Das sind die Gründe für die hohen Immobilienpreise

Es ist der größte Immobilienboom Deutschlands der jüngeren Geschichte: Die Preise für Grundstücke, Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien steigen seit 2008 weiterhin. Und längst sind nicht mehr nur die großen Ballungszentren und Metropolen betroffen, der Auftrieb erfasst immer weitere Städte und Landstriche.

Verschiedene Gründe für die Höhe der Immobilienpreise

Die Gründe für die Höhe der Immobilienpreise lassen sich zwar mit der großen Nachfrage erklären, doch muss man unterscheiden.

Insgesamt ist Deutschland auch für internationale Investoren ein vergleichsweise stabiler Standort, was Kapital anzieht, vor allem aus Asien. Bei Gewerbeimmobilien allerdings ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr von über 55 Mrd. € auf rund 32 Mrd. € gesunken. Abgesehen von Einzelhandelsobjekten bringen sie vielfach nicht mehr die erhofften Renditen.

Anders die Aussichten bei Wohnimmobilien. Was die Gründe für die hohen Immobilienpreise angeht, so spielen hier einige Faktoren ineinander. Die ungebremste Nachfrage kommt sowohl von Wohnungssuchenden und Häuslebauern als auch von Investoren bzw. Fonds.

Extrem knappes Angebot bei Wohnungen

Gleichzeitig fehlen geschätzte 400.000 Wohnungen. Der Engpass wird zudem von der jüngsten Zuwanderung im großen Stil befeuert. Der Fehlbestand, der sich zum Teil mit längst gestrichenen Vergünstigungen und Zulagen für Wohneigentum erklärt, verursacht einen Nachholbedarf, bei dem jeder noch schnell seine Chance nutzt, bevor die Preise weiter anziehen.

Statt staatlicher Förderung sind es historisch niedrige Zinsen, die Immobilienkredite und Eigentum erschwinglich machen. Viele Regionen verzeichnen einen regelechten Kaufrausch. Auch bei Anlegern sind Immobilien begehrt. Weil Aktien schwanken und Anleihen oder Sparbücher nichts einbringen, haben sie Immobilien für sich entdeckt. Entweder direkt als Vermietobjekte oder über Immobilienfonds.

Selbst ausländische Anbieter, die sich bisher eher auf Luxuswohnungen in den Metropolen konzentrierten, gehen wegen des knappen Angebots nun vermehrt in die Fläche und setzen auch auf Objekte mit einfacherer Ausstattung. Und hier zeichnet sich eine neue Entwicklung ab. Während Investoren aus dem angelsächsischen Raum teilweise abspringen, weil Renditen unter 5% nicht ihren Zielvorstellungen entsprechen, rücken chinesische Fonds nach.

Chinesen greifen flächendeckend zu

Erstmals hat der chinesische Staatsfonds CIC zugegriffen. Im Oktober wurden 16.000 Wohnungen an einen Fonds der US-Investmentbank Morgan Stanley verkauft, dessen Hauptinvestor CIC ist. Der bisherige Eigentümer, die BGP Holdings gehörte ursprünglich den australischen Investoren Babcok & Brown und GPT. Sie hatte in Europa Immobilien gekauft, in 250 Zweckgesellschaften verpackt und überwiegend mit Schulden finanziert.

Das Unternehmen wollte sich von dem Wohnungsbestand trennen und war zunächst mit dem Versuch einer Börsenplatzierung und einem Direktverkauf gescheitert. In einem neuen Anlauf stach dann China mit CIC die deutschen Börsenunternehmen Vonovia und Deutsche Wohnen aus. Damit haben die Chinesen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Fuß gefasst.

Bemerkenswert: Das Portfolio im Wert von 1,2 Mrd. € umfasst Wohnungen nicht nur in Berlin und Köln, sondern auch in Kiel und sogar Rendsburg. Dass nun eine bislang weniger beachtete Stadt in Schleswig-Holstein das Investoreninteresse weckt, weist auf entsprechende Renditeerwartungen hin. Abseits der großen Zentren sind die Preise eben noch nicht ausgereizt.

Sollte die Entwicklung anhalten, wird es immer weniger günstige Nischen geben. Was dazu beiträgt, ist ein im Verhältnis zum Dollar geschwächter Euro, der deutsche Immobilien billiger macht.

Fonds wegen Überfüllung geschlossen

Deutsche Anleger, die sich überlegen, auf Immobilienfonds zu setzen, brauchen mittlerweile etwas Glück. Immer mehr Fonds nehmen kein neues Geld mehr an oder fahren ihr Engagement zurück. Grund sind die internen Anlagerichtlinien. Das Risiko wird nämlich zu hoch, wenn immer höhere Summen in den längst überhitzten Markt fließen. Einem Anleger ist kaum gedient, wenn Immobilien überteuert gekauft werden.

8. Dezember 2016

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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.

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