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Immobilienverkauf steuerfrei: So vermeiden Sie Spekulationsgewinne

Das sorgte 1999 für helle Empörung: Die Frist, in der Gewinne aus dem Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien zu versteuern sind, wurde rückwirkend von 2 auf 10 Jahre verlängert.

Dies führt dazu, dass nicht nur Immobilien, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes erworben wurden, unter die neue 10-Jahres-Frist fallen. Diese Regelung gilt gerade auch für Häuser, Wohnungen und Grundstücke, die Investoren schon vorher gekauft haben.

Und selbst solche Immobilien, die nach der alten Rechtslage schon längst aus der bis dahin 2-jährigen Spekulationsfrist „herausgewachsen“ waren, wurden nachträglich wieder erfasst.

Folge: Die Eigentümer dieser Immobilien müssen bei einem gewinnträchtigen Verkauf den Erlös doch noch versteuern, wenn seit der Anschaffung des Objekts noch keine 10 Jahre vergangen sind.

Jetzt ist die Aufregung wieder groß. Denn die umstrittene Vorschrift wird möglicherweise „gekippt“. Grund: Der Bundesfinanzhof hält die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen für verfassungswidrig.

Deshalb hat das höchste deutsche Finanzgericht den Fall jetzt dem Bundesverfassungsgericht zur endgültigen Entscheidung vorgelegt. Trotz des aufmunternden Beschlusses des Bundesfinanzhofs ist die Verunsicherung unter den Immobilienbesitzern beträchtlich. Das zeigen auch die Anrufe in der Redaktions- Sprechstunde des Immobilien-Beraters.

Hinzu kommt: Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts kann noch auf sich warten lassen. Bis dahin gilt die umstrittene Regelung weiterhin. Nur grenzenlose Optimisten verkaufen ein Mietobjekt schon vor Ablauf der 10-Jahres-Frist und legen dann gegen den zu erwartenden nachteiligen Steuerbescheid Einspruch ein – und das alles im Vertrauen auf eine positive Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.

Lesen Sie in diesem Beitrag, welche gesetzlichen Regelungen gegenwärtig (noch) gelten. Damit Sie zuverlässig planen können und unnötige Steuerzahlungen vermeiden.

Sie verkaufen Ihr Eigenheim mit Gewinn: Das Finanzamt geht immer leer aus

Die Besitzer von Eigenheimen und selbstgenutzten Eigentumswohnungen können sich beruhigt zurücklehnen. Sie sind von der Regelung, die jetzt vom Bundesverfassungsgericht überprüft wird, gar nicht betroffen.

Konkret gilt: Private Veräußerungsgeschäfte (früher Spekulationsgeschäfte genannt) liegen bei selbst bewohnten Immobilien grundsätzlich nicht vor. Jedenfalls dann nicht, wenn Sie kein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer haben.

Unter Selbstnutzung sind dabei 2 Fälle zu verstehen:

  • ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung („Nur-Selbstnutzer“).
  • Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren vor der Veräußerung („3-Jahres-Selbstnutzer“).

Das klassische Eigenheim, das Sie und Ihre Familie selbst bewohnen, können Sie also unabhängig von der Besitzdauer jederzeit steuerfrei verkaufen.

Beispiel: Sie müssen im Jahr 2004 aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen und verkaufen daher Ihr Eigenheim für 350.000 €, das Sie im Jahr 1999 für umgerechnet rund 291.400 € gekauft haben. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von rund 58.600 € bleibt auf jeden Fall steuerfrei.

Achtung: Auch beim Verkauf des zweiten Eigenheims bleibt ein eventueller Veräußerungsgewinn wiederum steuerfrei.

Alle Möglichkeiten optimal ausschöpfen: Wann steuerlich eine Hintertür offen steht

Für Vermieter bietet der oben genannte zweite Fall („3-Jahres-Frist“) noch eine Hintertür. Wenn Sie Haus oder Wohnung nach Auszug des Mieters selbst nutzen oder unentgeltlich einem Angehörigen zu Wohnzwecken überlassen, brauchen Sie nur 3 Jahre bis zum Verkauf zu warten.

Beispiel: Kauf in 1997, Vermietung von 1997 bis 2000, Selbstnutzung ab 2001, Verkauf im Jahr 2004. In diesem Fall gehen dem Veräußerungsjahr 2004 zwei volle Jahre der Selbstnutzung (2002 und 2003) voraus: Ein Spekulationsgeschäft liegt also nicht vor.

Wichtig dabei ist allerdings, dass der Zeitraum zusammenhängend ist, also nicht zwischenzeitlich das Haus bzw. die Wohnung für ein Jahr selbst genutzt, für ein weiteres Jahr vermietet und daraufhin noch zwei Jahre eigens genutzt wurde.

Der Zeitraum muss laut dem Bundesfinanzministerium allerdings nicht zwangsläufig volle 3 Kalenderjahre umfassen. Demensprechend verkürzt sich die 3-Jahres-Frist im Extremfall auf etwas mehr als 2 Jahre. Ein Beispiel: Selbstnutzung ab 30.12.2003, Verkauf am 02.01.2005.


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Keine Spekulationssteuer beim Verkauf eines Mietobjekts nach 10 Jahren

Wollen Sie eine zu Ihrem Privatvermögen gehörende vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie verkaufen, sollten Sie nach Möglichkeit eine Besitzdauer von mehr als 10 Jahren einhalten.

Begründung: Wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung Ihrer Immobilie nicht mehr als 10 Jahre beträgt, liegt automatisch ein Spekulationsgeschäft vor.

Es kommt nicht darauf an, ob Sie Ihre vermietete Immobilie freiwillig oder zwangsweise infolge eines finanziellen Engpasses vor Ablauf von 10 Jahren veräußern. Spekulant im steuerlichen Sinn sind Sie unabhängig von Ihren persönlichen Verkaufsgründen.

Achtung: Nicht die Gründe zählen, sondern nur die nicht abgelaufene 10-Jahres-Frist. Mit dem Immobilienspekulanten im landläufigen Sinn hat der „steuerliche“ Spekulant also nichts zu tun.

Wann die Spekulationsfrist zu laufen beginnt

Die Spekulationsfrist beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung des Objekts und endet mit der Veräußerung. Im Gegensatz zu früher wird nun auch die Fertigstellung eines Gebäudes mit einbezogen.

Bei der Anschaffung und Veräußerung kommt es allein auf den Zeitpunkt für den Abschluss der notariellen Kaufverträge an.

Beispiel: Notarieller Kauf am 01.08.1996. In diesem Fall darf der Beurkundungstermin für den Verkauf nicht vor dem 02.08.2006 liegen. Sie sollten den Verkauf also besser bis dahin hinauszögern, sofern Sie mit einem Veräußerungsgewinn rechnen.

Wie Sie bei einer Schenkung oder Erbschaft kalkulieren

Falls Sie die vermietete Immobilie unentgeltlich durch Schenkung oder Erbschaft erworben haben, zählt die Besitzdauer Ihres Schenkers oder Erblassers mit. Sie treten auch insoweit praktisch in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers.

Beispiel: Notarieller Erwerb am 01.08.1993 durch A, Schenkung am 01.10.1998 von A an B, notarieller Verkauf am 02.08.2004. Da die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist, liegt kein Spekulationsgeschäft vor. Private Veräußerungsgewinne bei vermieteten Immobilien mit einer Besitzdauer von mehr als 10 Jahren können Sie also steuerfrei kassieren.

Praxis-Tipp: Achten Sie deshalb darauf, dass sich Ihre Immobilien in Ihrem Privatvermögen befinden und zwischen den beiden Notarterminen mindestens 10 Jahre und ein Tag liegen.

Beim Kauf von Mietobjekten ab 01.08.1995: Vermeiden Sie hohe Spekulationsgewinne

Vermietete Neubau-Immobilien, die Sie nach dem 31.07.1995 angeschafft haben, sollten Sie auf keinen Fall vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist veräußern. Sie müssten sonst die hohen Neubau-Abschreibungen berücksichtigen.

Dabei kann es ohne weiteres passieren, dass Sie die Steuern auf einen steuerlichen Spekulationsgewinn bezahlen müssen, obwohl der Verkaufspreis deutlich unter dem Kaufpreis liegt.

Vorsicht: Der Abzug der Abschreibungen von den Anschaffungskosten bei nach dem 31.07.1995 gekauften Immobilien führt dazu, dass stille Reserven aufgedeckt werden. Der Vermieter wird steuerlich praktisch genauso behandelt wie ein Unternehmer, der Gewinne beim Verkauf von Wirtschaftsgütern versteuern muss, falls der Veräußerungserlös über dem Buchwert liegt.

Die negative steuerliche Wirkung zeigt sich ebenso, wenn Sie alternativ wie folgt rechnen: Statt die Abschreibungen von den Anschaffungskosten abzuziehen, zählen Sie die Abschreibungen einfach zum Veräußerungserlös hinzu. Rechnerisch macht es keinen Unterschied, ob Sie von einem niedrigeren Buchwert oder einem um die Abschreibungen erhöhten Veräußerungserlös ausgehen.

Egal, ob man es nachträgliche Aberkennung von Abschreibungen, Auflösung stiller Reserven oder Ansatz des niedrigeren Buchwerts nennt: Die steuerlichen Nachteile sind insbesondere bei Berücksichtigung von hohen Neubau- Abschreibungen enorm.

Wenn Sie eine Immobilie aus zweiter Hand nach dem 31.07.1995 gekauft haben

Trennen Sie sich mit Verlust vor Ablauf von 10 Jahren von einer nach dem 31.07.1995 gebraucht gekauften Immobilie, wird der wirtschaftliche Verlust meist einen geringeren Spekulationsverlust nach sich ziehen, aber nicht zu einem steuerlichen Spekulationsgewinn führen.

Ein relativ hoher Spekulationsgewinn kann entstehen, falls Sie ein nach dem 31.07.1995 aus zweiter Hand erworbenes Mietobjekt vor Ablauf von 10 Jahren mit wirtschaftlichem Gewinn veräußern.

Bei einem Spekulationsgewinn von 51.220 € und einer Steuerprogression von beispielsweise 45% wird der wirtschaftliche Gewinn von 28.820 € um rund 23.049 € Steuerzahlung geschmälert, sodass nach Steuern nur ein Gewinn von 5.771 € übrig bleibt.

Das zeigt: Ein Verkauf von nach dem 31.07.1995 erworbenen Mietobjekten vor Ablauf von 10 Jahren führt regelmäßig zu großen steuerlichen Nachteilen. Der Hauptgrund liegt in der nachträglichen Aberkennung der Abschreibungen.

Durch den Ansatz des niedrigsten Buchwerts erhöht sich der Spekulationsgewinn. In bestimmten Fällen wandelt sich ein wirtschaftlicher Verlust sogar in einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn um.

Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen

Überschreiten Sie mit dem Verkauf von Grundstücken und Wohnungen aus Ihrem Privatvermögen die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel, kassiert der Fiskus mit. Einkommensteuerund unter Umständen auch Gewerbesteuerzahlungen können den Gewinn erheblich mindern.

Meistens geht es für Sie als privaten Hausbesitzer darum, ein einziges Objekt oder eines von zweien oder dreien zu verkaufen. In diesen Fällen bewegen Sie sich grundsätzlich immer noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Das bedeutet: Der von Ihnen erzielte Gewinn bleibt stets steuerfrei, sofern zusätzlich auch die 10-Jahres-Frist eingehalten wird.

Grundsätzlich gilt: Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn sich die Tätigkeit als selbstständige, nachhaltige Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt und in der Absicht unternommen wird, Gewinn zu erzielen. Im Übrigen darf es sich nicht um bloße Vermögensverwaltung handeln.

Wie so oft, kommt es immer entscheidend auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Sie können sich bei Ihren Grundstücksgeschäften jedoch grob an folgenden Grundsätzen orientieren, die der Bundesfinanzhof aufgestellt hat. Danach gilt Folgendes:

Auf den zeitlichen Zusammenhang zwischen der Errichtung und dem Verkauf von Immobilien kommt es erst an, wenn im Einzelfall gewerblicher Grundstückshandel vorliegen kann. Die zahlenmäßige Grenze, ab der Sie als Gewerbetreibender eingestuft werden können, zieht der Bundesfinanzhof bei dem Verkauf von 4 Objekten innerhalb von 5 Jahren.

Oder anders herum: Der Verkauf von bis zu 3 Objekten bewegt sich noch im Rahmen privater Vermögensverwaltung. „Objekte“ im Sinne dieser 3-Objekte-Grenze sind auf jeden Fall Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sowie Parzellen, die für eine Bebauung mit solchen Objekten vorgesehen sind.

Praxis-Tipp: Bei Eheleuten ist es regelmäßig nicht zulässig, deren Grundstücksaktivitäten zusammenzufassen. Das bedeutet, dass jeder Ehegatte bis zu 3 Objekte verkaufen kann, ohne dass in diesen Fällen gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Beispiel: Eheleute erwerben ein Sechsfamilienmiethaus je zur Hälfte. Sie wandeln die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um und verkaufen sie nach einigen Jahren.

  • über die Parzellierung hinaus tätig geworden sind (z.B. Erschließung, Bebauungsplan, Baureifmachung).

Die 3-Objekt-Grenze gilt auch beim Verkauf von unbebauten Grundstücken wie insbesondere beim Verkauf von Bauland. Das bedeutet: Der Erwerb, die Parzellierung und der Verkauf von mehr als drei unbebauten Grundstücken ist (nur) dann gewerblich, wenn Sie

  • die Grundstücke in Verkaufsabsicht erworben haben oder

Entwarnung: Immobilien-Investitionen sind keine „Liebhaberei“

Es ist der Alptraum eines jeden Immobilienbesitzers, dass das Finanzamt seine Investitionen als „Liebhaberei“ bewertet. Diese Gefahr droht immer dann, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg steuerliche Verluste geltend machen und das Finanzamt deshalb fehlende Einkunftserzielungsabsicht annimmt.

Dies hat zur Folge, dass Sie Ihre Mieteinkünfte nicht mehr versteuern müssen, aber eben auch die Steuervorteile nicht mehr in Anspruch nehmen können.

Bei der Frage, ob auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse erzielt werden sollen, wird auf die Nutzungsdauer des Gebäudes abgestellt. Abzustellen ist auf das positive Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung insgesamt.

Eine Nutzung der Immobilie durch spätere Käufer oder Erben wird dabei von vornherein mit eingerechnet. Das führt dazu, dass für die Dauer der voraussichtlichen Vermögensnutzung bei Gebäuden grundsätzlich von einem Zeitraum von 100 Jahren auszugehen ist.

Achtung: Bei Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung spricht bereits der erste Augenschein dafür, dass Sie als Vermieter die Absicht haben, Einkünfte zu erzielen. Davon muss das Finanzamt grundsätzlich ausgehen.

Ausnahme: Aufgrund objektiver Kriterien wird festgestellt, dass Sie das Mietobjekt in der Absicht gekauft oder gebaut haben, die Steuervorteile in Anspruch zu nehmen und das Objekt kurze Zeit danach zu verkaufen. Anhaltspunkte hierfür können beispielsweise ein Mietvertrag mit geringer Laufzeit oder eine ebenfalls nur sehr kurze Finanzierung sein.

Wie Sie steuerpflichtige Veräußerungsgewinne vermeiden

Eigenheim: Wollen Sie ein bisher selbst genutztes Eigenheim verkaufen? Wenn Sie das Eigenheim vom Kauf oder der Fertigstellung bis zum Verkauf nur für eigene Wohnzwecke genutzt haben, liegt überhaupt kein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Sonderregelung: Haben Sie Haus oder Wohnung im Veräußerungsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt oder nahen Angehörigen unentgeltlich überlassen? Auch in diesem Fall liegt keine Spekulation im steuerlichen Sinn vor.

10-Jahres-Frist: Haben Sie Ihre vermieteten Immobilien mehr als 10 Jahre in Ihrem Privatbesitz? Die Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei. Wichtig: Die Besitzdauer, die mindestens 10 Jahre und einen Tag betragen sollte, zählt von der Baufertigstellung oder dem notariellen Kauf bis zum notariellen Verkauf.

Verkaufsstrategie: Wollen oder müssen Sie ein nach dem 31.07.1995 erworbenes Mietobjekt vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen? Ermitteln Sie den wahrscheinlichen Spekulationsgewinn aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös (minus Verkaufsnebenkosten) und Buchwert (Anschaffungskosten minus Abschreibungen).

Schieben Sie den Verkauf so weit wie möglich auf, wenn ein hoher Spekulationsgewinn mit hoher Steuernachzahlung droht.

3-Objekt-Grenze: Wollen oder müssen Sie mehr als 3 Objekte (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) innerhalb von 5 Jahren verkaufen? Dann bedenken Sie, dass Sie Einkommen- und eventuell Gewerbeertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn bezahlen müssen.

Halten Sie beim Verkauf von Objekten der genannten Art möglichst die 3-Objekte-Grenze ein und holen Sie beim Verkauf von Mietwohnhäusern oder vermieteten Gewerbeimmobilien den Rat eines Steuerberaters ein.

17. Juni 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.