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Demografie: Diese Zunkunftstrends bestimmen den Wert einer Immobilie

Die Zahl der deutschen Bevölkerung schrumpft, folglich wird auch der Wert der Immobilien schrumpfen.“

So oder ähnlich lauten viele Prognosen über die künftige Wertentwicklung von Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien.

Aber ganz so einfach ist es nicht.

Wer glaubt, allein aus den Prognosen über die Bevölkerungszahl die künftige Nachfrage nach Immobilien ableiten zu können, der irrt.

Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt nicht nur ab von der reinen Bevölkerungszahl in Deutschland. Sie bestimmt sich – neben der Art, Qualität und Lage der Immobilie – aus verschiedensten demografischen Daten.

Um den Schlüsselbegriff „Demografie“ kommen Sie folglich als Immobilieneigentümer nicht herum, wenn Sie sich darüber Gedanken machen, wie Sie Ihre Immobilie bewirtschaften sollen und wie diese auch künftig rentabel sein wird.

Auch bei der Frage, in welche Immobilien Sie zukünftig investieren können und bei welchen Sie eventuell über einen Verkauf nachdenken sollten, hilft Ihnen der Blick auf demografische Daten weiter.

Demografie“ und „Soziografie“ – wichtig für Sie als Immobilieneigentümer

Genau genommen sind es zwei wissenschaftliche Disziplinen, deren Ergebnisse Sie als Immobilieneigentümer interessieren: Zum einen die „Demografie“, zum anderen die „Soziografie“.

Demografie: Die Lehre von der Bevölkerungsentwicklung

Demografie bedeutet wörtlich „Die Wissenschaft von der Bevölkerung“. Es geht dabei unter anderem um die Erfassung von Bevölkerungszahlen. Folgende Fragen werden dabei beispielsweise von der Demografie beantwortet:

  • Wie stark wächst beziehungsweise schrumpft die Bevölkerung in einem Land, einem Gebiet, einer Stadt oder einem Dorf?
  • Wie hoch ist die Zahl der Geburts- im Vergleich zu den Sterbefällen?

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  • Wie hoch ist die Zahl der Zu- und der Abwanderer?

Doch nicht nur die absolute Zahl der Bevölkerung interessiert die Demografen, sondern auch deren Zusammensetzung. Hierzu einige Problemstellungen, die Demografen typischerweise anhand von Statistiken und Bevölkerungsdaten untersuchen:

  • Welchen Anteil an der Bevölkerung machen die Alten aus, welchen die Jungen?
  • Wie hoch ist der Anteil der Erwerbstätigen, wie hoch der von Kindern und Rentnern?
  • Wie verändern sich diese Relationen im Laufe der Zeit?

Beachten Sie: Viele politischen und wirtschaftlichen Zukunftsentscheidungen werden auf der Basis solcher demografischer Daten getroffen.

Auch Ihnen als Immobilieneigentümer kann es nicht gleichgültig sein, wenn die Zahl der Bewohner in Ihrer Stadt oder Ihrem Dorf schrumpft und Sie womöglich Schwierigkeiten haben, Ihre Immobilie noch rentabel zu vermieten.

Zukunftsprognose aus Daten der Vergangenheit

Die Demografie liefert die Zahlen und Daten für Entwicklungen in der Vergangenheit. Das ist aber noch nicht alles. Sie liefert auch Prognosen für die Zukunft.

Speziell diese Prognosen sind für Sie als Vermieter oder Immobilieninvestor ausgesprochen wichtig. Schließlich wollen Sie wissen, ob Sie künftig noch mit zahlungskräftigen Mietern oder Immobilienkäufern rechnen können.

Soziografie: Die Lehre von gesellschaftlichen Entwicklungen

Die speziell für Vermieter und Immobilieninvestoren sehr spannende „kleine Schwester“ der Demografie ist die sogenannte Soziografie. Wörtlich handelt es sich dabei um die „Lehre von der Gesellschaft“. Ein wenig lässt sich die Soziografie vergleichen mit der Ethnologie, also der Beschreibung fremder Völker und Kulturen.

Nur, dass sich die Soziografie vor allem mit den Trends im eigenen Land befasst. Soziografen beschäftigen sich mit der Beschreibung gesellschaftlicher Zustände, Entwicklungen und Strömungen.

Soziografie ist oft genauso wichtig wie demografische Daten

Gesellschaftliche Trends prägen die Nachfrage nach Immobilien oft genauso wie die demografische Entwicklung. Zur Soziografie gehört beispielsweise die Frage, ob die Menschen heute noch als Paar zusammenleben, oder ob sie lieber ein Leben als Single führen.

Auf den ersten Blick mag das für Sie als Immobilieneigentümer nicht sonderlich interessant erscheinen. Schließlich kann es Ihnen egal sein, ob in der Wohnung, die Sie vermieten, ein Paar lebt oder ein Single. Hauptsache, die Miete wird pünktlich überwiesen.

Auf den zweiten Blick dagegen ist eine solche Frage sehr bedeutsam für den Immobilienmarkt:

Ein Paar braucht eine (große) Wohnung, zwei Singles zwei (kleinere). Wenn die Zahl der Single-Haushalte zunimmt, dürfte das einen Vermieter von Ein- bis Zweizimmerwohnungen brennend interessieren. Denn das hieße, die Nachfrage nach seinen Wohnungen würde steigen.

Er müsste künftig mit weniger Leerstand rechnen und könnte womöglich in Zukunft eine höhere Miete bzw. einen höheren Preis beim Verkauf verlangen als der Vermieter/Verkäufer eines Einfamilienhauses.

Weitere Trends: Landflucht und Verstädterung

Auch Landflucht und Verstädterung sind typische Phänomene, mit denen sich die Soziografie beschäftigt. Das ist für Sie als Immobilieneigentümer ebenfalls spannend:

Haben die Menschen künftig überhaupt noch Interesse an einem Einfamilienhaus in einem abgelegenen Dorf?

Oder ziehen sie lieber in die Stadt? Dann würden dort langfristig die Mieten steigen, während auf dem Land womöglich immer mehr Häuser und Wohnungen leer stünden oder nur noch zu sehr niedrigen Preisen vermietet werden könnten.

Aber nicht nur auf die Mieten, sondern auch auf die Immobilienpreise würde sich das auswirken: Die Preise in der Stadt würden anziehen, die auf dem Land würden sinken.

Zukunftsentscheidungen auch mit Blick auf demo- und soziografische Erkenntnisse treffen

Sie sehen, es lohnt sich für Sie, einen genaueren Blick auf die großen demografischen und soziografischen Entwicklungen von Bevölkerung und Gesellschaft zu werfen. 

9. September 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.