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Das Risiko, eine Immobilie zu teuer einzukaufen

Die Bundesbank spricht in ihrem Monatsbericht davon, dass neu gebaute Eigentumswohnungen in den Großstädten aktuell überbewertet sein könnten*.

Was bedeutet das für Käufer einer Immobilie? Was bedeutet das für die Anlageklasse „Immobilie“? Was bedeutet das für Ihr tägliches Geschäft?

Antworten auf diese Frage behandelt der Analyst Volker Looman ganz regelmäßig in seiner Serie „Die Vermögensfrage“, die er am Wochenende in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung veröffentlicht.

Er stellte zuletzt die Frage „Wann vermietete Immobilien als Anlage taugen“.

Wann sind denn vermietete Immobilien als Anlage geeignet?

Diese Frage kennen Sie bestimmt aus Ihrem täglichen Immobiliengeschäft. Ein Interessent für eine Immobilie kommt zu Ihnen und fragt nach einer lohnenden Anlage.

Sie haben eine gut geschnittene Wohnung in ordentlicher Lage für 300.000,- € im Angebot. Die monatliche Mieteinnahme beträgt 12.000,- €.

Nun fängt die Rechnung an. Was ist eine ordentliche oder lohnende Kapitalanlage.

Wie rechnen Sie?

12.000,- € Miete entspricht 4% des Kaufpreises. Das ist die Bruttorendite. Ist das nun eine gute Anlage?

Looman geht in seinem Beitrag differenzierter vor:

300.000,- € ist der Kaufpreis der Wohnung. Bezogen auf den Kaufpreis beträgt die Rendite bei 12.000,- € Mieteinnahme tatsächlich  4%. Wenn aber die Nebenkosten von knapp 30.000,- € hinzugerechnet werden, dann beträgt die Rendite schon nur noch 3,64%.


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Von der Bruttorendite müssen noch die Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltung abgezogen werden.  Das bedeutet, dass die Nettorendite unter 3% liegen wird.

Reicht Ihren Kunden eine Rendite von 3%?

So schnell geht es wiederum auch nicht.

Denn die Wohnung wird ja langfristig gehalten. Wohnungen in den Städten, vor allem in den guten Lagen, haben eine positive Erwartung bei der Wertentwicklung.

Und die Mieten könnten in den kommenden Jahren auch weiter steigen. Bei einer aktiven Bewirtschaftung der Wohnung lässt sich die Miete vielleicht um 10% in den kommenden Jahren erhöhen.

Mit welchen Faktoren rechnen Sie?

1% Wertsteigerung im Jahr?

1% Mieterhöhung im Jahr?

Wer heute eine Wohnung in einer Großstadt mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung in den kommenden Jahren kauft, der kann vielleicht mit einem höheren Wertzuwachs als 1% im Jahr rechnen.

Aber würden Sie einem Kunden das zusichern wollen?

Nicht vergessen werden sollte die steuerliche Komponente. Zumindest in den ersten Jahren wird in der Regel bei dem Ansatz der Kreditzinsen, der Abschreibung und der laufenden Bewirtschaftungskosten für die Immobilie ein steuerlicher Abzugsbetrag verbleiben.

In dem Beitrag „Die Vermögensfrage“ rechnet der Autor ohne eine Wertsteigerung der Immobilie und ohne eine Steigerung der Miete. Nach 15 Jahren wird die Immobilie zum Einstand verkauft.

Die Rendite beträgt in dem Rechenbeispiel dann 1,66%. Der Autor gibt aber zu bedenken, dass die Rendite auch 4,85% im Jahr betragen kann, wenn die Mieten im Jahr um 2% steigen.

Worauf sollten Ihre Kunden achten?

Fünf Faktoren nennt der Autor in seinem Beitrag:

  1. Arbeitslosigkeit unter 8 Prozent
  2. Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern
  3. Preise betragen maximal das 20-fache der Miete
  4. Dynamik beträgt mindestens 1%
  5. Kredite kosten nicht mehr als 3%

Wie rechnen Sie? Was empfehlen Sie Ihren Kunden beim Kauf einer vermieteten Wohnung als lohnende Anlage?

* Die ersten Teile zur Beitragsreihe „Entwicklung der Immobilienpreise“ können Sie unter den folgenden Links nachlesen:

Teil 1: Haben Sie’s gelesen? Immobilien in Städten sind überbewertet?!

Teil 2: Wann ist eine Immobilie zu teuer?

30. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.