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Das Widerspruchsrecht – Vermieter sollten ihre Mieter informieren

Beim Widerspruchsrecht gilt, dass Vermieter generell nicht dazu verpflichtet sind, ihren Mieter auf seine Rechte hinzuweisen. Bei der Sozialklausel sieht es aber etwas anders aus: Dadurch können Mieter ihr Widerspruchsrecht nämlich deutlich länger wahrnehmen.

Fehler-Beispiel: So geht es nicht

Ein Vermieter kündigt seinem Mieter ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Nach Ablauf der Kündigungsfrist zieht der Mieter nicht aus. Der Vermieter erhebt Räumungsklage beim Amtsgericht. Im Gerichtstermin macht der Mieter geltend, die Kündigung stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar.

Er sei alt und gebrechlich und habe bereits einen Anwartschaftsvertrag für ein Appartement in einem Seniorenwohnheim abgeschlossen. Wann er ein Appartement zur Verfügung gestellt bekomme, sei aber noch nicht absehbar. Ein zwischenzeitlicher Umzug in eine andere Wohnung sei ihm nicht zuzumuten.

Fehler-Folge: Die Räumungsklage wird abgewiesen. Der Vermieter verliert den Prozess.

Das Widerspruchsrecht des Mieters und die Sozialklausel

Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht. Angenommen, der Vermieter hat ordnungsgemäß unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt und ein berechtigtes Kündigungsinteresse, beispielsweise Eigenbedarf, nachgewiesen. Trotzdem hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Diese Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs wird auch die „Sozialklausel“ genannt. Voraussetzung für einen Widerspruch des Mieters ist, dass der Verlust der Wohnung für ihn oder seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde (§ 574 Abs. 1 BGB).

Für eine unzumutbare Härte kann es vielerlei Gründe geben. Im Gesetz ausdrücklich genannt ist nur der Umstand, dass der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Ob eine Ersatzwohnung angemessen ist, richtet sich wesentlich nach den bisherigen Bedürfnissen und Wohnverhältnissen. Ist eine Ersatzwohnung räumlich angemessen und preislich tragbar, kann dem Mieter zugemutet werden, dorthin umzuziehen.

Weitere Härtegründe können zum Beispiel sein:

  • Krankheit, körperliche oder geistige Behinderung
  • Schwangerschaft, insbesondere eine kurz bevorstehende Geburt
  • bevorstehende Abschlussprüfungen
  • große Kinderzahl, verbunden mit vergleichsweise geringem Einkommen

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Der Widerspruch des Mieters führt aber nicht zwangsläufig dazu, dass er in der Wohnung bleiben darf, sondern es kommt darauf an, ob die von ihm vorgetragenen Gründe tatsächlich das Gewicht einer unzumutbaren Härte haben. Eine Rolle spielt auch, wie gewichtig andererseits die Gründe für eine Räumung der Wohnung sind.

Sind die vom Mieter vorgebrachten Härtegründe überzeugend, dann können sich Vermieter mit ihrem Mieter über eine Verlängerung des Mietverhältnisses, beispielsweise bis zu einem bestimmten Termin, einigen. Halten sie die Gründe des Mieters für nicht schwerwiegend oder für vorgeschoben, dann können und sollten sie ihn bei Gericht auf Räumung der Wohnung verklagen.

Räumungsprozess: Härtegründe des Mieters vs. Interessen des Vermieters

Im Räumungsprozess treffen die Richter eine Ermessensentscheidung, bei der einerseits die vom Mieter vorgetragenen Härtegründe und andererseits die Interessen des Vermieter, so wie der Vermieter sie im Kündigungsschreiben dargestellt hat, berücksichtigt werden. Auch Umstände, die erst nach Ausspruch der Kündigung eingetreten sind, können Vermieter noch vorbringen.

Häufig führen tatsächlich bestehende Härtegründe dazu, dass der Mieter noch eine längere Zeit in der Wohnung bleiben kann, so lange eben die Härtegründe und damit Umzugshindernisse bestehen (§ 574a BGB). In Ausnahmefällen können Härtegründe aber auch dazu führen, dass dem Mieter von den Gerichten generell ein Umzug nicht mehr zugemutet wird, vor allem wenn der Mieter schon sehr alt und gleichzeitig schwer krank oder körperlich beeinträchtigt ist und schon lange in der Wohnung gelebt hat.

Warum Vermieter den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen sollten

Im Allgemeinen sind Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf seine Rechte hinzuweisen. Bei der Sozialklausel sieht es aber etwas anders aus: Wenn Vermieter den Mieter rechtzeitig auf sein Widerspruchsrecht hinweisen, muss er seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt haben.

Fällt es dem Mieter erst unmittelbar vor Mietende ein, dass er ja noch keinen Ersatzwohnraum gefunden hat und macht er jetzt Härtegründe geltend, können Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Es spielt dann keine Rolle, ob die Härtegründe tatsächlich bestehen oder nicht.

Haben Vermieter den Mieter aber nicht ordnungsgemäß auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen, dann kann er noch im Räumungsprozess, und zwar spätestens im ersten Gerichtstermin, der Kündigung widersprechen.

So geht es richtig

Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er der Kündigung nur schriftlich widersprechen kann und dass sein Widerspruch Ihnen spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein muss gemäß § 574b BGB. Der Hinweis muss rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen. Am besten nehmen Sie ihn gleich in das Kündigungsschreiben auf.

Vorsicht: Der Hinweis muss als solcher erkennbar sein. Geht der Hinweis in einem „Wust“ aus nicht notwendigen Mitteilungen unter, sodass er dem Mieter nicht auf den ersten Blick erkennbar ist, gilt der Hinweis als nicht erteilt (LG Berlin, Urteil v. 13.01.15, Az. 63 S 133/14).

Vorteil: Haben Vermieter ihrem Mieter fristlos gekündigt, dann hat er kein solches Widerspruchsrecht. Also entfällt auch ein Hinweis im Kündigungsschreiben (§ 574 Abs. 1 S. 2 BGB).

Der Mieter ist nicht verpflichtet, seinen Widerspruch dem Vermieter gegenüber zu begründen. Widerspricht der Mieter aber zunächst ohne Begründung, dann sollte der Vermieter ihn auffordern, seine Gründe zu nennen.

Gibt er trotz Aufforderung seine Gründe nicht preis, so kann er das zwar immer noch bei Gericht tun, wenn der Vermieter die Räumungsklage erhebt, er wird dann aber mit den Kosten des Rechtsstreits belastet, denn durch sein Schweigen hat er den Vermieter ja quasi zur Klage gezwungen. Schließlich konnte der Vermieter seine Härtegründe gar nicht vorab berücksichtigen.

Beispiel für einen Hinweis im Kündigungsschreiben: „Ich weise Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung widersprechen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine ungerechtfertigte Härte bedeuten würde. Der Widerspruch müsste schriftlich erklärt werden und mir spätestens 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen (§§ 574, 574b BGB).“

Achtung: Auch ohne Widerspruch ist stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses möglich

Fehler-Beispiel: Ein Vermieter hat seinem Mieter berechtigter Weise fristlos gekündigt. Der Mieter reagiert einfach nicht und bleibt in der Wohnung wohnen. Das erfährt der Vermieter von einem Nachbarn, als er gerade in Urlaub fahren will. Nach seiner Rückkehr 3 Wochen später fordert er den Mieter zum Auszug auf und klagt schließlich auf Räumung.

Fehler-Folge: Das eigentlich bereits beendete Mietverhältnis ist durch gesetzliche Regelung wieder aufgelebt, und zwar als Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die fristlose Kündigung ist hinfällig, der Vermieter muss sehen, ob er das Mietverhältnis erneut kündigen kann.

Achtung: Ein bereits gekündigtes Mietverhältnis kann sich nicht nur bei einem Widerspruch des Mieters und berechtigten Härtegründen verlängern, sondern § 545 BGB regelt, dass sich ein Mietverhältnis auch dann stillschweigend verlängert, und zwar auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit die Nutzung der Mieträume fortsetzt und der Vermieter nicht innerhalb von 2 Wochen der Fortsetzung widerspricht.

Auch der Mieter kann innerhalb von 2 Wochen erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, obwohl er noch in der Wohnung wohnt, das kommt aber in der Praxis kaum vor. Meist ist es der Vermieter, zu dessen Lasten die Vorschrift wirkt.

Also: Vermieter müssen unbedingt sofort, spätestens nach 2 Wochen widersprechen, wenn sie erfahren, dass ihr Mieter trotz abgelaufener Mietzeit sich noch in den gemieteten Räumen befindet. Sonst sind sie gegen ihren Willen plötzlich ein neues Mietverhältnis eingegangen.

So geht es richtig: Damit Vermieter diese knappe Zwei-Wochen-Frist nicht versäumen, empfiehlt es sich dringend, bereits in ihrem Kündigungsschreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitpunkt hinaus zu widersprechen. Dies ist zulässig (BGH, Beschluss v. 21.04.10, Az. VIII ZR 184/09).

Hiermit erkläre ich ausdrücklich, dass ich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widerspreche.

Vermieter können eine solche Widerspruchsklausel aber auch bereits in ihren Formularmietvertrag aufnehmen:

Setzt der Mieter den Gebrauch der Mieträume nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.

30. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.