MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Denkmalschutz: Was für Eigentümer zu beachten ist

Denkmalgeschützte Bauwerke werden finanziell begünstigt.

Die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer verlangen aber auch, dass Eigentümer ihre Baudenkmäler erhalten und vor Gefährdung schützen, soweit ihnen das zumutbar ist.

Selbst kleine Reparaturen, wie die Ausbesserung des Putzes der Fassade oder die Auswechslung eines Dachsparrens, haben Minderungen der historischen Substanz zur Folge, erst recht aber der Einbau neuzeitlicher Sanitär- bzw. Heizungsinstallationen und andere Maßnahmen der Modernisierung.

Zur Beseitigung bedrohlicher Bauschäden oder Nutzungsdefizite können die Denkmalbehörden sogar verändernde Eingriffe von Ihnen als Eigentümer fordern.

Dieser Beitrag informiert Sie über Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer eines Denkmals, Ihre steuerlichen Vorteile und die Antragsvoraussetzungen.

Angebot von GeVestor nutzen: Mit unserem Kreditvergleichsrechner direkt den günstigsten Kredit ermitteln. Einfach Summe und Laufzeit eingeben – fertig. Gleich testen.

Wann eine Immobilie ein Baudenkmal ist

Die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer definieren Denkmäler als Sachen, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht.

Ein solches öffentliches Interesse besteht z. B., wenn ein Bauwerk bedeutend ist für die Geschichte, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse und wenn für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen.

Diese Definition ist Grundlage für die Eintragung eines Bauwerks in die Denkmalliste einer Stadt oder Gemeinde.

Aus der Definition wird schon ersichtlich, dass der Denkmalbegriff sehr weit gefasst ist. Er ist auch nicht zeitlich eingegrenzt, kann also auch Objekte der neueren Geschichte erfassen.

Für die Eintragung müssen nicht alle Bedeutungen und nicht alle Gründe vorliegen. Zudem kommt es darauf an, worin die Bedeutung und der Grund für die Bezeichnung als Denkmal liegen.

Über die Einordnung einer Immobilie als Denkmal entscheidet das örtliche Denkmalschutzamt, eine Behörde der Gemeindeverwaltung.

Der Begriff „Baudenkmal“ umfasst alle Arten von Gebäuden.

Außerdem müssen Sie noch Folgendes unterscheiden: Handelt es sich bei dem Gebäude um ein Einzelbaudenkmal oder nur um ein geschütztes Bauwerk in einem „Ensemble“. Diese Unterscheidung kann von einiger Bedeutung sein.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Ist Ihr Objekt als Einzeldenkmal schützenswert, so können Sie beispielsweise die Erhaltungsaufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen sowohl für das Äußere als auch für das Innere des Gebäudes steuerlich geltend machen.

Unterliegt Ihr Gebäude nur dem Ensembleschutz, so sind lediglich die Baumaßnahmen steuerlich begünstigt, die zum Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes des Gesamtensembles notwendig sind.

Als Ensemble werden Gebäude bezeichnet, die für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllen.

Als Teil einer Gebäudegruppe, eines Straßenzugs oder sogar eines gesamten Altstadtbereiches kann das Äußere des Gebäudes im Rahmen des Ensembleschutzes jedoch schützenswert sein.

In einigen Bundesländern, wie beispielsweise Nordrhein- Westfalen, ist die Eintragung in eine Denkmalliste erforderlich.

Nur wenn diese Eintragung erfolgt ist, handelt es sich auch um ein anerkanntes Baudenkmal. Ohne diese Eintragung würde ein Bauwerk auch dann nicht als Denkmal behandelt, wenn sonstige Voraussetzungen erfüllt wären.

In anderen Bundesländern, wie beispielsweise in Niedersachsen, ist ein Gebäude bereits auf Grund des dort geltenden Denkmalschutzgesetzes als Baudenkmal anzuerkennen, weil es bereits die gesetzlichen Voraussetzungen eines Baudenkmals erfüllt.

Zwar werden diese Gebäude auch in eine Denkmalliste eingetragen, aber diese Liste ist nicht verbindlich.

Welche Pflichten Sie als Eigentümer eines Denkmals haben

Mit der Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste haben Sie als Eigentümer die Verpflichtung, dieses Denkmal instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen.

Mit der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung gelten die verfahrensrechtlichen Bestimmungen der regionalen Denkmalschutzgesetze, d. h. vor Durchführung von (Bau-) Maßnahmen an Denkmälern und Nutzungsänderungen müssen Sie eine denkmalrechtliche Erlaubnis einholen.

Eine Erlaubnis der Denkmalbehörde müssen Sie dann einholen, wenn Sie:

Beseitigung bedeutet jede Form der Vernichtung des Denkmals wie z. B. Abbruch, Abschlagen, Abtragen, Zerlegen.

Veränderung ist jeder Eingriff, der den bestehenden Zustand auch den nicht historisch originalen – ändert, wie beispielsweise Teilabbruch, Änderung der Fenster, der Fassade oder

  • ein Baudenkmal beseitigen, verändern oder die bisherige Nutzung ändern wollen;
  • in der engeren Umgebung eines Baudenkmals Anlagen errichten, verändern oder beseitigen wollen, die das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen.

Die bisherige Nutzung wird geändert, wenn beispielsweise ein Wohngebäude gewerblich genutzt werden soll. Eine Nutzungsänderung liegt auch dann vor, wenn die bisherige Nutzung tatsächlich nicht mehr weitergeführt wird.

Den Erlaubnisantrag müssen Sie bei der Unteren Denkmalbehörde einreichen. Untere Denkmalbehörden sind die Gemeinden.

Die Denkmalbehörden treffen ihre Entscheidungen im Einvernehmen mit den Denkmalpflegeämtern und Landschaftsverbänden. Die denkmalrechtliche Erlaubnis ist gebührenpflichtig.

Was Sie bei Arbeiten am Denkmal beachten müssen

In der denkmalpflegerischen Praxis sind es Bauunterhaltungsmaßnahmen und durch Umnutzung bedingte Veränderungen an einfachen (Wohn-)Gebäuden, die den Alltag im Umgang mit Denkmälern bestimmen.

Hierbei ist von großer Wichtigkeit, dass von Ihnen als Antragsteller beim Antrag Angaben zum vorhandenen Denkmal (Istzustand) und der beabsichtigten Maßnahme (Sollzustand) gemacht werden.

Für komplizierte Instandsetzungsmaßnahmen beispielsweise an einem Fachwerkhaus sowie bei Gefährdung der Standsicherheit sind spezielle Planunterlagen erforderlich.

Nach den Denkmalschutzgesetzen müssen Sie als Eigentümer eines Denkmals dieses erhalten und sinnvoll nutzen.

Je mehr Sie an Ihrem Baudenkmal erneuern, desto mehr verliert es an Zeugniswert, beispielsweise in Bezug auf historische Handwerkstechniken.

Die Erhaltung eines Denkmals wird häufig von Schwierigkeiten begleitet, die ihre Ursache beispielsweise in den zeitgemäßen Anforderungen an Wohnbedingungen und Flächennutzung haben.

Erschwerend wirken sich auch die gesetzlichen Vorgaben bezüglich Brandschutz, Standsicherheit und Bodensanierung aus.

Sollten Sie eine Nutzungsänderung anstreben, wie etwa die Umnutzung einer ehemaligen Hofanlage zu Wohnzwecken, führt dies zu Eingriffen in den denkmalwerten Bestand.

Die Realisierung einer Nutzungsänderung ist aber immer dann nicht möglich, wenn die Veränderungen den Denkmalwert zerstören. Eine Genehmigung ist dann ausgeschlossen.

22. Mai 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.