: – Wiederwahl ist aber zulässig

Die Vertragsdauer kann bis zur Höchstdauer von fünf Jahren frei vereinbart werden. Ist der Vertrag auf die Dauer von mehr als fünf Jahren abgeschlossen, endet die Bestellung trotzdem mit Ablauf der 5 Jahre. Auch dann, wenn die Bestellung auf unbestimmte Zeit erfolgt, endet sie nach 5 Jahren automatisch.

Praxis-Tipp: Bei der erstmaligen Bestellung sollte die Vertragsdauer drei Jahre nicht überschreiten. Dieser Zeitraum ermöglicht es dem Verwalter, sich nach einer entsprechenden Einarbeitungszeit zu bewähren. Andererseits ist ein Zeitraum von drei Jahren kurz genug, um auf Veränderungen jedweder Art in der Wohnungseigentumsanlage reagieren zu können. Für den Vertrag kommt etwa folgende Formulierung in Betracht:

Der Verwalter wird mit Wirkung ab 1. August 2004 bestellt. Die Bestellung endet am 31. Dezember 2007.

Eine wiederholte Bestellung des Verwalters ist zulässig. Das gilt auch für die Fälle, in denen sich dadurch die Vertragsdauer auf einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren verlängert.

Beispiel: Der Verwalter ist für fünf Jahre gewählt. Sechs Monate vor Ablauf der Vertragszeit verlängert die Wohnungseigentümer-Versammlung den Vertrag mit dem Verwalter um zwei Jahre.

Daneben ist es auch möglich, beispielsweise folgende Verlängerungsklausel zusätzlich mit in den Verwaltervertrag aufzunehmen:

Der Verwaltervertrag verlängert sich jeweils um 2 Jahre, wenn er nicht 6 Monate vor Ablauf schriftlich durch Einschreiben mit Rückschein gekündigt wird.

Abberufung und Kündigung des Verwalters: Beschränkung auf wichtigen Grund möglich

In den Verwaltervertrag gehört auch eine Regelung darüber, unter welchen Voraussetzungen eine Abberufung des Verwalters und eine Beendigung des Verwaltervertrags möglich sind.

Die Wohnungseigentümer können jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen. Ausnahmsweise kann ein Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters auch durch einen Gerichtsbeschluss erzwingen, wenn ihm nicht zugemutet werden kann, auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung zu warten.

Beispiel:Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümerversammlung ist nicht damit zu rechnen, dass der Antrag auf Abberufung „durchkommt“. Eine solche Situation ist etwa denkbar, wenn der Verwalter selbst Wohnungseigentümer ist und/oder regelmäßig als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt.

Über die Abberufung des Verwalters wird mit Stimmenmehrheit beschlossen. Durch einen entsprechenden Beschluss ist die Verwalterstellung allerdings noch nicht beendet. Die Abberufung wird erst dann wirksam, wenn der Verwalter über den Beschluss der Eigentümerversammlung informiert wurde. Erst von diesem Zeitpunkt an stehen ihm keine Verwalterbefugnisse mehr zu.

Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern durch Verletzung von Vertragspflichten so schwerwiegend gestört ist, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter bis zum Ablauf des Verwaltervertrags nicht zugemutet werden kann.

In Betracht kommen etwa folgende Gründe:

Will der Verwalter kündigen, so muss er die Kündigung allen Wohnungseigentümern mitteilen, es sei denn, der Verwaltervertrag bestimmt hierzu ausdrücklich etwas anderes. Weit verbreitet ist beispielsweise folgende Regelung:

Eine Kündigung durch den Verwalter kann nur gegenüber dem Beiratsvorsitzenden erfolgen.

Praxis-Tipp: Die Frist für die ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags sollte mindestens sechs Monate betragen. Eine kürzere Kündigungsfrist empfiehlt sich nicht.

Der Grund: Die Wohnungseigentümer müssen ausreichend Zeit haben, um einen neuen Verwalter suchen zu können.

Achtung: Auch wenn eine Kündigung vertraglich nicht vorgesehen ist, kann der Verwaltervertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos gekündigt werden. Dieses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ist unverzichtbar.


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  • strafbare Handlungen des Verwalters wie insbesondere Untreue oder Unterschlagung.

  • Tätlichkeiten gegenüber oder Beleidigungen von Wohnungseigentümern.

  • Versagung der Einsicht in das Protokoll über eine Wohnungseigentümer-Versammlung vor Ablauf der Anfechtungsfrist.

  • Verzögerung bei der Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

  • Fälschung eines Versammlungsprotokolls.

  • Missachtung des erklärten Willens der Wohnungseigentümer.

  • Insolvenz, Vergleich oder sonstiger Vermögensverfall.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters: Was bereits gesetzlich geregelt ist

Im Allgemeinen genügt es, auf die gesetzlichen Vorschriften und andere Regelungen, die die Rechte und Pflichten des Verwalters betreffen, zu verweisen.

Die Aufgaben und Befugnisse richten sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), den Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, den Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer-Versammlung sowie den Regelungen im Verwaltervertrag selbst.

In Verwaltungsverträgen ist beispielsweise folgende Formulierung üblich:

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung, den Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und den Regelungen in diesem Verwaltervertrag.

Das Wohnungseigentumsgesetz nennt einen Katalog zwingender Verwalterpflichten. Diese Aufgaben und Befugnisse sind unabdingbar. Das bedeutet, dass sie durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder aufgehoben noch eingeschränkt werden können. Demgegenüber besteht aber die Möglichkeit, diese Aufgaben und Befugnisse des Verwalters vertraglich zu erweitern.

Unterscheiden Sie dabei stets zwischen Aufgaben und Pflichten mehr allgemeiner und tatsächlicher Art und der Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Wohnungseigentümer bei bestimmten Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen.

Praxis-Tipp: Um nicht nur dem Verwalter, sondern gerade auch den Wohnungseigentümern Art und Umfang der zwingend vorgeschriebenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters vor Augen zu führen, empfiehlt es sich, die Aufgaben und Befugnisse im Verwaltervertrag noch einmal aufzulisten. Dies dient der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit.

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet,

Zusätzlich ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;

  • die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

  • in dringenden Fällen sonstige Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen;

  • gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.

  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;

  • Erklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;

  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;

  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;

  • Erklärungen abzugeben, die zur Herstellung eines Telefonanschlusses, einer Rundfunkempfangsanlage, eines Kabelfernsehanschlusses oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Welche gesetzlichen Pflichten der Verwalter zusätzlich noch erfüllen muss

Zu den weiteren gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehören

  • Aufstellung eines Wirtschaftsplans für jeweils ein Kalenderjahr;

  • Erstellung einer Abrechnung nach Ablauf eines Kalenderjahrs;

  • jederzeitige Rechnungslegung, wenn ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer dies verlangt;

  • Einberufung einer Eigentümerversammlung (mindestens) einmal im Jahr;

  • Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, wenn die Voraussetzungen nach der Teilungserklärung vorliegen;

  • Führung des Vorsitzes in der Eigentümerversammlung einschließlich Erstellung eines Versammlungsprotokolls;

  • Vergütung des Verwalters.

Die Höhe der Vergütung des Verwalters ist frei vereinbar. Meistens wird sie nach der Anzahl der Wohnungen/Gewerbeeinheiten bemessen.

Je nach Größe der Anlage, bestehender Haustechnik sowie Zahl und Umfang gemeinschaftlicher Einrichtungen und Anlagen belaufen sich die Verwaltervergütungen auf zwischen 15 und 25 e pro Wohneinheit und Monat. Für Garagen und Einstellplätze beträgt die Verwaltergebühr im Allgemeinen zwischen 3 und 5 e pro Monat.

Mit diesen Beträgen, die zusammen mit dem Hausgeld gezahlt werden, sind alle gesetzlichen Aufgaben des Verwalters abgegolten. Die Vergütung umfasst sowohl seine eigene Arbeitsleistung als auch die ihm entstehenden Sachaufwendungen wie insbesondere Porto-, Telefon- und Kopierkosten sowie die Kosten der Buchhaltung.

In der Praxis kommt es zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten darüber, welche Aufwendungen durch die Verwaltergebühr abgegolten sind. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Verwaltervertrag immer eindeutig zu regeln, für welche Tätigkeiten der Verwalter eine zusätzliche Vergütung verlangen kann. Eine besondere Vergütung kommt beispielsweise für folgende Tätigkeiten in Betracht:

  • Kostenberechnungen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten Hausgeldinkasso;

  • Prozessführung;

  • Erstellung von Gutachten;

  • Teilnahme an Versammlungen, die zusätzlich zur jährlich stattfindenden Wohnungseigentümer-Versammlung einberufen werden;

  • Bearbeitung von Angelegenheiten einzelner Wohnungseigentümer.

Damit Sie optimal geschützt sind: Haftung des Verwalters genau regeln

Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern für die Erfüllung der im Verwaltervertrag übernommenen Pflichten und Aufgaben verantwortlich. Nimmt er die Hilfe Dritter in Anspruch, beauftragt er beispielsweise einen Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter, haftet er für deren Verschulden wie für sein eigenes. Zum Schadenersatz ist ein Verwalter insbesondere in folgenden Fällen verpflichtet:

  • Er unterlässt oder verzögert erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und verursacht dadurch Schäden an der Wohnanlage.

  • Er unterlässt es, die Wohnungseigentümer auf den Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen, und dadurch verjähren Gewährleistungsansprüche.

  • Er versäumt es, seine Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen.

  • Eine Jahresabrechnung ist unrichtig oder unverständlich, so dass sie von einem Dritten erstellt oder geprüft werden muss.

Praxis-Tipp: Am besten sollte nur mit einem solchen Verwalter ein Vertrag abgeschlossen werden, der sich gegen Vermögensschäden haftpflichtversichert hat. Bestehen Sie auf den Nachweis einer entsprechenden Versicherungspolice. An die Höhe der Versicherungssumme dürfen allerdings keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden.

Vorsicht: Was die meisten Wohnungseigentümer gar nicht wissen:

Verletzt der Verwalter seine vertraglichen Pflichten und entstehen dadurch Dritten Schäden, können diese auch die Wohnungseigentümer direkt in Anspruch nehmen. Insbesondere kann sich der Geschädigte einen einzelnen Wohnungseigentümer heraussuchen und von diesem dann den Ersatz des gesamten Schadens verlangen.

Entsprechendes gilt beispielsweise, wenn der Verwalter Handwerkerrechnungen nicht bezahlt. Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer muss dann selbst zusehen, wie er die von ihm geleisteten Beträge von den übrigen Wohnungseigentümern entsprechend deren Miteigentumsanteil zurückerhält.

Um solche Risiken für den einzelnen Wohnungseigentümer auszuschließen, bietet es sich an, in den Verwaltervertrag beispielsweise folgenden Passus aufzunehmen:

Schließt der Verwalter für die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft Verträge mit Dritten ab, ist er verpflichtet, die anteilige Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers auf einen Betrag zu begrenzen, der dem jeweiligen Miteigentumsanteil entspricht.

Vollmacht für den Wohnungsverwalter: Wozu Sie ihn ermächtigen können

Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmacht verlangen. Üblicherweise wird ihm diese gleichzeitig mit Abschluss des Verwaltervertrags erteilt.

Während der Verwaltervertrag das Verhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern regelt, berechtigt die Vollmacht dazu, im Rechts- und Geschäftsverkehr für die Wohnungseigentümer zu handeln. Meist wird dem Verwalter eine generelle Vollmacht erteilt, die ihn zu folgenden Tätigkeiten ermächtigt:

  • Abschluss von Verträgen, die im Rahmen der laufenden ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind.

  • Beispiel: Abschluss (und Kündigung) von Hausmeisterverträgen, Mietverträgen über gemeinschaftliches Eigentum, Versicherungsverträgen, Verträgen mit Handwerkern.

  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft.

Von dieser Möglichkeit sollte stets beim Hausgeldinkasso Gebrauch gemacht werden. Ist dem Verwalter die umfassende Befugnis eingeräumt worden, die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und die von ihnen geschuldeten Hausgelder und sonstigen Beträge einzuziehen, so beinhaltet dies auch die Ermächtigung zur Prozessführung im eigenen Namen.

Achtung: Eine Vollmacht, die den Verwalter nach außen hin mit umfassenden Befugnissen ausstattet, kann im Innenverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern wieder eingeschränkt werden. So kann im Verwaltervertrag beispielsweise geregelt werden, dass der Verwalter bestimmte Vertragstypen (etwa Wartungsverträge) nur nach Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat abschließen darf.

Das sind die Grundleistungen eines Verwalters

Zu den Aufgaben und Befugnissen, die ein Verwalter im Rahmen seiner „Grundleistungen“ zu erbringen hat, gehören:

  • ?Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen,

  • ?die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen,

  • ?in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu ergreifen,

  • ?gemeinschaftliche Gelder zu verwalten,

  • ?Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt,

  • ?alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen,

  • ?Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind,

  • ?Maßnahmen zu ergreifen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind,

  • ?Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist,

  • ?die Erklärungen abzugeben, die zur Herstellung eines Telefonanschlusses, einer Rundfunk- oder Fernsehempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses erforderlich sind.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

17. Juni 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.