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Das Sonderkündigungsrecht der Vermieter

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss vereinbart, kann das Mietverhältnis nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden.

Möglich sind dann nur eine fristlose Kündigung – oder eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist wird oft als Sonderkündigungsrecht bezeichnet, wobei vielen Vermietern und Mietern ihre diesbezüglichen Rechte unbekannt sind – kein Wunder, denn die Sonderkündigungsrechte sind über das ganze Gesetz verteilt.

Tod des Mieters

Stirbt Ihr Mieter, treten dessen Ehe- bzw. Lebenspartner bzw. dessen Kinder in den Mietvertrag ein, wenn diese Personen zuvor schon mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben (§ 563 BGB).

Spricht gegen den eintretenden Mieter ein wichtiger Grund, können Sie ihm außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt etwa vor, wenn der neue Mieter schon in der Vergangenheit nachhaltig den Hausfrieden gestört hat.

Frist: Sobald Sie Kenntnis vom Tod Ihres Mieters und dem Eintritt der Person in das Mietverhältnis erlangt haben, müssen Sie innerhalb von 1 Monat die Kündigung aussprechen.

Geschieht dies bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Am 7. April erfahren Sie, dass Ihre Mieterin, die ihren Lebensgefährten in der Wohnung aufgenommen hatte, gestorben ist. Da sich die Nachbarn schon häufiger über Pöbeleien und nächtlichen Lärm des Lebensgefährten beschwert haben, kündigen Sie ihm am 11. April.


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Gerechnet vom 3. Werktag des Folgemonats Mai endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats, also am 31. Juli.

Wichtig: Der Mieter kann Ihrer Kündigung die Sozialklausel entgegenhalten. Das bedeutet: Liegt eine Härte vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses von Ihnen verlangen, längstens aber bis zum vereinbarten Ende des (Zeit-) Mietvertrags.

Eintritt des Erben

Treten nach dem Tod Ihres Mieters Ehe- bzw. Lebenspartner oder Kinder nicht in den Mietvertrag ein, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt. In diesem Fall haben sowohl Sie als auch der Erbe ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB).

Frist: Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb von 1 Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters und dem Eintreten des Erben in das Mietverhältnis erfolgen.

Geschieht dies bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (siehe Beispiel zuvor).

Wichtig: Lebt der gekündigte Erbe nicht in der Wohnung, kann dieser sich auch nicht auf die Sozialklausel berufen und der Kündigung eine „Härte“ entgegenhalten.

Erwerb in der Zwangsversteigerung

Erwerben Sie vermietete Räume in der Zwangsversteigerung, haben Sie gegenüber dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht und können außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 57a ZVG).

Frist: Ihre Kündigung ist nur wirksam, wenn Sie sie zum 1. zulässigen Termin aussprechen.

1. zulässiger Termin ist stets der 3. Werktag eines Monats. Wird die Kündigung erklärt, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des dann übernächsten Monats.

Am 15. Mai erhalten Sie den Zuschlag in der Zwangsversteigerung für eine vermietete Wohnung. Möchten Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie Ihrem Mieter die Kündigung bis spätestens zum 3. Werktag im Juni erklären. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am 31. August.

Vertragliche Sonderkündigungsrechte

Es ist Ihnen möglich, zugunsten des Mieters weitere Sonderkündigungsrechte im Mietvertrag zu vereinbaren.

So können Sie etwa vereinbaren, dass der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen darf, wenn für ihn (nachweislich) ein beruflich bedingter Ortswechsel erforderlich werden sollte.

Wichtig: Alle Regelungen im Mietvertrag, die zulasten des Mieters die vorgenannten Kündigungsrechte beschränken bzw. die Sonderkündigungsrechte des Vermieters erweitern, sind aber unwirksam.

Sonderkündigungsrechte von Mieter und Vermieter

Ist ein Mietvertrag über eine Wohnung für länger als 30 Jahre geschlossen worden, kann er sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 544 BGB).

Frist: Die Kündigung ist frühestens 30 Jahre nach Überlassung der Mieträume an den Mieter möglich. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats.

Am 11. August 1979 wurde ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 30 Jahren geschlossen. Am 1. Oktober 1979 ist der Mieter eingezogen.

Das Mietverhältnis kann hier frühestens bis zum 3. Oktober 2009 von beiden Seiten gekündigt werden. Geschieht dies, endet das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2009.

Wichtig: Wenn der Mietvertrag auf Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen ist, besteht dieses Sonderkündigungsrecht nicht.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.