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Der Schlüssel im Mietverhältnis

Fast ist man geneigt zu sagen, dass der Schlüssel für die Besitzeinräumung an einer Wohnung und damit die ordnungsgemäße Bereitstellung der Mietsache durch den Vermieter die Übergabe des Schlüssels ist.

Wenn es denn nicht in die Nähe eines Kalauers zu rücken wäre.

Schlüsselfragen

Bei Begründung und Ende des Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Streitfragen rund um den Schlüssel, die Aushändigung von Schlüsseln, die Anzahl der ausgehändigten und die Rückgabe aller Schlüssel.

Beim Einzug und beim Auszug aus der Wohnung wird die Vollständigkeit der übergebenen Schlüsselsätze regelmäßig geprüft und im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten.

Sonderfall: Einbruchsdiebstahl unter Verwendung von Schlüsseln

Das OLG Köln hatte sich in einer Entscheidung mit dem Vorliegen eines Einbruchsdiebstahls unter Verwendung von Schlüsseln zu befassen.

Der Mieter einer Wohnung und Versicherungsnehmer wollte von seiner Versicherung den entstandenen Schaden erstattet bekommen.

Hausratversicherung sollte bezahlen

Auf die Hausratversicherung, die der Mieter in Anspruch nehmen wollte, fanden die Besonderen Versicherungsbedingungen für Hausratversicherungen (VHB 92) Anwendung. Das Problem war, dass sich an der Wohnung keine Einbruchsspuren fanden.

Nach einem Untersuchungsbericht des Landeskriminalamtes konnten weder am Schließzylinder der Wohnungstür Manipulationsspuren festgestellt werden, noch fanden sich an den beiden vom Mieter vorgelegten Originalschlüsseln Kopierspuren.

Gericht sah Einbruchsdiebstahl nicht als erwiesen an

Das Gericht war der Meinung, dass der Mieter den geltend gemachten Einbruchdiebstahl, der nach seinem Vortrag nur mit einem falschen Schlüssels begangen worden sein kann, nicht schlüssig dargelegt habe.

Deshalb habe der Mieter gegen die Versicherung keinen Anspruch auf Entschädigung gem. den §§ 1, 49 VVG, §§ 3 Nr. 2, 5 Nr. 1a VHB 92. Er hat den erforderlichen Mindestbeweis für den behaupteten Einbruchdiebstahl nicht erbracht.

Kernfrage: Gab es weitere Schlüssel?

Der Mieter hatte vorgetragen, nur zwei Schlüsselsätze vom Vermieter bekommen zu haben.


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Der Vermieter hatte aber geäußert, er habe keine Erinnerung daran, ob er vom Voreigentümer des Hauses oder von einem folgenden Mieter nur zwei statt drei Schlüssel erhalten habe.

Im übrigen sei nicht auszuschließen, dass es etwa zur Zeit des Voreigentümers doch mehr als zwei Schlüssel zur Wohnungstür gegeben habe.

Da der Mieter als Versicherungsnehmer für den versicherten Einbruchdiebstahl darlegungs- und beweispflichtig, ist, muss er diesen Beweis auch tatsächlich führen können.

Kein Nachschlüsseldiebstahl

Das Gericht führt in dem Urteil vom 31.05.2005 unter dem Aktenzeichen 9 U 109/04 aus:

Einen „Nachschlüsseldiebstahl, d.h. das Eindringen mittels eines falschen Schlüssels i.S.v. § 5 Nr. 1a VHB 92, konnte der Mieter nicht nachweisen.

Ein Schlüssel ist falsch, wenn seine Anfertigung für das Schloss nicht von einer dazu berechtigten Person veranlasst oder gebilligt worden ist (§ 5 Nr. 1a 2. Halbsatz VHB 92). (…)

Der Versicherungsnehmer genügt seiner Beweislast vielmehr schon dann, wenn er konkrete Umstände beweist, die nach der Lebenserfahrung mit lediglich hinreichender Wahrscheinlichkeit darauf schließen lassen, dass ein Nachschlüssel benutzt wurde. (…)

An solchen Umständen fehlt es jedoch hier. Kopierspuren haben sich an den beiden vorgelegten Originalschlüsseln nicht feststellen lassen (vgl. Gutachten des LKA (…). Auch Manipulationsspuren im Schließzylinder lagen nicht vor.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist es nicht ausreichend, nur zu beweisen, dass die beiden ihm übergebenen Schlüssel nicht für den Einbruch genutzt wurden.

Vielmehr muss er konkrete Beweisanzeichen darlegen und beweisen, die es unwahrscheinlich machen, dass Originalschlüssel oder andere richtige Schlüssel verwendet wurden.

Entgegen seiner Ansicht ist es daher sinnvoll, beim Einzug einen neuen Schließzylinder einsetzen zu lassen, wenn er das Risiko eines unbefugten Eindringens mittels eines richtigen Schlüssels minimieren will.“

Im Ergebnis meinte das Gericht:

„An Beweisanzeichen, die die Verwendung der vorhandenen Original- oder richtigen Schlüssel unwahrscheinlich machen, fehlt es jedoch.

Auch nach dem klägerischen Vortrag ist das Eindringen mittels eines Originalschlüssels oder eines richtigen Schlüssels keineswegs unwahrscheinlich.“

Es käme genauso in Betracht, dass frühere Mieter oder auch der Vermieter weitere Schlüssel angefertigt hätten, die in diesem Fall verwendet worden seien.

Nach einer Anmerkung im Gutachten des LKA ist sogar in der Regel davon auszugehen, dass drei Originalschlüssel ausgeliefert werden.

Lehre aus dem Urteil:

  1. Die Anzahl der Originalschlüssel, die bei Einzug ausgehändigt werden, genau festhalten.
  2. Beim Einzug vom Vermieter bestätigen lassen, ob bzw. dass keine weiteren Schlüssel für die Wohnung bestehen.
  3. Wenn der Vermieter das nicht zweifelsfrei schriftlich bestätigt, den Schließzylinder an der Wohnungstür auswechseln. Mit dem Vermieter sollte im Hinblick auf dieses Urteil der Austausch des Schließzylinders vereinbart werden. Unter Umständen ist der Vermieter bereit, die Kosten dafür zu tragen.

Die ersten beiden Teile zur Reihe „Schlüsselfragen“ können Sie unter folgenden Links abrufen:

Teil 1: Der verloren gegangene Schlüssel im Mietverhältnis

Teil 2: Der abgebrochene Schlüssel

20. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.