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Maklerrecht und Nachweis: Das ist zu überdenken, das soll bleiben!

Seit einigen Wochen befassen sich verschiedene Autoren im Themenmonat „Maklerrecht und Provision“ mit der Überarbeitung des Maklerrechts.

Der Nachweis des Immobilienmaklers spielt in der Diskussion um die Neuregelung des Maklerrechts eine wichtige Rolle.

Lesen Sie heute den Gastbeitrag von Klaus Beine. Er ist Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Buse, Heberer Fromm in Frankfurt am Main und hat an der Erstellung des Papiers zur Novellierung des Mietrechts im Wirtschaftsrat mitgewirkt.

Das Maklerrecht muss reformiert werden

Das Maklerrecht muss zwar dringend reformiert werden, jedoch sollte der Makler in Zukunft auch dann seinen Lohn erhalten, wenn er „nur“ einen Nachweis erbracht hat.

Die Immobilienbranche kommt ohne den Makler nicht aus. Er kennt den aktuellen Markt, er ist der, der Vermieter und Mieter sowie Verkäufer und Käufer zusammenbringt.

Jedoch drängt sich oft der Eindruck auf, dass der Makler bzw. seine Tätigkeit unerwünscht ist, insbesondere eine Vergütung der Maklerleistung als eher lästiges Übel empfunden wird.

Warum die Diskussion um die Vergütung des Maklers ungerecht ist

Das ist ungerecht, liegt aber daran, dass es nach wie vor einige schwarze Schafe gibt, denen es immer wieder gelingt, das veraltete Maklerrecht, welches lediglich vier Paragrafen im BGB zählt, auszunutzen.

Es wird versucht, ohne Auftrag, mit ungefragter Tätigkeit, einen Maklervertrag konkludent herbeizuführen. Über die Provision wird eher ungern gesprochen.

Ist das Geschäft zustande gekommen, wird behauptet, man habe doch einen Nachweis mit der Übersendung eines Exposés geliefert und im Übrigen habe sich im Exposé auch ein Hinweis auf die Maklerprovision befunden.

Wenn dann doch besichtigt und/oder korrespondiert und/oder telefoniert wurde, kommt der Makler seinem Provisionsanspruch sehr nahe, obwohl eine „richtige“ Beauftragung zu keinem Zeitpunkt vorlag.

Makler ist doch eher Berater

Die ganz überwiegende Anzahl der Makler üben ihren Beruf jedoch ganz anders, zuverlässig und professionell aus.

Der Makler von heute sieht sich eher als Berater und nicht als Nachweis und/oder Vermittlungsmakler, so wie das Berufsbild im BGB angelegt ist.


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Da die Immobilienbranche merkt, dass sie mit den Missständen aufräumen muss, ist das Thema zurzeit sehr präsent.

Sowohl der IVD als auch der ZIA sowie RICS und der Wirtschaftsrat haben die Tätigkeit der Makler und damit auch das Maklerrecht unter die Lupe genommen.

Der Wirtschaftsrat hat ein Positionspapier (noch im Entwurf) erarbeitet, das letztlich in einer Gesetzesinitiative münden soll.

Darin wird unter anderem gefordert, dass Berufserfahrung sowie ein Fachkundenachweis und eine ausreichende Haftpflichtversicherung erst den Zugang zum Maklerberuf möglich machen.

Zudem wird gefordert, dass der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden kann. Eine Doppeltätigkeit dürfe nur noch ausnahmsweise zulässig sein, wenn sie zuvor ausdrücklich mit dem Kunden vereinbart wurde.

Nachweis allein soll nicht für Vergütungsanspruch ausreichen?!

Des Weiteren soll der Nachweis allein für einen Vergütungsanspruch nicht mehr ausreichen. Die Nachweistätigkeit soll auch nur noch ausnahmsweise eine Vergütung auslösen, wenn diese wiederum ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart wird.

Ziel soll sein, dass der Makler und der Kunde Honorar und Aufwendungsersatz frei und unabhängig vom Erfolg vereinbaren können.

Nach dem Willen des Wirtschaftsrats muss der Alleinauftrag gestärkt werden. Für Gemeinschaftsgeschäfte soll die Zustimmung des Kunden eingeholt werden.

Der ZIA hat sich ebenfalls positioniert und fordert, dass die Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder eine vergleichbare kaufmännische Ausbildung mit klaren Qualitätsstandards Voraussetzung für die Ausübung des Maklerberufs gemacht werden muss.

Makeln ohne Auftrag soll es zukünftig nicht mehr geben. Darüber hinaus müssen Maklerverträge der Textform entsprechen.

Der IVD hat auf seiner letzten Mitgliederversammlung beschlossen, dass für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis ein Sach- und Fachkundenachweis vorzuschreiben ist.

Eine weitere Forderung des Verbandes an den Gesetzgeber ist es, für Maklerverträge ein Schriftformerfordernis einzuführen.

Da auch mit diesen Forderungen nicht jedes Fehlverhalten verhindert werden könne, arbeitet der IVD derzeit an einem neuen Ehrenkodex für gute kaufmännische Sitten in den Immobilienberufen.

Bereits anlässlich der letzten Expo Real 2011 hatte die RICS ihre Verhaltensregeln vorgestellt. Kernmerkmale dieser internationalen Richtlinien für Immobilienmakler sind Transparenz, Schutz und Expertise.

Wie schwarze Schafe vom Markt verschwinden

Insbesondere mit den erhöhten Zugangsvoraussetzungen in Kombination mit der Schrift- bzw. Textform für Auftrag und Maklervertrag würden die allermeisten schwarzen Schafe vom Markt verschwinden.

Wenn es darüber hinaus noch gelingen würde, die Doppelttätigkeit grundsätzlich zu verbieten, würde dies zu einer weiteren Professionalisierung beitragen.

Eine Beratungstätigkeit – gerade wenn es um viel Geld geht – auf beiden Seiten ist nicht möglich. Der Makler muss als Berater ein Interessenvertreter einer Seite, so wie es in anderen Ländern längst üblich ist, sein.

Für den Nachweis auch weiterhin Vergütung erhalten

Demgegenüber sollte der Makler nach wie vor auch für den reinen Nachweis eine Vergütung erhalten.

Der Nachweis ist das Kerngeschäft des Maklers und sollte deshalb gleichberechtigt provisionspflichtig bleiben.

Makler weist Vertragsgelegenheiten nach

In diesem Zusammenhang ist in Erinnerung zu rufen, dass der Makler nicht Objekte oder Kunden nachweist sondern Vertragsgelegenheiten.

Das heißt, der Makler muss seinen Kunden mit einem qualifizierten Nachweis durch Benennung der konkreten Vertragsgelegenheit (Objekt/Mietfläche, Eigentümer/Vermieter) in die Lage versetzen, selbst verhandeln und abschließen zu können.

Das heißt wiederum, der Kunde hat Erfolg, weil er das Maklerwissen erlangt hat, auch wenn es sich manchmal nur um eine Adresse und einen Namen handelt.

In der Dienstleistungsbranche ist die Weitergabe von Wissen vergütungspflichtig.

Da künftig Voraussetzung für einen Provisionsanspruch der Abschluss eines schriftlichen Maklervertrages sein soll und dann auch die Vergütung für einen Nachweis geregelt wird, ist der Kunde vor bösen Überraschungen geschützt.

Soweit der Gastbeitrag von Rechtsanwalt und Notar Klaus Beine zur aktuellen Diskussion um das Maklerrecht.

Wie ist Ihre Meinung zum Nachweis und der Vergütung des Nachweises unter den Voraussetzungen, die der Autor hier aufzeigt? Ich freue mich auf ihre Kommentare.

13. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.