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Steuererklärung: Ziehen Sie Vorteile aus Ihren Verlusten

Erfahrene Steuersparer bereiten sich das ganze Jahr über auf die „Abrechnungen mit dem Finanzamt“ vor, um optimal von den Steuervorteilen zu profitieren, die sich speziell für die Besitzer vermieteter Häuser und Wohnungen bieten.

Nutzen Sie die Steuererklärung als willkommene Gelegenheit, dem Finanzamt Ihre ganz persönliche Steuervorteilsrechnung zu erstellen.

Wann muss ich eine Steuererklärung schreiben?

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur jährlichen Einkommensteuererklärung erfasst. Dieses Steuerformular füllen Sie aus, wenn Sie im Jahr 20122 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. Diese Voraussetzung liegt vor allem in folgenden Fällen vor:

  • Sie haben ein bebautes Grundstück, beispielsweise ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, oder eine Eigentumswohnung vermietet,
  • Sie haben in einem selbst genutzten eigenen Haus oder in Ihrer Wohnung einzelne Räume vermietet,
  • Sie haben unbebaute Grundstücke, beispielsweise Parkplätze, vermietet,
  • es bestehen Einkünfte aus der Vermietung von Rechten (zum Beispiel Erbbaurecht oder Kiesausbeuterecht),
  • Sie haben gemietete Räume untervermietet,
  • Sie erzielen aus Beteiligungen (beispielsweise an Grundstücks- oder Erbengemeinschaften) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Achtung: Vermieten Sie mehrere Objekte, so müssen Sie für jedes einzelne Mietobjekt eine gesonderte Anlage V abgeben. Bei der Anlage V müssen Sie auf der einen Seite die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auflisten und auf der anderen Seite für Ihre Mietobjekte entstandene Kosten zusammenstellen.

Achtung: Bei der Einkommensteuer wird lediglich die Differenz erfasst und versteuert. Ist die Differenz positiv, haben Sie also einen positiven Überschuss erzielt, müssen Sie dafür Steuern entrichten. Haben Sie dagegen im Ergebnis einen steuerlichen Verlust zu verzeichnen, mindert dies Ihre Steuerschuld.

Ihr Steuervorteil durch Verluste aus Vermietung

Von den Miet- bzw. Pachteinnahmen können Sie die Werbungskosten abziehen. Das sind die Aufwendungen, die dem Erwerb sowie der Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind dies alle Kosten, die mit der Vermietung in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.

Dass Sie die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können, bedeutet im Klartext: Die Werbungskosten mindern steuerlich gesehen die Mieteinnahmen und damit auch die zu zahlende Einkommensteuer. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte oder anders ausgedrückt entsteht ein steuerlicher Verlust.

Ein solcher steuerlicher Verlust aus Mieteinkünften führt dazu, dass sich Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen dann entsprechend verringert. Dadurch erzielen Sie eine zusätzliche Steuerersparnis. Im Vordruck muss links oben Ihr Name stehen. Geben Sie Ihren Nachnamen stets zuerst an, um Namensverwechselungen zu vermeiden. Vergessen Sie nicht, auch immer Ihre Steuernummer einzutragen.

Die Angaben zur Anschaffung und Fertigstellung Ihres Mietobjekts ermöglichen dem Finanzamt, die geltend gemachten Abschreibungssätze zu überprüfen. Abschreibungssatz, das ist der jährliche Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietobjekts (ohne Grund und Boden). Die entsprechenden Abschreibungsbeträge sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Achtung: Das Datum der Anschaffung ist im Allgemeinen der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Wird in dem Kaufvertrag allerdings vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten zu einem späteren Zeitpunkt auf den Käufer übergehen, gilt dieser vereinbarte Termin als Anschaffungszeitpunkt.

30. Dezember 2002

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.