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Darlehensfonds als neues Finanzierungsvehikel in aller Munde

Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist zum Jahreswechsel 2012/2013 weiterhin schwierig. Die Zurückhaltung vieler Banken bei der Kreditvergabe ist deutlich spürbar.

Alternative Finanzierungsmodelle sind deshalb für viele Investoren unerlässlich geworden.

Mit den Darlehensfonds, die ursprünglich aus England kommen, entsteht eine neue Möglichkeit der Kapitalbeschaffung für Immobilien-Investitionen.

Alternative Finanzierungsmodelle in der Immobilien-Investition

Mezzanine-Kapital, Venture-Capital sind en vogue als Ergänzungen bei der Immobilien Finanzierung, um fehlendes Eigenkapital zu ergänzen und damit die Finanzierungslücke bis zur bereit gestellten Summe durch eine Bank zu schließen.

Aber auch diese Mittel reichen nicht immer aus. Hinzu kommt, dass eigentlich viel Kapital vorhanden ist, das in die Immobilien-Finanzierung fließen könnte.

Gerade der deutsche Immobilienmarkt steht im Fokus vieler ausländischer Kapitalgeber. Deshalb werden weitere Formen der Bereitstellung gerade von diesen Kapitalgebern gesucht.

Ein neues Mittel ist der sog. Darlehensfonds (debt fund).

Mit einem solchen Fonds macht der erste Anbieter auch in der Immobilienwirtschaft von sich reden.


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Ein Immobilien-Darlehensfonds ist von einem Fondshaus als Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft nach deutschem Investmentgesetz auf den Markt gebracht worden.

Bislang kennt der deutsche Markt den Begriff der Darlehensfonds aus der Finanzierung von Studentendarlehen oder der Förderung regionaler Strukturen, wo Mittel aus den Fonds an einzelne Darlehensnehmer zur Verfügung gestellt wurden.

Banken ziehen sich zurück – Lücke ist zu füllen

Hedge-Fonds und Venture Capital Geber haben es vorgemacht. Für größere Firmenübernahmen steht immer weniger Kapital zur Verfügung. Also helfen sich die Gesellschaften untereinander aus.

Um größere Firmenübernahme abzuwickeln arbeiten immer öfter mehrere Kapitalgeber zusammen.

Darlehens-Fonds

Der Auftraggeber des neuen deutschen Immobilien-Spezialfonds ist eine deutsche Pensionskasse mit einem Volumen von zunächst 200 Mio. Euro. Dabei sollen Darlehen aufgekauft werden.

Der Ankaufszeitraum liegt im 1. Quartal 2013. Der Fonds wird dabei in Darlehen investieren, deren beliehene Immobilien vorrangig in Deutschland, aber auch in anderen Staaten im Euro-Raum, gelegen sind.

Aus England bekannt

Diese Art Darlehensfonds sind in England seit Jahren etabliert. Jetzt erstreckt sich die Nachfrage auch auf Deutschland.

Der neue Darlehensfonds tritt indirekt als Kreditgeber auf und beteiligt sich an Bankkrediten, die ein Investor für den Ankauf einer Immobilie erhält.

Nach Angaben des Fondshauses stößt der Darlehensfonds aktuell am Markt in eine Lücke, klagt doch die Immobilienbranche über eine immer restriktivere Kreditvergabe der Banken.

Der Fondsmanager muss hierbei über die Kompetenz verfügen, eine nachgelagerte Kreditprüfung durchführen und den Kredit über die Laufzeit überwachen zu können.

Eigenkapital der Bank schonen

Die Banken generieren auf diesem Weg Neugeschäft und schonen gleichzeitig durch die Weiterveräußerung von Teilen ihrer Darlehen an den Fonds ihre Eigenkapitalquote.

Die Größe der einzelnen Finanzierungen wird zwischen 20 und 40 Millionen Euro liegen. Der Kredit muss in Euro ausgereicht sein.

Sicht der institutionellen Investoren

Was spricht für den Darlehensfonds?

Die neuen Regeln für Finanzierungen sowohl im Bankenmarkt (Basel II/III) als auch im Versicherungsgeschäft (Solvency II) sind ein wichtiger Faktor für die Weiterentwicklung von Finanzprodukten.

Die neuen Eigenkapital-Unterlegungspflichten machen für Versicherungsunternehmen Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu Direktinvestments in Immobilien relativ gesehen attraktiver.

Hinzu kommt das anhaltend niedrige Renditeniveau von Alternativanlagen.

Die Attraktivität der Darlehensinvestments wird durch typischerweise geringe Wertschwankung von gesunden Immobiliendarlehen unterstützt.

Ein ähnliches Engagement für kleinere Lose von unter 5 Mio. € wäre wünschenswert. Ich bin gespannt, wann ein solcher Fonds in Deutschland aufgelegt wird.

14. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.