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Mieteinnahmen steuerlich absetzen und Geld sparen

Erfahrene Steuersparer bereiten sich das ganze Jahr über auf die „Abrechnung“ mit dem Finanzamt vor, um optimal von den Steuervorteilen zu profitieren, die sich speziell für Haus- und Wohnungsbesitzer bieten.

Denn das macht die Investition in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen so attraktiv:

Wie Sie Ihre Mieteinnahmen steuerlich absetzen und somit jede Menge Geld sparen, lesen Sie hier.

Ermitteln Sie die Höhe Ihrer Mieteinkünfte

Der Einkommensteuer unterliegen unter anderem auch die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von beweglichen und unbeweglichen Vermögensgegenständen.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dabei wie folgt ermittelt:

Mieteinnahmen / Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Dass Sie die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können, bedeutet im Klartext: Werbungskosten mindern – steuerlich gesehen – die Mieteinnahmen und damit auch die zu zahlende Einkommensteuer.

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte, auch steuerlicher Verlust genannt.

Ein solcher steuerlicher Verlust aus der Vermietung führt dazu, dass sich Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen entsprechend verringert. Dadurch erzielen Sie eine zusätzliche Steuerersparnis.

Mehr dazuSteuerlast senken: Immobilien günstige Gelegenheit

Was alles zu den Mieteinnahmen zählt

Die Mieteinnahmen tragen Sie auf der Vorderseite der Anlage V ein. Hierzu gehört alles, was Ihnen im Jahr als Vermieter zugeflossen ist, insbesondere folgende Einnahme-Positionen:

  • Nettokaltmiete

  • Umlagen für Betriebskosten

  • Nachzahlungen Ihrer Mieter für Betriebskosten bei Überschuss der tatsächlichen Betriebskosten über die Vorauszahlungen (Erstattungen werden von den Umlagen abgezogen)

  • Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse Mieten für Garagen, Stellplätze, Werbeflächen, unbebaute Grundstücke Mietrückstände, die Sie mit Kautionszahlungen verrechnet haben Entgelte für die Bestellung eines Nutzungsrechts (beispielsweise Nießbrauchs- oder Wohnrecht)

Mieteinnahmen steuerlich absetzen: Wie Sie die Werbungskosten geltend machen

Sämtliche Werbungskosten tragen Sie auf der Rückseite der Anlage V ein.

Die Ihnen entstandenen Kosten können Sie immer dann in voller Höhe ansetzen, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung oder um ein Mietshaus handelt, in dem sämtliche Wohnungen fremdvermietet sind.

Anders verhält es sich dagegen insbesondere dann, wenn Sie eine der Wohnungen im Mietshaus

  • zu eigenen Wohnzwecken genutzt,

  • einem anderen unentgeltlich überlassen oder


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  • zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt haben.

In diesen Fällen sind die Werbungskosten für Ihr Mietshaus in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil aufzuschlüsseln.

Das gilt auch dann, wenn Sie eine Wohnung zu einem Vorzugspreis vermietet haben, der mehr als 50% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Praxis-Tipp: Wo es möglich ist, ermitteln Sie den nicht abziehbaren Anteil der Werbungskosten einzeln und ziehen ihn vom Gesamtbetrag der Werbungskosten ab.

Wo eine direkte Zuordnung der Kosten nicht möglich ist, erfolgt deren Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Diese Zinsen erkennt das Finanzamt an

Bei dem steuerlichen Absetzen von Mieteinnahmen sind auch die Schulden wichtig. Zinsen für Schulden, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Schuldzinsen können bestehen aus

  • Hypothekenzinsen

  • Bausparzinsen

  • Zinsen für Baudarlehen

  • Zinsen für private Darlehen

Praxis-Tipp: Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Privat-Darlehens ist, dass der Darlehensvertrag rechtswirksam geschlossen wurde und tatsächlich, wie vereinbart, durchgeführt wird.

Der Vertrag muss dem so genannten Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass Vertragsinhalt und -durchführung dem entsprechen müssen, was zwischen Fremden üblich ist.

Wo Sie Ihre Renovierungskosten eintragen

Ihre Aufwendungen für die Modernisierung Ihres Mietobjekts können Sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen und somit von ihren Mieteinnahmen steuerlich absetzen.

Das Finanzamt behandelt die Kosten für die einzelne Baumaßnahme, die nicht mehr als 2000 € kostet, auf Antrag als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Diese so genannte Kleinbetragsregelung bezieht sich auf die einzelne Baumaßnahme, nicht auf das Jahr.

Zum Erhaltungsaufwand gehören vor allem die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsarbeiten, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes notwendig werden. Zu den typischen Erhaltungsarbeiten gehören:

  • Neuanstrich des Hauses

  • Erneuerung des Dachs

  • Erneuerung sanitärer Anlagen

  • Reparatur der Heizungsanlage

  • Schönheitsreparaturen

Aufwendungen, die über die 2.000-€-Grenze hinausgehen, sind entweder sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder (anschaffungsnaher) Herstellungsaufwand, der nur über die jährlichen Abschreibungen zu Werbungskosten führt.

Aufwendungen für Baumaßnahmen, die der Erneuerung von Teilen des Gebäudes dienen, stellen lediglich dann Herstellungskosten dar, wenn

  • etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes, geschaffen wird,

  • das Gebäude durch die Baumaßnahme wesentlich in seiner Substanz vermehrt,

  • in seinem Wesen erheblich verändert oder

  • über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert wird.

Zu den typischen Erhaltungsmaßnahmen zählen beispielsweise eine Dachreparatur, ein neuer Hausanstrich oder der Austausch einfach verglaster Holzfenster durch doppelt verglaste Kunststofffenster.

Fügen Sie der Anlage V ein gesondertes Blatt bei, auf dem Sie die einzelnen Erhaltungsmaßnahmen genau auflisten.

Geben Sie jeweils die ausgeführten Arbeiten, das beauftragte Unternehmen, das Rechnungsdatum und den Rechnungsbetrag an. Den Gesamtbetrag der Rechnungen tragen Sie in die Zeile 44 ein.

Wie Sie die Betriebskosten absetzen

Alle Betriebskosten, die Sie für Ihr Mietobjekt bezahlt haben, können Sie als Werbungskosten abziehen.

Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen oder nicht.

Haben Sie die Betriebskosten allerdings auf Ihre Mieter abgewälzt, müssen Sie die eingegangenen Zahlungen als Mieteinnahmen berücksichtigen.

Die Betriebskosten, die mietvertraglich auf die Mieter umgelegt werden können, werden in den Zeilen 50 bis 54 der Anlage V erfasst. Die Eintragungen können beispielsweise wie folgt aussehen:

Praxis-Tipp: Nicht immer sind alle Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können, auch tatsächlich mietvertraglich an die Mieter weitergegeben.

Immer wieder kommt es auch vor, dass die mietvertraglichen Vereinbarungen zu den Betriebskosten unwirksam sind.

26. Januar 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.