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Das gilt, wenn Sie Ihre Garage unabhängig von einer Wohnung vermieten

Haben Sie einen separaten Vertrag über eine Garage abgeschlossen, kommt es für die Frage der Mieterhöhung auf die Vereinbarung im Mietvertrag an.

Sie können Ihre Garagenmiete nur dann durch einseitige Erklärung erhöhen, wenn Sie dies durch eine Klausel im Vertrag ausdrücklich vereinbart haben.

Inhaltlich sind Sie bei einer solchen Vereinbarung zur Mieterhöhung relativ frei. Vor allem sind Sie nicht an die im Wohnungsmietrecht geltenden strengen Voraussetzungen gebunden.

So können Sie beispielsweise in Ihren Vertrag eine Klausel aufnehmen, nach der die Miete jeweils zum 01.01. eines Jahres um einen bestimmten, im Vertrag konkret benannten Betrag oder um einen festgelegten Prozentsatz steigt.

Haben Sie keine Vereinbarung zur Mieterhöhung getroffen, ist eine einseitige Anhebung der Miete nicht möglich. Das gilt auch dann, wenn sich Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse geändert haben oder die Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

In diesem Fall können Sie die Miete nur im Einvernehmen mit Ihrem Mieter erhöhen. Oder aber Sie kündigen das Mietverhältnis mit einer 3-monatigen Frist, um mit einem neuen Mieter eine höhere Miete zu vereinbaren.

Übrigens: Anders als die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen ist eine solche Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich.


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Das gilt, wenn Sie einen einheitlichen Mietvertrag abgeschlossen haben

Bei einem einheitlichen Mietvertrag von Garage und Wohnung gelten die Vorschriften für das Wohnungsmietrecht.

Als Folge daraus können Sie zum einen die Miete für die Garage oder den Stellplatz nicht isoliert erhöhen. Dies gilt selbst dann, wenn die Garagenmiete unter der ortsüblichen Miete liegt. Sie dürfen nur die ortsübliche Miete für eine Wohnung mit Garage verlangen und entsprechend erhöhen.

Zum anderen ist diese Erhöhung an die strengen Voraussetzungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gebunden. Für die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten dann folgende Voraussetzungen:

•    Sie müssen die Sperrfrist beachten. Das heißt, die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.

•    Sie dürfen Ihr Mieterhöhungsverlangen nicht früher als 1 Jahr nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung geltend machen.

•    Die verlangte Miete für Wohnung und Garage darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

•    Sie müssen die Kappungsgrenze beachten. Das heißt, der Mietzins darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren (von Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten abgesehen) um nicht mehr als 20% geändert haben.

Wichtig: Achten Sie insbesondere darauf, dass sich Ihre Begründung auf Wohnung und Garage bezieht. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, dass Ihre Mieterhöhung unwirksam ist.

Schließen Sie einen gesonderten Mietvertrag ab

Wenn Sie also Ihre Garagenmiete erhöhen möchten, schließen Sie unbedingt einen separaten Mietvertrag ab.

Aber Achtung: Die gesonderte Ausweisung der Miete für die Garage im Wohnungsmietvertrag ändert nichts an der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Auch die nachträgliche Anmietung der Garage mit einem eigenständigen Vertragsformular spricht noch nicht zwingend für getrennte Vertragsverhältnisse.

Wenn Sie mit Ihrem Wohnungsmieter einen separaten Stellplatzvertrag schließen möchten, nehmen Sie in den Vertrag eine Klausel auf, nach der „die Vermietung der Garage unabhängig von der Vermietung der Wohnung erfolgt“. Vergessen Sie auch nicht, eine Regelung zur Mieterhöhung aufzunehmen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Vertrag über Garage oder Stellplatz entscheidend

In der heutigen Zeit verfügen die meisten Menschen über ein Auto. Daher besteht vor allem in den Städten eine hohe Nachfrage an Garagen bzw. Stellplätzen. Vielfach werden diese mit einer Wohnung zusammen vermietet, aber auch die separate Vermietung von Stellplätzen kommt häufig vor.

Was viele Vermieter aber nicht wissen: Für die Frage der Mieterhöhung für eine solche Garage oder einen Stellplatz ist die vertragliche Gestaltung von enormer Bedeutung. Insbesondere ist entscheidend, ob die Garage bzw. der Stellplatz unabhängig von der Wohnung vermietet wird oder ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.