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Wohnflächenberechnung: Das besagt die 10%-Rechtsprechung des BGH

Stellt sich bei einem Mietvertrag heraus, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete mindern.

Vorausgesetzt die Abweichung macht mehr als 10% aus.

So hat es der BGH schon im Jahr 2004 entschieden (Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03).

Messtoleranzen sind üblich und unvermeidbar

In der Praxis gibt es kaum Mietverträge, deren angegebenes Flächenmaß mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmt.

Ein korrektes Flächenmaß auf die Kommastelle genau kann kein Mieter von Ihnen verlangen, Messtoleranzen sind also hinzunehmen.

So weit der Grundsatz. Nach inzwischen absolut gefestigter Rechtsprechung des BGH, sind Flächenabweichungen aber dann nicht mehr hinzunehmen, wenn Sie erheblich sind.

Und erheblich sind sie, wenn sie mehr als 10% ausmachen. Ab 10,01% sind Flächenabweichungen also erheblich.

Abweichung der tatsächlichen von vereinbarter Fläche

Verglichen wird dabei immer das im Mietvertrag angegebene Flächenmaß mit dem in Wirklichkeit vorhandenen. Der Prozentsatz ist dabei ausgehend von den Angaben im Mietvertrag zu ermitteln.


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Im Mietvertrag sind als Wohnfläche 55 m² angegeben, tatsächlich sind es nur 48 m². Hier beträgt die Abweichung 12,73%.

Folge: Die Abweichung ist erheblich.

Im Mietvertrag sind als Wohnfläche 55 m² angegeben, tatsächlich sind es nur 49,5 m². Hier beträgt die Abweichung 10%. Folge: Die Abweichung ist noch nicht erheblich.

Mieteransprüche: vollen Prozentsatz zugrunde legen

Wichtig: Ist die Abweichung erheblich, dann ist bei den Mieterrechten der volle Prozentsatz der Flächenabweichung zugrunde zu legen und nicht nur der über 10% hinausgehende.

Im ersten Beispiel dürfte der Mieter die Miete also um 12,73% mindern und nicht nur um 2,73%.

Falsche Wohnfläche auch bei möblierten Wohnungen und Einfamilienhäusern relevant

In einer neueren Entscheidung hat der BGH entschieden, dass die 10%-Rechtsprechung auch auf möblierte Wohnungen Anwendung findet.

Folglich treten auch hier die allgemeinen Rechtsfolgen bei erheblichen Flächenabweichungen ein (BGH, Urteil v. 02.03.11, Az. VIII ZR 209/10).

Die 10%-Rechtsprechung kommt aber nicht nur zum tragen, wenn Sie eine Wohnung vermieten.

Für Einfamilienhäuser konkretisierten die Bundesrichter ihre 10%-Rechtsprechung schon vor einigen Jahren.

Beachten Sie: Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass es auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten einen Mangel darstellt, wenn die im Mietvertrag angegebenen Flächen von den vorhandenen um mehr als 10% abweichen.

Die Bundesrichter ausdrücklich: Eine Anhebung des 10%-igen Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (BGH, Urteil v. 28.10.09, Az. VIII ZR 164/08).

Kauf/Verkauf von Eigentumswohnungen: Geld zurück bei erheblichen Flächenabweichungen

Und auch für die Veräußerung von Eigentumswohnungen gilt die 10%-Rechtsprechung.

Sichert der Verkäufer einer Altbauwohnung im Vertrag eine bestimmte Wohnfläche zu, darf diese also um nicht mehr als 10% kleiner sein. Andernfalls kann der Käufer den anteiligen Kaufpreis zurückfordern.

Begründung: Bei einer Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10% liegt ein Sachmangel vor, weshalb der Käufer den Kaufpreis in entsprechender Höhe mindern darf.

So hat es das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden (Urteil v. 11.06.10, Az. 12 O 4999/09) und vor längerer Zeit auch der BGH (Urteil v. 11.07.97, Az. V ZR 246/96).

29. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.