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Denkmalförderung: Wie der Staat bei Maßnahmen am Denkmal hilft

Über Förderprogramme informiert Sie die örtliche zuständige Denkmalbehörde. Für die meisten Förderprogramme gelten die folgenden Grundsätze:

  • Der Eigentümer muss einen formellen Antrag stellen;
  • ein Nachweis eigener Finanzierungsmittel ist erforderlich;
  • vor Erhalt des beantragten Bewilligungsbescheides ist der Beginn einer Maßnahme nicht zulässig – es sei denn, ein zusätzlicher Antrag (die Erlaubnis zu vorzeitigem Beginn) wird von der Bewilligungsbehörde genehmigt.

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch auf Gewährung von Fördermitteln durch die öffentliche Hand, d. h. von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen. Anders liegt der Fall bei der indirekten Förderung durch Steuervergünstigungen.

Hier besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Bescheinigung.

Wegen der zunehmenden Engpässe in den öffentlichen Haushalten empfiehlt es sich, beabsichtigte Maßnahmen bereits im frühen Planungsstadium mit der zuständigen Unteren Denkmalbehörde abzustimmen, auch mit dem Ziel, die jeweils in Frage kommenden Fördermöglichkeiten in die Überlegungen mit einzubeziehen.

Denkmalförderung: Steuervergünstigungen

Denkmalschutzobjekte gehören zu den letzten Steueroasen für Immobilienbesitzer.

Neben den Anschaffungskosten sind nämlich auch die Herstellungskosten an einem denkmalgeschützten Gebäude begünstigt.

Herstellungskosten liegen immer dann vor, wenn eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs eingetreten ist.

Es muss sich also im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen um Maßnahmen handeln, die über die normale Erhaltung hinausgehen und somit den Gebrauchswert Ihres denkmalgeschützten Mietobjekts deutlich erhöhen.

Die für die Einkommensteuer wirksamen Vergünstigungen – vor allem §§ 7i, 10f, 10g und 11b Einkommensteuergesetz (EStG) –, auf die unter den entsprechenden Voraussetzungen ein Anspruch besteht, können einer Förderung von immerhin durchschnittlich 25% der Aufwendungen entsprechen.


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Nach § 7i EStG besteht die Möglichkeit, Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die der Erhaltung des vermieteten oder verpachteten Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung dienen, innerhalb der ersten acht Jahre mit jährlich 9% und in den folgenden 4 Jahren mit jährlich 7% abzusetzen.

Nach § 11b EStG können bei Gebäuden, die der Einkunftserzielung dienen, Erhaltungsaufwendungen – wenn Sie es wünschen – in zwei bis fünf Jahren gleichmäßig abgesetzt werden.

Nach §§ 10f und 10g EStG können Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Baudenkmälern zehn Jahre lang zu 9% abgezogen werden.

Nutzen Sie ein Baudenkmal zu eigenen Wohnzwecken, können Sie ebenfalls von Steuervorteilen profitieren: Sie setzen 10 Jahre lang jeweils 9% der Ihnen entstandenen Sanierungskosten von der Steuer ab.

Wichtig: Eine Doppelförderung – Abschreibungsvorteile plus Eigenheimzulage – für dieselben Aufwendungen ist nun nicht mehr möglich.

Alle steuerlichen Vorteile auf einen Blick

  • Ihre Sanierungskosten können Sie wie folgt geltend machen: acht Jahre lang jeweils 9%, danach vier Jahre lang jeweils 7%;
  • zusätzlich können Sie auch noch die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten Ihres Objekts nutzen: 2,5% jährlich bei Fertigstellung des Gebäudes vor dem 1. Januar 1925, 2% jährlich bei Fertigstellung des Gebäudes nach dem 31. Dezember 1924.
  • Haben Sie vor 2004 eine fertig sanierte Denkmalschutz- Immobilie erworben, profitieren Sie noch von der alten Steuerförderung. In diesem Fall können Sie 10 Jahre lang jeweils 10% der Ihnen entstandenen Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

Handelt es sich nicht um ein Baudenkmal, sind die Gebäudekosten in Höhe von 240.000 € nur über die normale Abschreibung von 2% als Werbungskosten abzugsfähig. Das wäre ein Betrag von 4.800 €  jährlich. Bei diesem Baudenkmal rechnen Sie aber wie folgt:

In diesem Beispiel erzielen Sie mit dem Baudenkmal ein Abschreibungsplus von 10.500 € gegenüber der normalen Abschreibung.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 40% bedeutet dies für Sie in den ersten acht Jahren eine zusätzliche Steuerersparnis in Höhe von 4.200 €  jährlich.

Achtung: In den nächsten Jahren wird mit großen Einschnitten im Steuerrecht zu rechnen sein.

Die degressive AfA für Mietwohngebäude ist bereits zum 1. Januar 2006 abgeschafft worden. Diese Abschreibung galt für einen nach dem 31.12.2003 abgeschlossenen Kaufvertrag über ein vermietetes Gebäude.

Die AfA betrug in den ersten zehn Jahren 4%, danach 8 Jahre 2,5% und schließlich 32 Jahre 1,25%. Dadurch konnten in den ersten zehn Jahren 40% der Anschaffungskosten steuermindernd geltend gemacht werden.

Welche Verfahrensregeln Sie bei Steuervergünstigungen beachten müssen

An der Entscheidung über Steuervergünstigungen bei Denkmälern ist sowohl die Denkmalbehörde als auch das Finanzamt beteiligt.

Da der Steuerbescheid vom Finanzamt erstellt wird, empfiehlt sich auch eine frühzeitige Beratung aus steuerlicher Sicht. Steuervergünstigungen nehmen ja an Bedeutung zu, je geringer die Zuschüsse ausfallen. Die Anerkennung einer erhöhten Absetzung von der Einkommensteuer setzt einen formellen Antrag voraus und erfolgt in mehreren Stufen:

  • Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde vor Inangriffnahme der Maßnahme und Klärung der Notwendigkeit für die Erhaltung oder sinnvolle Nutzung. Es empfiehlt sich, so früh wie möglich hieran den zuständigen Landschaftsverband zu beteiligen.
  • Nach Abschluss der Maßnahme überprüft die Untere Denkmalbehörde die abstimmungsgemäße Durchführung der Maßnahme, den erforderlichen Umfang und erteilt den Grundlagenbescheid. Dieser ist nicht identisch mit der denkmalrechtlichen Erlaubnis. Es empfiehlt sich, in der Erlaubnis auf die Möglichkeit der Steuervergünstigung und das damit verbundene Verfahren hinzuweisen.
  • Erteilung des Steuerbescheides durch das zuständige Finanzamt.

Begünstigt sind Aufwendungen für das Baudenkmal, für seine Ausstattung und nach neuerer Regelung auch für seine Außenanlagen.

Sie müssen nach Art und Umfang dazu erforderlich sein, die Anlage als Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Auch die Anpassung an einen zeitgemäßen Nutzungsstandard kann – abweichend von der Förderung – bei der Steuer berücksichtigt werden.

Hinweis: Ein absolutes „Muss“: Schalten Sie die Denkmalschutzbehörde rechtzeitig ein. Die Bauarbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude müssen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Hierzu genügt es zunächst, dass Sie die Denkmalschutzbehörde anschreiben und über das Bauvorhaben informieren, indem Sie beispielsweise den Bauantrag beifügen.

Achtung: Eine grobe Abstimmung reicht nicht. Vielmehr müssen die Baumaßnahmen im Einzelnen abgestimmt werden. Nur dann erhalten Sie später auch die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, die Sie für das Finanzamt zwingend brauchen.

21. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.