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Der richtige Mietvertrag – Diese 7 Punkte muss er auf jeden Fall beinhalten

Ein wesentliches Instrument, um das Vermieterrisiko zu minimieren, ist der Mietvertrag. Es ist wichtig, dass der Mietvertrag vor Vertragsabschluss umsichtig vorbereitet wird. Eine gründliche Vorbereitung des Mietverhältnisses hilft, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden und die Rendite zu sichern. Versäumnisse, die beim Abschluss des Mietvertrags begangen werden, lassen sich später praktisch nicht mehr beheben.

Prüfen Sie daher, ob Sie folgende Punkte in Ihrem Mietvertrag geregelt haben:

  • Sieht der Mietvertrag Regelungen zur Mieterhöhung vor (Staffel- oder Indexmiete)?
  • Ist vorgesehen, dass der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt?
  • Ist die Umlegbarkeit der Heiz- und Nebenkosten wirksam vereinbart worden?
  • Ist eine wirksame Kautionsvereinbarung enthalten?
  • Wird auf vorhandene oder erwartete Mängel der Wohnung hingewiesen?
  • Ist eine Kleinreparaturklausel vorgesehen?
  • Soll der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen bzw. ist es möglich die Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen?
  • Ist der Mieter für eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden?

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1. Eine Staffelmiete bietet Vermietern Vorteile

Bei freifinanzierten Wohnungen haben Vermieter in der Regel nur bei der Neuvermietung die Möglichkeit, die Miete überdurchschnittlich anzuheben. Da Mieterhöhungsmöglichkeiten nur eingeschränkt möglich sind, ist es empfehlenswert, mit dem Mieter eine Staffelmiete zu vereinbaren.

Diese Art der Mietpreisgestaltung bietet Vermietern einerseits den Vorteil, dass weitere, förmliche Mieterhöhungsverfahren während der Laufzeit der Staffel nicht erforderlich sind und sich die Miete automatisch anpasst.

Diese im Voraus vereinbarten Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten sind nur dann wirksam, wenn das Datum der Mieterhöhung, der Erhöhungsbetrag und der neue Mietzins ausdrücklich ausgewiesen sind (BGH, Urteil v. 15.02.12, Az. VIII ZR 197/11). Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss jeweils mindestens 1 Jahr liegen (§ 557a Abs. 2 BGB).

Achtung: Vermieter müssen aber beachten, dass während der Dauer der Mietstaffelung anderweitige Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen sind (§ 557a Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung (§ 555b BGB) ist während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung also ebenso verwehrt, wie eine Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete.

Schließlich sollten Vermieter nicht versäumen, sich von dem Mieter für die Miete eine Einzugsermächtigung erteilen zu lassen. Hierdurch werden schleppenden Mietzahlungen vorgebeugt und Vermieter müssen den Mieten nicht hinterherlaufen. Soweit ein Mieter Bedenken gegen das Lastschriftverfahren äußert, können diese Einwände gegebenenfalls mit dem Hinweis auf sein jederzeitiges Widerrufsrecht beseitigt werden.

2. Wie die Mietzeit optimiert werden kann

Der Abschluss eines langfristigen Mietverhältnisses entspricht häufig dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters. Man sichert sich dadurch meist über Jahre hinweg kontinuierliche Mieteinnahmen und erspart sich auch die Kosten, die ein Mieterwechsel mit sich bringt.

Für den Abschluss eines Zeitmietvertrags benötigen Vermieter einen gesetzlichen Befristungsgrund (§ 575 BGB). Ein solcher ist gegeben, wenn Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf haben oder die Mieträume so umfassend sanieren bzw. verändern möchten, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses hierdurch erheblich erschwert würde (§ 575 Abs. 1 BGB).

In der Praxis wird die gesetzlich erschwerte Befristung dadurch „umgangen“, dass vertraglich ein beiderseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit vereinbart wird. Solche Vereinbarungen sind in Formularmietverträgen zulässig, wenn sie für beide Seiten gelten und über 4 Jahre nicht hinausgehen (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. VIII ZR 379/03).

3. Im Mietvertrag auf die richtige Formulierung zu Heiz- und Nebenkosten achten

Zusätzlich zur Miete müssen Vermieter die Mieter anteilig an den Heiz- und Nebenkosten beteiligen. In der Regel wird hierzu ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag vereinbart. Einmal im Jahr erfolgt eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter die anfallenden Betriebskosten zu tragen (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Anders ausgedrückt: Wenn im Mietvertrag nicht steht, dass neben der Grundmiete auch bestimmte Betriebskosten zulasten des Mieters anfallen, muss der Mieter diese auch nicht bezahlen (BGH, Urteil v. 02.05.12, Az. XII ZR 88/10).

Daher müssen Vermieter vertraglich unbedingt festlegen, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Dazu ist ausreichend, wenn Vermieter auf die Betriebskostenarten gemäß §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung verweisen (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06). Vorsicht: Vage Formulierungen wie „der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“, die „neben der Grundmiete anfallenden Hausgebühren“ oder offene Aufzählungen wie „Abwasser, Gartenpflege usw./etc.“ wären unwirksam.

4. Unverzichtbar: die Kleinreparaturen-Klausel

Es ist sinnvoll, im Mietvertrag auch Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sind Reparaturkosten zunächst von Vermietern zu tragen. Jedoch können Reparaturkosten von bis zu 100 € pro Einzelfall und einer Obergrenze von 8% der Jahres-Kaltmiete auf den Mieter übertragen werden.

Aufgrund einer solchen Regelung haftet der Mieter aber nur für Schäden an Teilen, die seinem direkten und häufigen Gebrauch unterliegen. Dazu gehören beispielsweise Installationsgegenstände für Strom, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Fensterläden und Rollos.

Außerdem haftet der Mieter nur für Reparaturkosten, die vollständig innerhalb der Betragsgrenze pro Einzelfall liegen. Damit hat die Kleinreparaturklausel nicht den Charakter eines Selbstbehalts.

5. Schönheitsreparaturen – immer knifflig

Die gesetzliche Regelung geht davon aus, dass Vermieter notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen (§ 535 Abs. 1 BGB). Das heißt: Vermieter sind grundsätzlich für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese Pflicht dem Mieter im Mietvertrag jedoch übertragen werden.

Zuletzt hat der BGH die Maßstäbe für die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln noch einmal verschärft. Im Grundsatz ist jede Klausel unwirksam, nach der die Renovierungspflicht des Mieters unabhängig vom Renovierungsbedarf festgeschrieben ist. Dies ist insbesondere bei „starren Fristen“ der Fall, da hiernach Schönheitsreparaturen selbst dann vorzunehmen sind, wenn sie gar nicht erforderlich sein sollten.

Zudem können Schönheitsreparaturen nicht ohne angemessenen Ausgleich auf den Mieter übertragen werden, wenn dieser die Wohnung unrenoviert erhalten hat. Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln sind mittlerweile unwirksam. Hiernach konnten dem Mieter anteilig Kosten auferlegt werden, falls die Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters noch nicht fällig waren.

6. Das Modernisierungspotenzial prüfen

Die Frage, welches Modernisierungspotenzial die Mietwohnung hat, ist von zweifacher Bedeutung: Zum einen dürfen die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) derzeit noch zu 11% auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB). Vermieter steigern also den Wert der Immobilie, wobei für die Wertsteigerung der Mieter zahlt.

Zum anderen hat die Modernisierung auch für die aktuell in Kraft getretene „Mietpreisbremse“ Bedeutung. Denn wenn die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöht wurde, brauchen Vermieter bei einer Anschlussvermietung nicht unter diese letzte Miete zurückgehen – selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete geringer sein sollte (§ 556e BGB). Und wenn man selbst durchgreifende Modernisierungen plant, kommt die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung ohnedies nicht zum Tragen (§ 556f BGB).

7. Mietsicherheit bieten die Barkaution und die Bankbürgschaft

Die Kaution dient zur Absicherung für den Fall, dass der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt (§ 551 BGB). Wenn der Mieter seine Mietzahlungen oder Kleinreparaturkosten nicht leistet, können Vermieter sich aus der Kaution bedienen.

Allerdings besteht für den Mieter wie gesagt keine gesetzliche Verpflichtung zur Leistung einer Mietkaution. Auch diese Verpflichtung müssen Vermieter deshalb im Mietvertrag gesondert vereinbaren und zwar in Höhe eines Betrags von maximal 3 Monatsmieten.

Am häufigsten kommt die sogenannte Barkaution vor. Hier übergibt oder überweist der Mieter den vereinbarten Kautionsbetrag, den der Vermieter dann separat von seinem Vermögen anlegen muss. Die Kaution hat der Vermieter zwingend von seinem eigenen Vermögen aufzubewahren. Insofern darf ein Wohnungsmieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 98/10).

Vermieter sollten beachten, dass der Mieter die Kaution in gleichen Monatsraten zahlen kann. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag eine Einmalzahlung vorsieht. Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann auch dieser Zahlungsrückstand eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigen (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2a BGB).

19. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.