MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Darauf sollten Kreditnehmer bei der Zinsbindung achten

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist beschlossen und die Finanzierung ist zugesagt. Für die Kreditnehmer stellt sich nun die Frage nach der Zinsbindung. Hierbei bleibt der Kreditzins für eine bestimmte Laufzeit konstant.

Immobilienfinanzierungen haben eine lange Laufzeit, oftmals zwischen 20 und 30 Jahren. Um Planungssicherheit zu erreichen, wünschen viele Kreditnehmer eine Zinsbindung. Dabei ist besonders die aktuelle Zinsphase entscheidend.

Zinsbindung bei der Hausfinanzierung: Kreditzins als Kriterium

Für die Entscheidung einer Zinsbindung ist die zukünftige Zinsentwicklung wichtig. Diese ist jedoch ungewiss und mit Risiken verbunden. Um hier eine richtige Wahl zu treffen, sollte der bisherige Zinsverlauf betrachtet werden.

Niedrigzinsphasen sind dadurch gekennzeichnet, dass die Zinsen über einen längeren Zeitraum stetig gesunken sind. Die Wahrscheinlichkeit von Zinssteigerungen ist dann recht hoch. Mit einer Zinsbindung kann dies vermieden werden. Die Zinsbindungsfrist sollte in diesem Fall lang sein und zwischen 10 und 20 Jahren betragen.

Anders ist es in Phasen steigender Zinsen. Hier gilt der Grundsatz: Je höher die Zinsen, umso kürzer die Zinsbindung, nicht länger als 5 Jahre. Werden bald wieder sinkende Kreditzinsen erwartet, ist ein variabler Kreditzins einer Zinsbindung vorzuziehen.

Für die Beurteilung der jeweiligen Zinsphase sollte der Durchschnittszinssatz der letzten 15 Jahre zugrunde gelegt werden. Liegt der aktuelle Kreditzinssatz darunter, handelt es sich um eine Niedrigzinsphase. In einer Hochzinsphase liegt er darüber.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Ein Beispiel: Der durchschnittliche Kreditzinssatz der letzten 15 Jahre beträgt ca. 6 %. Sinkt der Zins dauerhaft unter diese Grenze, liegt eine Niedrigzinsphase vor. Steigt er dauerhaft über diesen Wert, spricht man von einer Hochzinsphase.

Merkmale der Zinsbindung

Der zentrale Punkt der Zinsbindung ist, dass der Zinssatz der Hausfinanzierung für die festgelegte Frist fix ist. Der festgeschriebene Kreditzinssatz bietet für Kreditnehmer eine Kalkulationsbasis und Sicherheit.

Viele Kreditnehmer möchten neben der monatlichen Rate zusätzliche Tilgungszahlungen vornehmen. Bei einer Zinsbindung ist diese Möglichkeit eingeschränkt. Das Recht auf Sonderzahlungen sollte daher vertraglich vereinbart werden, üblich sind jährliche Sonderzahlungen zwischen 5 und 10 % der Restschuld.

Wird ein Darlehen mit einer Zinsbindung vorzeitig gekündigt, haben die Banken das Recht eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Vorfälligkeitszinsen sind die Zinsen für die restliche Zinsbindungsdauer. Je nach der Restlaufzeit können diese sehr hoch sein.

Bei einer Zinsbindungslaufzeit von mehr als 10 Jahren besteht ein gesetzlicher Kündigungsanspruch nach 10 Jahren. Das Darlehen kann dann mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitskosten zurückgezahlt werden.

Zinsbindung bei bestehenden Darlehen

Für Darlehen mit einer geringen Restlaufzeit der bestehenden Zinsbindung kann mittels eines Forward-Darlehen eine weitere Zinsbindung vereinbart werden. Ein Forward-Darlehen ist ein zukünftiges Darlehen nach Ablauf der derzeitigen Zinsbindungsfrist.

Forward-Darlehen sind sinnvoll, wenn der jeweils aktuelle Kreditzinssatz unter dem festgeschriebenen Zins liegt. Somit erhalten die Kreditnehmer eine weitere Planungssicherheit.

Ein Beispiel: Das Darlehen der Familie Klein für die Hausfinanzierung hat noch eine restliche Zinsbindungsfrist von 36 Monaten. Es wird mit 5,5 % verzinst. Der Zinssatz für neue Darlehen beträgt derzeit 2,5 %.

Durch ein Forward-Darlehen kann Familie Klein sich vor Ablauf der Zinsbindungsfrist den niedrigeren Kreditzins sichern. Nach Ablauf der restlichen Zinsbindungsfrist von 36 Monate wird das Darlehen dann mit 2,5 % weiter verzinst. Wegen des niedrigen Kreditzinssatz empfiehlt sich hier eine Zinsbindung von ca. 15 Jahren.

Fazit: Zinsbindung erhöht Planungssicherheit

Kreditnehmer, die großen Wert auf Planungssicherheit legen, sollten die Hausfinanzierung mit einer Zinsbindung kombinieren. Somit kann eine steigende zukünftige Verzinsung ausgeschlossen werden.

Die Wahl der Zinsbindungsfrist muss jedoch in Abhängigkeit des jeweiligen Zinsniveaus getroffen werden. In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich eine Zinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren. Werden sinkende Zinsen erwartet, sollte die Zinsbindungsfrist eher zwischen 5 und 10 Jahre betragen.

In Niedrigzinsphasen kann eine weitere Zinssicherung durch ein Forward-Darlehen erfolgen. Kreditnehmer können sich somit frühzeitig den günstigen Kreditzins sichern. Entscheiden sich Kreditnehmer für eine Zinsbindung, sollte zusätzlich die Möglichkeit der Sonderzahlung vertraglich vereinbart werden. Dies schafft eine flexiblere Tilgungsmöglichkeit.

9. Mai 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Rudolf Schneider
Von: Rudolf Schneider. Über den Autor

Der gelernte Bankkaufmann beschäftigt sich seit über 30 Jahren eng mit dem Thema Banken, Börse und Finanzen und ist heute als Finanzberater tätig. Seine Leidenschaft gehört dem Thema Börse und dort speziell unterbewerteten Aktien.