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Das neue Mietrecht kommt

Der Bundestag hat in seiner Sitzung am Donnerstag, 13.12.2012, das neue Mietrecht beschlossen.

Nach mehr als zwei Jahren Diskussion ist das Gesetzesvorhaben nun abgeschlossen.

Kernpunkte sind die energetische Modernisierung und die schnellere Räumung von Mietwohnung bei Mietnomaden.

Ich stelle Ihnen heute und morgen die wichtigsten Neuerungen im Mietrecht vor.

Heute: Energetische Modernisierung

Es sind drei zentrale Punkte, die sich im Mietrecht ändern, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung durchführen will:

  • Die Duldungspflicht des Mieters bei der Durchführung der Maßnahme wird eingeführt
  • Der Mieter kann in den ersten drei Monaten der Maßnahme nicht die Miete mindern
  • Die gesetzlichen Anforderungen an die Ankündigung der Modernisierung werden gesenkt

Umlage der Modernisierungskosten weiterhin mit jährlich 11%

Eine wichtige Nachricht für Vermieter vorweg: Es bleibt bei dem Grundsatz, dass die Kosten einer Modernisierung wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich 11% auf die Miete umgelegt werden können.

Die Möglichkeit der Umlage der Modernisierungskosten gilt auch für die energetische Modernisierung.

Kappungsgrenze wird gesenkt

Das allgemeine Recht zur Erhöhung der Miete wird ebenfalls neu geregelt.

Die Bundesländer sollen das Recht erhalten über Verordnungen die Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von 20% auf 15% zu senken.

Das Thema werde ich in einer späteren Ausgabe noch einmal aufgreifen.


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Definition der energetischen Modernisierung

Endlich gibt es eine Definition im Gesetz eine Definition der „energetischen Modernisierung“.

§ 555 b BGB wird in Zukunft lauten:

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) …“

Dieser Tatbestand umfasst alle Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primär- oder Endenergie in Bezug auf die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus beitragen.

Einschränkung der Mietminderung

In § 536 BGB wird folgender neuer Absatz 1a eingefügt:

„(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.“

Damit stellt der Gesetzgeber klar, dass Mieter in den ersten drei Monaten einer Baumaßnahme zur energetischen Modernisierung nicht mehr die Miete mindern können.

Einwand der wirtschaftlichen Härte ins Mieterhöhungsverfahren verlagert

Der Einwand der wirtschaftlichen Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung kann in Zukunft bei allen Modernisierungsmaßnahmen ausschließlich im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung vorgebracht werden.

Die Mieterrechte sind an dieser Stelle nicht beschnitten sondern auf einen späteren Zeitpunkt verlagert worden.

Das schafft für den Eigentümer eine größere Sicherheit bei der Durchführung der Baumaßnahme.

Er muss sich in Zukunft nicht mehr vor oder während der Modernisierung mit den Mietern über die Frage einer wirtschaftlichen Härte auseinandersetzen.

Neues Kapitel im BGB eingefügt

Sie werden sich ein paar neue Paragrafen einprägen müssen. Durch die Reform wird das gesamte Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem neuen Kapitel 1a in den §§ 555a bis 555f BGB geregelt.

Mieterhöhung vereinfacht

Durch das neue Mietrecht wird auch die immer sehr schwierige Mieterhöhung vereinfacht.

Die formalen Anforderungen bei der Begründung des Vermieters für eine Modernisierung werden gesenkt.

Zur Darlegung der Energieeinsparung soll künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte ausreichen – und zwar sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch im Mieterhöhungsverlangen.

Die Rechtsfolgen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen für das Mieterhöhungsverfahren werden klargestellt.

Die Frist für das Eintreten der Mieterhöhung wird um sechs Monate verlängert.

In allen Fällen einer unterlassenen oder fehlerhaften Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gilt die verlängerte Frist für den Eintritt der Mieterhöhung nach § 559b Absatz 2 BGB.

Auch neu: Vorschriften zum Contracting

Das neue Mietrecht schafft einen einheitlichen Rechtsrahmen für die Umstellung auf Contracting, also die gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte.

Technisch geht es darum, dass der Contractor im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungsanlage bzw. Warmwasseranlage verantwortlich ist.

Es gibt unterschiedliche Modelle des Contracting: Bei dem praktisch wichtigsten Modell finanziert der Contractor den Austausch der meist veralteten Heizkessel gegen eine moderne Neu-Anlage mit höherer Effizienz.

Er übernimmt außerdem den Brennstoffeinkauf und die laufende Wartung.

Effizienzsteigerung erwartet

Durch die Modernisierung der Wärmeerzeugungsanlagen einschließlich der Warmwassererzeugung, durch einen effizienteren Betrieb oder durch den Wechsel der Brennstoffversorgung, etwa die Umstellung auf Fernwärme, sind nach Erwartungen des Gesetzgebers erhebliche Effizienzsteigerungen bei der Wärmeerzeugung und damit Einsparungen von Energie möglich.

Eigentümer können im Rahmen des Contracting die Investition sparen

Viele Gebäudeeigentümer scheuen die mit der neuen Anlage verbundenen Investitionskosten.

Da der Mieter in der Regel die Betriebskosten trägt, fehlen oft auch unmittelbare Anreize für den Vermieter, hier tätig zu werden.

Bisher: Rechtsunsicherheit

Eine vermieterseitige Umstellung der Wärmeversorgung auf Contracting ohne Zustimmung aller betroffenen Mieter ist nach bislang geltender Rechtslage nicht in allen Fällen rechtssicher möglich.

Neu: § 556 c BGB

Jetzt können Vermieter eine neue Anlage einbauen und die Wärmelieferung einem Dritten im Rahmen des Contracting überlassen, wenn – kurz gesagt – die Betriebskosten nicht steigen.

Das wird unter dem Begriff der Kostenneutralität für den Mieter zusammengefasst. Entscheidend ist, dass die Regelung auch für Umstellungen in laufenden Mietverhältnissen gilt.

Wie sehen Sie das neue Mietrecht und die Einführung der Vorschriften, die die energetische Modernisierung erleichtern sollen?

Im zweiten Teil zum neuen Mietrecht schauen wir uns morgen die Regelungen zu den Mietnomaden an.

17. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.