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Der Energieausweis bei Neubauten: Diese 3 Punkte sind zu beachten

In der Beratungspraxis kommt es immer wieder vor, dass kein Energieausweis für ein Wohngebäude vorliegt. Meistens gehen die Käufer davon aus, dass ein neu errichtetes Gebäude ohnehin nach den gesetzlichen Mindestanforderungen errichtet worden ist und deshalb kein Energieausweis erforderlich ist.

Das ist so nicht richtig. Nach der Energieeinsparverordnung von 2014, die seit dem 01. Mai 2014 in Kraft getreten ist, gibt es ganz genaue Vorschriften, was bei einem neu errichteten Einfamilienhaus gilt und wann der Energieausweis zu übergeben ist.

1. Dies ist in § 16 EnEV geregelt

§ 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

(1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen.

Der Bauherr muss also

  1. dem Eigentümer einen Energieausweis ausstellen und diesen oder eine Kopie davon übergeben
  2. diesen Energieausweis unmittelbar nach Fertigstellung des Gebäudes ausstellen und übergeben

Nach den früheren Fassungen der EnEV musste der Energieausweis auf Verlangen vorgelegt werden. Nun gehört es zu den Pflichten des Bauherren, diese an den Käufer und neuen Eigentümer auszuhändigen.

2. Was gilt, wenn eine bestehende Immobilie verkauft wird

Auch dies in § 16 Abs. 2 EnEV geregelt:


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(2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.

Bei bestehenden Immobilien, also

  • Einfamilienhaus
  • Zweifamilienhaus
  • Reihenhaus
  • Doppelhaushälfte
  • Eigentumswohnung
  • gilt auch bei einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Erbpacht)

muss der Verkäufer dem Kaufinteressenten (im Gesetz wird vom potentiellen Käufer gesprochen) den Energieausweis (oder eine Kopie hiervon)

  • spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder
  • bei der Besichtigung sichtbar auslegen oder
  • wenn keine Besichtigung stattfindet „unverzüglich“ vorlegen oder
  • spätestens vorlegen, wenn der Käufer diesen dazu auffordert oder
  • im Fall des Verkaufs der Immobilie diesen unverzüglich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages vorlegen.

Die gleichen Vorschriften gelten bei der Vermietung von Wohnungen/Immobilien.

3. Was neu ist 

Bislang musste der Verkäufer den Energieausweis dann vorlegen, wenn der Käufer oder Mieter ihn dazu auffordert. Nun ist es so, dass der Verkäufer oder Vermieter von allein tätig werden muss und nicht mehr auf die Aufforderung des Mieters warten darf.

Übrigens: Vermieter eines Mehrfamilienhauses oder Zinshauses mit mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche müssen den Energieausweis im Haus aushängen (§ 16 Abs. 3 EnEV).

31. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.