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Damit Formalitäten nicht zu Fallstricken werden: Das gehört rein

Damit die Formalitäten nicht zu Fallstricken werden: Welche Angaben in ein Kündigungsschreiben gehören

Achtung! Tauschen Sie diesen aktualisierten Beitrag gegebenenfalls gegen den alten Beitrag K 92 aus.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

Zeit, Arbeit und Prozesskosten sparen: Damit Sie schnell zu Ihrem Recht kommen

Kündigungen sind stets eine unerfreuliche Angelegenheit, aber oftmals eben nicht zu vermeiden. Das gilt gerade auch für die Beendigung eines Mietverhältnisses. Vor allem dann wenn das Mietverhältnis über eine Wohnung durch den Vermieter gekündigt wird, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Kaum ein Mieter nimmt die Kündigung widerspruchslos hin.

Besonders ärgerlich ist es dann für Sie als Vermieter, wenn sich im Verlauf eines anschließenden Räumungsprozesses herausstellt, dass Ihre Kündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam ist. Ihnen bleibt dann nichts anderes übrig, als es mit einer erneuten Kündigung zu versuchen. Vorausgesetzt, die Kündigungsgründe bestehen dann noch.

Beispielfall 1: Formfehler bei Mietrückstand

Angenommen, Ihre Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist aus formalen Gründen unwirksam. Die Räumungsklage wird deshalb abgewiesen. Der Mieter gleicht den Mietrückstand schnell aus. Aber: In der Folgezeit zahlt er mal nicht, mal einen Teil, dann gleicht er die aufgelaufenen Rückstände teilweise oder ganz aus, andere Mieten zahlt er verspätet.

Unterm Strich gestaltet er seine Mietzahlungen so, dass die Mietrückstände für eine fristlose Kündigung nicht reichen. Und was die verspäteten Mietzahlungen betrifft, so wissen diese Mieter ganz genau, dass eine Kündigung ohne vorherige Abmahnungen nicht möglich ist.

Kein Wunder also, das derart betroffene Vermieter nur darauf warten, dass derart tricksende Mieter einen Fehler machen und sich beim Mietrückstand bzw. beim Ausgleichen desselben verrechnen. Für diesen Fall ist das Kündigungsschreiben bereits im PC abgespeichert und muss nur noch vervollständigt werden.

Beispiel: Der Mieter befindet sich im Zahlungsverzug und zahlt auch die Miete für September nicht. Das bringt das „Fass zum Überlaufen“, die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung liegen vor. Wer als Vermieter vorbereitet ist, kann bereits am 04.09.04 fristlos kündigen.

Genauso hat es übrigens ein Abonnent gemacht, der die „Spielchen“ seines Mieters nicht mehr hinnehmen mochte. Er lebt in Nordrhein-Westfalen und vermietet ein Einfamilienhaus in Schleswig-Holstein. Ständig zahlte sein Mieter die Miete verspätet und teilweise auch gar nicht.

Als die Miete für August am 03.08.2004 immer noch nicht auf seinem Konto war, spekulierte er darauf, dass die Miete an dem Tag auch nicht mehr eingehen würde, vervollständigte das vorbereitete Kündigungsschreiben und schickte es einem Bekannten, der in der Nachbarschaft des Einfamilienhauses lebt, mit der Bitte um Zustellung. So geschah es. Der Nachbar fungierte als Bote und übergab das Kündigungsschreiben am 04.08.2004 um 11.00 Uhr an den sichtlich überraschten Mieter.

Beispielfall 2: Formfehler bei Eigenbedarf

Angenommen, Sie kommen mit der Räumungsklage nicht durch, weil nicht alle Formalien berücksichtigt sind. Dann kann es fraglich sein, ob Sie überhaupt noch eine „zweite Chance“ haben, also nochmals wegen Eigenbedarfs kündigen können. Grundsätzlich geht das zwar. Aber die Frage ist doch: Besteht der Kündigungsgrund dann überhaupt noch oder hat er sich durch Zeitablauf erledigt?

Beispiel: Sie haben am künftigen Studienort Ihrer Tochter eine kleine 2-Zimmer-Wohnung vermietet. Das Mietverhältnis kündigen Sie wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung Ihrer Tochter zu überlassen.

Zieht der Mieter nicht aus und müssen Sie Räumungsklage erheben, geht allein dadurch schon viel Zeit verloren.

Müssen Sie dann erneut kündigen und auch erneut auf Räumung der Wohnung klagen, hat Ihre Tochter eventuell längst eine andere angemessene Unterkunft gefunden. Dann stell sich zusätzlich die Frage, ob überhaupt noch Eigenbedarf vorliegt. Und: Bietet die Eigenbedarfskündigung die Gelegenheit, sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen (z. B. weil er die Miete unpünktlich/unregelmäßig zahlt oder aus nichtigen Anlässen die Miete mindert), ist die verpasste Kündigungschance im ersten Anlauf besonders ärgerlich.

Wie Sie Ihr Prozesskostenrisiko kalkulieren

Wird die Klage abgewiesen, bleiben Sie auch noch auf den Prozesskosten sitzen. Die Höhe der im Einzelfall entstehenden Gerichts- und Anwaltskosten richtet sich nach dem so genannten Streitwert. Bei einem Räumungsprozess ist das regelmäßig die Jahresmiete.

Beispiel: Sie haben das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Da Ihr Mieter der Kündigung widerspricht, ist eine Räumungsklage erforderlich. Ihr Mieter zahlt 675 Euro Miete monatlich. Der Streitwert beträgt in diesem Fall 8.100 Euro. Sind beide Parteien anwaltlich vertreten und verlieren Sie die Räumungsklage, können Ihnen allein vor dem Amtsgericht in erster Instanz Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von 3.800 Euro entstehen. Etwaige Kosten für Zeugen und Sachverständige kommen noch dazu.

Immer einen Versuch wert: Aufhebung des Mietvertrags

Bevor Sie kündigen, sollten Sie zunächst versuchen, das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Es ist allemal besser, dem Mieter in einzelnen Punkten entgegenzukommen, als dass Sie auf Ihr (vermeintliches) Recht pochen.

Die Vereinbarung mit Ihrem Mieter muss nicht unbedingt schriftlich erfolgen. Trotzdem empfiehlt es sich dringend, die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich festzuhalten. Nur so haben Sie für den Fall späterer Meinungsverschiedenheiten auch einen Beweis für die getroffene Vereinbarung.

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie folgende unmissverständliche Formulierung wählen, die auch den Interessen Ihres Mieters gerecht wird:

Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zum … endet. Der Mieter ist berechtigt, auch bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus der Wohnung auszuziehen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am Tag des Auszugs.

Wenn eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses nicht möglich ist, führt an einer Kündigung kein Weg vorbei. Lesen Sie dazu die weiteren Hinweise und Praxis- Tipps in diesem Beitrag, damit Sie kostspielige Fehler vermeiden und nicht im Dickicht der gesetzlichen Vorschriften „hängen bleiben“.

Wie es sich auswirkt, wenn Sie Ihre Wohnung nicht allein vermieten

Selbst wenn die Kündigung grundsätzlich zulässig ist, bleibt immer noch zu klären, ob Sie berechtigt sind, die Kündigung allein auszusprechen. Das ist nur dann der Fall, wenn Sie allein Vermieter der betreffenden Wohnung sind. Besteht die Vermieterseite dagegen aus mehreren Personen, so muss die Kündigung dann auch von allen ausgesprochen werden. Eine Kündigung, die nur von einem der Vermieter ausgesprochen wird, ist unwirksam.

Beispiel: Die Wohnung wird von einer Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Schwestern, vermietet. Eine der Schwestern erklärt die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese Kündigung wäre unwirksam.

Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, kann einer von ihnen Kündigungsvollmacht erteilt werden. Dies sollte aus Beweisgründen immer nur schriftlich geschehen.

Achtung: Eine Formularklausel, nach der sich Mieter wechselseitig zum Empfang von Willenserklärungen bevollmächtigen, gilt grundsätzlich nur für Erklärungen im Rahmen des Mietverhältnisses, nicht aber für eine Kündigung, die das Mietverhältnis beendet. Entsprechendes gilt für eine formularmäßige wechselseitige Bevollmächtigung des Mieters und seines Ehegatten.

Wann Sie eine Vollmacht brauchen

Vorsicht ist geboten, wenn Sie das Mietverhältnis durch den Hausverwalter kündigen lassen wollen. Unter Juristen ist umstritten, ob die dem Verwalter erteilte allgemeine Vollmacht auch dazu berechtigt, eine Kündigungserklärung abzugeben.

Praxis-Tipp: Gehen Sie stets auf Nummer Sicher, indem Sie Ihrem Hausverwalter eine spezielle, schriftliche Kündigungsvollmacht erteilen.


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Bevollmächtigen Sie einen anderen, beispielsweise einen Rechtsanwalt, die Kündigung auszusprechen, muss dieser dem Kündigungsschreiben die Vollmacht im Original beifügen. Kündigt der Bevollmächtigte das Mietverhältnis, ohne die Vollmacht beizufügen, so kann der Mieter deshalb die Kündigung zurückweisen.

Dies muss jedoch unverzüglich geschehen. „Unverzüglich“ heißt hier innerhalb von 10 bis 14 Tagen.

Halten Sie die Kündigungsfristen ein

Als Vermieter müssen Sie – wie auch der Mieter – bei der Kündigung des Mietverhältnisses bestimmte Fristen einhalten. Ausnahme: Sie kündigen das Mietverhältnis fristlos.

Achten Sie dabei auf die Änderungen durch die Mietreform im Jahr 2001.

  • Bis 31.08.2001 galt: Die Länge der Kündigungsfrist richtet sich jeweils nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die kürzeste Frist ist die Dreimonatsfrist. Sie gilt bei allen Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren.

  • Nach fünfjähriger Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, nach achtjähriger Dauer um weitere drei auf neun Monate und bei mehr als zehnjähriger Dauer auf zwölf Monate.

  • Seit 01.09.2001 gilt: Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – einheitlich drei Monate, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Sie als Vermieter verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Praxis-Tipp: Es ist nicht unbedingt erforderlich, dass Sie im Kündigungsschreiben ein bestimmtes Datum nennen, zu dem die Kündigung wirksam werden soll. Es reicht aus, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden soll. Der Klarheit halber empfiehlt es sich aber dringend, auf die Angabe des Kündigungsdatums nicht zu verzichten.

Schreiben Sie also beispielsweise:

„Hiermit kündige ich das Mietverhältnis zum 31.03.2005.“

Worauf es für Sie ankommt, wenn Sie ein Mietobjekt kaufen

Als Erwerber eines Mietobjektes treten Sie anstelle des Vorbesitzers in die Rechte und Pflichten aus den schon bestehenden Mietverhältnissen ein. Im Rahmen der Mietverträge steht Ihnen grundsätzlich auch das Kündigungsrecht zu.

Trotzdem können Sie zunächst daran gehindert sein, eine Kündigung auszusprechen. Der Grund: Kündigen Sie ein Mietverhältnis, bevor Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ist die Kündigung unwirksam.

Ausnahme: Kündigungsgründe, die bereits vor dem Eigentumsübergang vorgelegen haben, können Sie als Erwerber dann geltend machen, wenn sie über den Eigentumsübergang hinaus fortwirken und Sie als Erwerber ein eigenständiges Interesse an der Vertragsbeendigung haben.

Beispiel: Der Mieter ist mit der Mietzahlung zum Teil vor und zum Teil nach dem Eigentumsübergang in Verzug geraten, oder er stört den Hausfrieden fortdauernd.

Wichtig: Auch Sie als Erwerber müssen die allgemeinen Voraussetzungen für eine Kündigung erfüllen. Das bedeutet beispielsweise bei einer Kündigung des Vorbesitzers wegen Eigenbedarfs, dass die Kündigung durch den Verkauf des Mietobjekts unwirksam wird. Da die Eigenbedarfskündigung streng personenbezogen ist, besteht keine Möglichkeit, dass Sie das Kündigungsrecht ausüben.

Nur so setzen Sie Ihre Interessen durch: Achten Sie auf eine handfeste Begründung

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sie müssen die Kündigung umfassend begründen. Sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse für die ausgesprochene Kündigung berücksichtigt werden sollen, müssen angegeben werden.

Das gilt auch dann, wenn Sie die Gründe bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt haben.

Beispiel: Kündigung wegen Eigenbedarfs. Hier ist es nicht möglich, später im Räumungsprozess Kündigungsgründe nachzuschieben, um die umstrittene Kündigung „auf festere Beine zu stellen“. Im Rahmen des Rechtsstreits können Sie dann allenfalls noch versuchen, die im Kündigungsschreiben genannten Kündigungsgründe ausführlicher darzustellen. Mehr geht nicht.

Praxis-Tipp: Schreiben Sie deshalb im Kündigungsschreiben lieber einen Satz mehr als zu wenig. Verzichten Sie auf Floskeln und allgemein gehaltene Formulierungen.

Bedenken Sie immer: Die Angabe von Kündigungsgründen soll es dem Mieter ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Diesen Zweck muss die Begründung erfüllen. Steht also zum Beispiel bei einer Eigenbedarfskündigung fest, wie Sie die Wohnung künftig nutzen möchten, ist es notwendig, diesen Nutzungswunsch konkret zu schildern.

Vorsicht ist allerdings dann angebracht, wenn bei Ausspruch der Kündigung noch nicht mit Sicherheit feststeht, wie die Wohnung künftig genutzt werden soll.

Beispiel: Nehmen wir den „Klassiker“, dass Sie die Wohnung Ihrem Sohn bzw. Ihrer Tochter überlassen wollen, der/die dort mit ihrem Lebenspartner einen eigenen Hausstand gründen will, spätere Heirat nicht ausgeschlossen. Da man nie weiß, ob die Beziehung noch besteht, wenn die Kündigung notfalls vor Gericht erfolgreich „durchgezogen“ ist, empfiehlt sich hier eine taktische Zurückhaltung, die Ihnen alle Optionen offen hält. Das erreichen Sie beispielsweise mit folgender Formulierung:

In die Wohnung wird mein Sohn (23 Jahre alt, Bankangestellter) mit seiner Lebenspartnerin (22 Jahre alt, Steuerfachangestellte) einziehen. Der Eigenbedarf zugunsten meines Sohnes besteht im Übrigen unabhängig davon, ob die Beziehung zu seiner Lebenspartnerin fortbesteht. Mein Sohn wird die Wohnung auch als Alleinstehender beziehen.

Kostenloser Zusatz-Service für Abonnenten

Am Ende des Beitrags finden Sie jeweils ein Muster für eine Eigenbedarfskündigung und für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Vorlagen für Kündigungsschreiben stehen auch im Internet unter www.immobilien-berater.de im Service-Bereich für Abonnenten zum Download zur Verfügung.

Das wird leicht übersehen: Weisen Sie Ihren Mieter auf die Sozialklausel hin

Beachten Sie im Falle einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung noch Folgendes: Auch wenn Sie zu Recht kündigen, kann die Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem mit erheblichen Schwierigkeiten und Zeitverlusten verbunden sein, denn Ihrem Mieter bleibt dann immer noch die Widerspruchsmöglichkeit nach der Sozialklausel.

Das bedeutet: Ihr Mieter kann auf eine ansonsten rechtswirksame ordentliche fristgemäße Kündigung widersprechen. Voraussetzung dafür ist, dass der Verlust der Wohnung für ihn und seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Er kann sich dann auf die Sozialklausel berufen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Eine unzumutbare Härte liegt besonders dann vor, wenn der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Ob eine Ersatzwohnung angemessen ist, richtet sich wesentlich nach den bisherigen Bedürfnissen und Wohnverhältnissen. Ist die Ersatzwohnung räumlich angemessen und preislich tragbar, kann dem Mieter sowohl wirtschaftlich als auch persönlich zugemutet werden, in die Ersatzwohnung einzuziehen.

Außerdem kommen auch noch folgende Umstände für den Mieter als spezielle Härtegründe in Betracht. Das gilt erst recht dann, wenn mehrere dieser Aspekte zusammenwirken. Härtegründe für den Mieter können vorliegen bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Gebrechlichkeit/Pflegebedürftigkeit, Schwangerschaft, kinderreicher Familie, besonderen schulischen und beruflichen Verhältnissen oder einem kurzfristig bevorstehenden Zwischenumzug, etwa nach begonnenem Bau eines Eigenheims oder bei Zusage einer Ersatzwohnung.

Achtung: Hat Ihr Mieter in die Wohnung besonders investiert (Instandsetzung, bauliche Veränderungen) kann er sich ebenfalls auf die Sozialklausel berufen.

Praxis-Tipp: Ihr Mieter muss seinen Widerspruch schriftlich erklären. Der Widerspruch muss Ihnen spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein. Das gilt aber nur dann, wenn Sie den Mieter im Kündigungsschreiben auf seine Rechte nach der Sozialklausel hingewiesen haben.

Versäumen Sie den Hinweis, kann Ihr Mieter den Widerspruch sogar noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Deshalb empfiehlt es sich dringend, den Mieter grundsätzlich bereits im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Vorsicht: Bleibt der Mieter nach einer Kündigung und nach Ablauf der Kündigungsfrist nach wie vor in der Wohnung, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht binnen zwei Wochen widersprechen.

In den meisten Formularmietverträgen wird diese Vorschrift ausgeschlossen. Eine solche Klausel ist zulässig. das hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausdrücklich festgestellt. Haben Sie einen Mietvertrag abgeschlossen, der diesen Passus nicht enthält, können Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitpunkt hinaus wie folgt widersprechen:

Abschließend erkläre ich ausdrücklich, dass einer Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widersprochen wird.

Ihr Mieter leugnet den Erhalt des Briefs: So beweisen Sie den Zugang der Kündigung

Vergessen Sie auch nicht, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass Sie den Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter später auch beweisen können. In den meisten Fällen wird immer noch per Einschreiben mit Rückschein gekündigt.

Achtung: Seit einiger Zeit bietet die Post als zusätzlichen Service das Einschreiben mit vereinfachtem Zustellungsnachweis an. Da der Brief mit einem Code versehen wird, können Sie sich später unter Angabe dieses Codes telefonisch erkundigen, ob und wann das Einschreiben zugestellt wurde.

Ihr Vorteil: Sie sparen die Gebühr für den Rückschein. Einen schriftlichen Zustellnachweis erhalten Sie nur auf gesonderte Anforderung und dann wiederum auch nur gegen eine Extragebühr.

Praxis-Tipp: Das Einschreiben mit Rückschein bleibt die bessere Alternative, weil der vom Empfänger unterschriebene Rückschein einer Empfangsquittung gleichkommt. Die höheren Postgebühren sind deshalb gut angelegtes Geld.

Vorsicht: Es kommt immer wieder einmal vor, dass der Mieter behauptet, das Kündigungsschreiben nicht erhalten zu haben. „In dem Briefumschlag war keine Kündigung“ oder „Der Briefumschlag war leer“, lauten dann beispielsweise die lapidaren Erklärungen, die Sie als Vermieter in ganz erhebliche Beweisschwierigkeiten bringen können, denn Sie müssen den Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter beweisen.

Praxis-Tipp: Um dem vorgenannten Einwand des Mieters zu begegnen, bietet es sich an, dem Mieter das Kündigungsschreiben per Boten zuzustellen. Dabei gehen Sie am besten wie folgt vor:

  • Sie machen sich vom Kündigungsschreiben eine Kopie für Ihre Unterlagen.

  • Sie wählen eine Person Ihres Vertrauens aus, die die Botenfunktion übernimmt.

  • Sie bitten den Boten, das Original-Kündigungsschreiben sorgfältig durchzulesen, selbst in den Umschlag zu stecken und dann dem Mieter zuzustellen.

  • Auf der bei Ihren Unterlagen befindlichen Kopie des Kündigungsschreibens vermerkt der Bote später eigenhändig Datum, Uhrzeit und Art der Zustellung und versieht diesen Vermerk mit seiner Unterschrift. Oder aber Sie bitten Ihren Boten, folgende vorbereitete Erklärung zu vervollständigen und zu unterschreiben:

Erklärung

Diese Erklärung betrifft das vom 05.08.2004 datierende, dieser Erklärung in Kopie angeheftete Kündigungsschreiben von Herrn Thomas Mustermann an die Eheleute Maren und Sven Säumig. Das Original des vorgenannten Schreibens habe ich

Immobilien-Berater 9

26. August 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.