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Das gehört auch noch zu den Betriebskosten – aber Vorsicht!

Zu den Betriebskosten zählen nicht nur Kosten für Wasser, Heizung und laufende Grundstückskosten, sondern eventuell noch ganz andere.

Wir stellen Ihnen hier nun einige dieser Kostenpunkte vor und sagen, worauf Sie dabei achten sollten:

Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs

Dazu gehören: Die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs, inklusive des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Notrufbereitschaft, der Bedienung, Überwachung, Pflege, Reinigung und regelmäßigen Prüfung der Anlage.

Diese Kosten müssen auch Ihre Erdgeschossmieter tragen (BGH, Urteil v. 20.09.06, Az. VIII ZR 103/06).

Das geht nicht: Bei „Vollwartungsverträgen“ sollten Sie vorsichtig sein. Darin sind häufig Instandhaltungskosten enthalten, die Sie nicht umlegen dürfen.

Nach einem neuen Urteil des BGH dürfen Sie Ihre Mieter nicht mit Kosten für einen Fahrstuhl belegen, den sie gar nicht nutzen können. Im Urteilsfall war vereinbart worden, dass ein Mieter die Kosten für den Fahrstuhl als Betriebskosten zu zahlen hat.

Allerdings befand sich der Fahrstuhl in einem anderen Gebäude als die Wohnung des Mieters. Hier kam es für den Mieter gar nicht in Betracht, den Fahrstuhl zu nutzen (BGH, Urteil v. 08.04.09, Az. VIII ZR 128/08).

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Dazu gehören: Öffentlich-rechtliche Gebühren auch für den Winterdienst und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, sowie die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und Ähnlichem.

Das geht nicht: Falls Sie die Pflicht auf Ihre Mieter übertragen, dürfen Sie sich nicht darauf verlassen, dass diese die Gerätschaften besorgen.


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Sie haben die erforderlichen Geräte und Streumittel zur Verfügung zu stellen.

Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Dazu gehören: Die Kosten der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs.

Auch Aufwendungen für eine regelmäßige Reinigung Ihrer Dachrinnen sind umlagefähig. Spielplatzreinigungskosten zählen Sie zu den Gartenpflegekosten.

Dazu gehört nicht nur die Pflege der Plätze, sondern auch die Erneuerung des Sandes.

Das geht nicht: Falls sich in Ihrem Haus mit mehreren Mietwohnungen Müll angesammelt hat, können Sie die Entsorgungskosten nicht einfach auf alle Mieter umlegen. Hier müssen Sie den Verursacher herausfinden.

Die Kosten der Gartenpflege

Dazu gehören: Zur Gartenpflege zählen Sie die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten.

Selbst wenn sich Ihr Mieter nie im Garten aufgehalten hat, muss er die Kosten zahlen.

Das gilt auch für die Pflege des Vorgartens. Wenn er allerdings gar nicht berechtigt ist, das betreffende Grundstück zu betreten, dürfen Sie die Kosten nicht umlegen (BGH, Urteil v. 26.05.04, Az. VIII ZR 135/03).

Das geht nicht: Sturmschadenkosten gehören nicht zur Gartenpflege.

Ihre Beseitigungskosten sind Kosten der nicht umlegbaren Instandsetzung. Die Kosten für eine erstmalige Errichtung der Gartenanlage dürfen Sie nicht umlegen.

Verboten ist auch die Kostenumlage für das Fällen erkrankter Bäume oder für die Anschaffungskosten eines Rasenmähers oder sonstiger Gartengerätschaften.

Die Kosten der Beleuchtung

Dazu gehören: In den Mietwohnungen legen Sie den jeweils entstandenen Verbrauch um. Die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile gehören auch dazu.

Das geht nicht: Stromverbrauch für Reparaturen oder Entfeuchtungsaktionen mittels Heißlüfter dürfen Sie nicht als Allgemeinstrom umlegen. Gleiches gilt für die Kosten für den Austausch defekter Leuchtkörper.

Die Kosten der Schornsteinreinigung

Dazu gehören: Aufwendungen für Ihre Versicherungen können Sie teilweise umlegen. Dazu gehören die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie Glasbruch.

Achtung: Nach einem neuen Urteil hat Ihr Mieter auch die Kosten für eine Terrorversicherung zu tragen.

Das gilt jedenfalls dann, wenn der Abschluss der Versicherung objektiv betrachtet nicht unwirtschaftlich ist (Oberlandesgericht Frankfurt a. M., Urteil v. 26.06.09, Az. 2 U 54/09). Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Wichtig: Sie brauchen in Ihrer Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung nicht mehr getrennt auszuweisen.

Sie können diese Positionen zusammenfassen. Der BGH hat aktuell dem übertriebenen Formalismus eine Grenze gesetzt (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08).

Das geht nicht: Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung gehört ebenso wenig dazu wie die Mitgliedsbeiträge in einem Eigentümer- oder Vermieterverein. Glasversicherungen sind nur dann umlagefähig, wenn sie allen Mietern zugute kommen. Vorsicht bei umfassenden „Komfort-Versicherungen“:

Werden Eigentümerrisiken abgesichert, beispielsweise gegen Mieterausfallzeiten oder Folgeschäden aus Gebäudebränden, sind diese nicht umlagefähig.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.