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Der Versteigerungstermin – Schicksalsstunde des Verfahrens

Im Versteigerungstermin mit seiner abschließenden Verhandlung über den Zuschlag entscheidet sich, ob Sie Ihr gestelltes Verfahrensziel erreichen.

Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Aufruf der Sache. Der Rechtspfleger, der die öffentliche Sitzung leitet, stellt zunächst fest, wer von den Anwesenden zu den Verfahrensbeteiligten gehört.

Achtung: Sie müssen sich an dieser Stelle als Miteigentümer unbedingt zu erkennen geben, sonst verlieren Sie jede Möglichkeit, Einfluss auf das Verfahren zu nehmen.

Der Versteigerungstermin zerfällt in drei große Abschnitte, und zwar in den Bekanntmachungsteil, die Bietzeit und die Verhandlung über den Zuschlag mit anschließender Entscheidung des Gerichts.

Worauf Sie unbedingt achten müssen

Im Bekanntmachungsteil erfahren Sie alle für die Versteigerung wichtigen Fakten, wie insbesondere

Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen mit dem geringsten Gebot. Bei dem geringsten Gebot handelt es sich um eine rechnerische Größe, die nicht unterschritten werden darf, wenn das Gebot wirksam sein soll.

  • den Inhalt des Grundbuchs

  • die Miteigentümer, die das Verfahren betreiben

  • den festgesetzten Verkehrswert mit der 5/10-Grenze

  • die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen.

Dabei müssen Sie zwei Dinge unterscheiden:

Achtung: In der Teilungsversteigerung bleiben in der Regel alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen bestehen, also Hypotheken und Grundschulden, aber auch Wegerechte, Wohnrechte oder Reallasten. Das bedeutet, dass der Ersteher diese Rechte als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objekts übernehmen muss.

Praxis-Tipp: Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, deren gesicherte Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt sind, müssen Sie sich zur Vorbereitung des Termins frühzeitig von den Banken Löschungsbewilligungen und eventuell Grundschuldbriefe besorgen.

Liegen dem Gericht die Unterlagen vor und stimmen alle Miteigentümer im Versteigerungstermin einer Löschung zu, kann der Rechtspfleger die getilgten Rechte durch den Zuschlag untergehen lassen.

Der zu zahlende Teil des geringsten Gebots enthält im Normalfall die entstandenen Verfahrenskosten des Gerichts, etwaige Grundsteuerrückstände der Stadt- oder Gemeindekasse sowie die rückständigen Zinsen der bestehen bleibenden Rechte.

So ermitteln Sie das geringste Gebot (alle Beträge in €)

Bestehen bleibendes Recht
Grundschuld der X-Bank plus 12% Zinsen ab Zuschlag200.000,000 €
Zu zahlender Teil (Mindestgebot)
Gerichtskosten5.500,00 €
Grundsteuern500,00 €
Zinsen der bestehen bleibenden Grundschuld der X-Bank für 2 Jahre (12% p.a. von 200.000 €)48.000,00 €
geringstes abzugebendes Gebot54.000,00 €= 54.000,00 €
geringstes Gebot insgesamt255.000,00 €

Wie Sie im Termin richtig bieten

Wenn Sie im Beispielsfall für das Objekt nur 250.000 Euro ausgeben wollen, haben Sie im Versteigerungstermin keine Chance. Da 200.000 Euro bestehen bleiben und Sie mindestens 54.000 Euro in bar bieten müssen, liegt das geringste Gebot oberhalb Ihrer Preisvorstellungen.

Sind Sie dagegen bereit für das Objekt 280.000 Euro zu zahlen, dürfen Sie nur ein Gebot von 80.000 Euro abgeben. Denn zusätzlich zu Ihrem Gebot müssen Sie das bestehen bleibende Recht, in unserem Fall die Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro, übernehmen.

Ihr Gebot ist auch zulässig, da es das Mindestgebot von 54.000 Euro übersteigt.

Die Grundschuldzinsen in Höhe von 48.000 Euro musste der Rechtspfleger kraft Gesetzes in das geringste Gebot einstellen, weil die X-Bank zum Termin keine anders lautende Anmeldung eingereicht hat.

Achtung: Weist Ihr Darlehenskonto keine Rückstände auf, müssen Sie unbedingt mit Ihrer Bank Kontakt aufnehmen. Fordern Sie die Bank auf, gegenüber dem Gericht ausdrücklich zu erklären, dass sie keine Grundschuldzinsen geltend macht.

Ohne diese „Minderanmeldung“ muss der Rechtspfleger die hohen Grundschuldzinsen wie im Beispielsfall in das geringste Gebot aufnehmen.

Am Ende des Bekanntmachungsteils fordert der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auf. Jetzt schlägt die Schicksalsstunde des ganzen Verfahrens, die halbstündige Bietzeit.

Worauf Sie bei Abgabe von Geboten achten müssen

Gebote können Sie nur im Versteigerungstermin abgeben. Wenn Sie bieten wollen, müssen Sie sich nach vorn zum Rechtspfleger begeben und – auch als Miteigentümer – ein gültiges Ausweisdokument vorlegen.

Wollen Sie sich durch eine Vertrauensperson vertreten lassen oder auch für andere mitbieten, müssen Sie sich im Vorfeld des Termins eine notariell beglaubigte Vollmacht beschaffen, die ausdrücklich zur Abgabe von Geboten ermächtigt. Eine privatschriftliche Vollmacht reicht grundsätzlich nicht aus.

Ihr erstes Gebot im Termin muss mindestens die Höhe des geringsten Bargebots erreichen. Alle weiteren Gebote müssen dann das jeweils zuletzt abgegebene übersteigen. Wirksam ist dabei jedes Gebot, das das vorhergehende auch nur um einen Pfennig übersteigt.

Praxis-Tipp: Wählen Sie Bietschritte, die in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen, damit das Versteigerungsgeschäft zügig und zielstrebig ablaufen kann.

Der Rechtspfleger nimmt die Gebote entgegen, verkündet sie und entscheidet sofort über deren Wirksamkeit. Die Zulassung eines Gebots kann insbesondere davon abhängen, ob der Bieter Sicherheiten leisten kann.

Wichtig: Unmittelbar nach Abgabe eines Gebots, können die Gläubiger der Grundpfandrechte, aber auch Sie als Miteigentümer der Immobilie vom Bieter Sicherheitsleistung für sein Gebot verlangen.

Sie beträgt unabhängig von der Höhe des Gebots pauschal 10% des Verkehrswertes und soll die Bonität des Bieters im Interesse der Verfahrensbeteiligten belegen. Sicherheit müssen Sie als Bieter aber nur dann leisten, wenn ein Antragsberechtigter dies ausdrücklich verlangt.

Kann ein Bieter die verlangte Sicherheitsleistung nicht erbringen, wird das Gebot vom Rechtspfleger zurückgewiesen.

Praxis-Tipp: Verlangen Sie als Miteigentümer von jedem fremden Bieter Sicherheitsleistung, sofern Sie sich nicht schon vor dem Versteigerungstermin von dessen Zahlungsfähigkeit überzeugt haben. Auch von den jeweils anderen Miteigentümern können Sie Sicherheitsleistung verlangen, wenn diese Gebote abgeben.

Achtung: Seien Sie als Miteigentümer aber auch darauf gefasst, dass die Gegenseite Sicherheitsleistung bei Ihren Geboten verlangt und bereiten Sie sich entsprechend vor.

Wie Sie richtig Sicherheit leisten

Unabhängig von Ihrem Gebot müssen Sie Sicherheit in jedem Fall in Höhe von 10% des Verkehrswertes leisten. Auch die Höhe der bestehen bleibenden Rechte spielt dabei keine Rolle.

Bei hohen bestehen bleibenden Rechten kann es dabei aber auch zunächst zu einer Überzahlung kommen:

Ihre Beteiligung als Miteigentümer am Versteigerungsobjekt bleibt in jedem Fall bei der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung völlig unberücksichtigt. Die zu leisum Ihren tende Sicherheit vermindert sich also nicht Anteil an der Immobilie.

Folgende Arten der Sicherheitsleistung sind zulässig:

Achtung: Die Vorlagefrist für beide Scheckarten darf nicht vor dem vierten Tag nach dem Termin ablaufen. Sie dürfen sich den Scheck deshalb erst kurz vor dem Termin bei Ihrer Hausbank besorgen, am besten mit dem Termintag als Ausstellungsdatum.

Als Miteigentümer haben Sie beim Bieten die wirtschaftlich günstigere Position, da Sie bereits mit einem bestimmten Anteil am Objekt beteiligt sind und zumeist für die zu übernehmenden Belastungen ohnehin bereits persönlich haften, wir sprechen von „Bieten im eigenen Geld“.

Verfahrensfremde Bietinteressenten müssen daher stets damit rechnen, dass die Miteigentümer des Objektes bereit sind hohe Gebote abzugeben, die jeden Dritten zum Rückzug zwingen.

In dem Bestreben, dass das Objekt nicht dem anderen „verfeindeten“ Miteigentümer zufallen soll, überbieten sich die Parteien oft bis in wirtschaftlich unvernünftige Höhen.


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Achtung: Als Miteigentümer müssen Sie Ihre Emotionen kontrollieren und nur wirtschaftlich gerechtfertigte Gebote abgeben. Setzen Sie sich daher stets ein Limit, das Sie auf jeden Fall einhalten.

Dabei gilt es auch im Auge zu behalten, dass Sie als Miteigentümer grundsätzlich zunächst das gesamte bare Meistgebot zahlen müssen, ohne Ihren Anteil am Objekt abziehen zu können.

Der Rechtspfleger gibt nach 30 Minuten das bis dahin vorliegende Meistgebot bekannt und ruft es dreimal auf. Erst wenn keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden, verkündet er den „Schluss der Versteigerung“. Von diesem Moment an darf niemand mehr bieten. Sie sollten aber nicht dem verbreiteten Missverständnis erliegen, dass der Termin damit endgültig beendet ist.

  • Bestätigter Bundesbankscheck

  • Bankverrechnungsscheck, der im Inland zahlbar und von einer Bank ausgestellt sein muss

  • Bürgschaft einer Bank

  • Bargeld – möglichst in großen Scheinen

Es folgt noch der dritte Terminabschnitt, die Verhandlung über den Zuschlag mit der eigentlichen Entscheidung des Gerichts.

Der Rechtspfleger hört vorab alle anwesenden Beteiligten, insbesondere die Miteigentümer, zum Terminergebnis an. Dies ist im Versteigerungstermin der letzte Moment um Erklärungen abzugeben, die die Zuschlagsentscheidung beeinflussen.

Achtung: Bleibt das Meistgebot hinter Ihren Vorstellungen zurück oder ist ein Mitglied der „Gegenseite“ Meistbietender geblieben, können Sie als alleiniger Antragsteller noch in der Verhandlung über den Zuschlag die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen.

Der Rechtspfleger muss dann den Zuschlag versagen. Beantragen Sie später die Fortsetzung des Verfahrens, muss das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin bestimmen. Sogar Ihr eigenes Meistgebot können Sie durch eine Einstellung zu Fall bringen!

Bedenken Sie aber: Wenn die Gegenseite dem Verfahren beigetreten ist, wird der Zuschlag nur dann versagt, wenn alle Parteien, die das Verfahren betreiben, eine entsprechende Erklärung (Einstellungsbewilligung) abgeben. In einem solchen Fall wird auch auf ein Meistgebot, das einer Seite nicht gefällt, zugeschlagen, wenn die Eigentümer nicht an einem Strang ziehen.

Wichtig: Der Zuschlag wird auch dann versagt, wenn das Meistgebot, also bestehen bleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht.

Diese 5/10- Grenze, die die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der Immobilie schützen soll, ist vom Gericht automatisch, also ohne Ihren Antrag, zu beachten. Allerdings gilt diese Regelung im Verfahren einmal. In dem neuen Termin, den der Rechtspfleger nach einer solchen Zuschlagsversagung bestimmt, gibt es diese Grenze nicht mehr.

Der Zuschlag – Höhepunkt des Verfahrens

Den Zuschlag an den Meistbietenden erteilt das Gericht entweder direkt oder in einem sofort angesetzten Verkündungstermin. Die wichtigsten Auswirkungen des Zuschlags ergeben sich aus folgender Übersicht:

Wie der Versteigerungserlös verteilt wird

Nach dem Zuschlag bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin, zu dem Sie als Ersteher das bare Meistgebot plus Zinsen, die so genannte „Teilungsmasse“ zu zahlen haben.

Im Verteilungstermin wird der Teilungsplan aufgestellt, aus dem sich ergibt, wer welche Beträge aus der Teilungsmasse erhält.

  • Als Ersteher erwerben Sie Eigentum an der Immobilie mit ihren Bestandteilen und Zubehörstücken.

  • Die Nutzungen, aber auch Lasten und Gefahren, gehen auf Sie als Ersteher über.

  • Die Rechte, die nicht bestehen bleiben, erlöschen.

  • Als Ersteher müssen Sie die bestehen bleibenden Rechte übernehmen.

  • Sie treten in alle Miet- und Pachtverträge ein, wobei Sie anders als in der Vollstreckungsversteigerung kein Ausnahmekündigungsrecht erwerben.

  • Als Ersteher sind Sie verpflichtet, Ihr bares Meistgebot nebst 4% Zinsen vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin an das Gericht zu zahlen.

  • Eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses, die Sie als Ersteher beim Versteigerungsgericht beantragen können, erlaubt es Ihnen, die im Objekt wohnenden ehemaligen Miteigentümer durch den Gerichtsvollzieher räumen zu lassen, falls diese nicht freiwillig ausziehen. Das gilt allerdings nicht, wenn diese einen Mietvertrag mit der gesamten Eigentümergemeinschaft nachweisen können.

Nach Vorwegabzug der Verfahrenskosten und Erstattung Ihres Vorschusses folgen etwaige Grundsteueransprüche der Stadtkasse und die Zinsen der bestehen gebliebenen Grundpfandrechte bis zum Zuschlag. Der danach verbleibende Restbetrag der Teilungsmasse bildet den so genannten Erlösüberschuss.

Damit ist das Verfahrensziel der Teilungsversteigerung erreicht. Die unteilbare Immobilie wurde zur Vorbereitung der Auseinandersetzung unter den Miteigentümern in teilbaren Erlös umgewandelt.

Wichtig: Der Erlösüberschuss steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich unverteilt.

Der Erlösüberschuss darf immer nur im Einverständnis aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gemeinsam ausbezahlt werden.

Allerdings ist das Versteigerungsgericht verpflichtet, vermittelnd auf eine einvernehmliche Auseinandersetzung hinzuwirken.

Sofern eine Einigung unter den Miteigentümern nicht erzielt werden kann, muss das Versteigerungsgericht den gesamten Betrag für alle Teilhaber gemeinschaftlich bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts deponieren. Schlimmstenfalls müssen Sie dann die Auseinandersetzung unter den Teilhabern in einem Zivilprozess erstreiten.

Wichtig: Das Gericht kann nur dann den Erlösüberschuss an die Miteigentümer auszahlen, wenn Sie entspre- Berechtigten chende gleich lautende Erklärungen aller schriftlich vorlegen. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht erforderlich.

Sie können sich aber auch zu Protokoll des Rechtspflegers erst im Verteilungstermin über die Auszahlung einigen, wenn alle Miteigentümer anwesend sind.

Die Einigung der Miteigentümer über die Auseinandersetzung am Erlösüberschuss kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:

Mustervereinbarung: „Die ehemaligen Miteigentümer des Grundstücks, Anton, Bernd, Christian und Dieter setzen die Erbengemeinschaft an dem Erlösüberschuss in Höhe von 150.000 € einvernehmlich wie folgt auseinander:

Entsprechend den Erbquoten sollen ausgezahlt erhalten Damit sollen alle gegenseitigen Ansprüche hinsichtlich des Versteigerungsobjekts, auch für die Nutzung und Erhaltung seit dem Erbfall, ausgeglichen sein.

Die Gerichtskosten für die Anordnung des Teilungsversteigerungsverfahrens trägt der Antragsteller allein.

Jede Partei trägt die Kosten ihrer anwaltlichen Vertretung selbst. Die Auszahlung der Erlösanteile soll vom Gericht durch Überweisung auf folgende Konten der Berechtigten vorgenommen werden: …“

Praxis-Tipp: Weil die Verzinsung des Erlösüberschusses bei der Hinterlegungsstelle erst nach drei Monaten beginnt und dazu nur 1,2% pro Jahr beträgt, sollten Sie selbst bei äußerst zerstrittenen Gemeinschaften zumindest eine Teilauseinandersetzung anstreben. Entsprechende Verhandlungen empfehlen sich bereits im Vorfeld des Verteilungstermins.

Eine Teileinigung können Sie auch bereits im Versteigerungstermin zu Protokoll des Gerichts abgeben. Für den Betrag, über dessen Aufteilung Sie keine Einigung erzielen können, ist die Benennung eines gemeinsamen Empfangsberechtigten, beispielsweise des Treuhandkontos eines Rechtsanwalts oder Notars, anzuraten.

Wichtig: Wenn Sie als Miteigentümer Meistbietender geblieben sind, müssen Sie grundsätzlich wie jeder Ersteher das gesamte bare Meistgebot im Verteilungstermin zahlen. Sie dürfen nicht etwa den auf Sie entfallenden Anteil am Erlösüberschuss eigenmächtig vorab abziehen.

Nur wenn eine entsprechende Einigung aller Beteiligten endgültig feststeht, können Sie als Ersteher auf die Zahlung des auf Sie entfallenden Erlösanteils verzichten.

Scheitert allerdings eine einvernehmliche Auseinandersetzung letztlich doch noch, müssen Sie mit erheblichen Unannehmlichkeiten bis hin zu einer so genannten Wiederversteigerung rechnen.

Praxis-Tipp: Im Fall einer Ersteigerung der Immobilie müssen Sie als ehemaliger Miteigentümer damit rechnen, das gesamte bare Meistgebot nebst Zinsen zahlen zu müssen.

Ausnahme: Alle Teilhaber haben sich bereits vor dem Verteilungstermin schriftlich über die Verteilung des Erlöses geeinigt.

Am günstigsten ist es für Sie, wenn die Auseinandersetzung bereits im Anschluss an die Verkündung des Zuschlags zu Protokoll des Rechtspflegers im Versteigerungstermin gelingt. Die Praxis zeigt, dass die Parteien gerade im Anschluss an die nervenaufreibende Versteigerung am ehesten bereit sind, endgültig einen Schlussstrich zu ziehen.

Uns gelingt es in über 80% der Fälle, dass sich die Parteien direkt nach Schluss der Versteigerung über den Erlösüberschuss einigen. Diese Lösung bietet für Sie als Ersteher den Vorteil, nicht mehr selbst vor der Verteilung mit der Gegenseite Kontakt aufnehmen zu müssen.

Außerdem reduziert sich Ihre Zahlungspflicht im Verteilungstermin um Ihren Anteil am Erlösüberschuss. Sie müssen sich nicht mehr um die Vollfinanzierung des Meistgebots bemühen.

Achtung: Sprechen Sie den Rechtspfleger auf diese Variante an und bitten Sie ihn darum, eine Auseinandersetzung bereits im Versteigerungstermin anzuregen und zu vermitteln. Die Einigung steht unter dem Vorbehalt, dass der Zuschlag rechtskräftig wird und Sie das restliche Meistgebot tatsächlich zahlen.

Ist Ihnen eine frühe Einigung gelungen, vermindert sich Ihre Zahlungspflicht im Verteilungstermin um In der Praxis verlangt der Rechtspfleger häufig, dass Sie sich wegen dieser Beträge im Verteilungstermin zu Protokoll „für befriedigt erklären“.

Praxis-Tipp: Sprechen Sie alles vorher mit dem Rechtspfleger ab. Insbesondere muss er Ihnen mitteilen, welcher Betrag von Ihnen im Verteilungstermin noch zu zahlen ist. Erst kurz vor dem Termin, wenn die endgültigen Gerichtskosten feststehen und die Anmeldungen der Gläubiger vorliegen, kann er Ihnen Ihre Zahlungspflicht auf den Cent genau beziffern.

Der 12-Punkte-Plan für Miteigentümer

  • Stellen Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung erst, wenn die Verhandlungen über eine gütliche Einigung endgültig gescheitert sind.

  • Legen Sie Ihr persönliches Verfahrensziel frühzeitig fest: Wollen Sie Ihren Anteil an der Immobilie zu Geld machen oder das Alleineigentum am Objekt erwerben?

  • Reagieren Sie auf Anfragen des Gerichts prompt, damit das Verfahren nicht unnötig verzögert wird. Als Antragsteller sind Sie Herr des Verfahrens, Sie können jederzeit die Einstellung bewilligen oder den Antrag zurücknehmen.

  • Ihren Anteil am Erlösüberschuss und

  • den von Ihnen geleisteten Vorschuss auf die Gerichtskosten

  • Nehmen Sie an der Ortsbesichtigung mit dem Gutachter teil und versorgen Sie ihn mit den nötigen Unterlagen. Überprüfen Sie den ermittelten Verkehrswert mit den Gegebenheiten auf dem örtlichen Immobilienmarkt.

  • Ziehen Sie als Indikatoren für das voraussichtlich zu erzielende Versteigerungsergebnis sowohl die Situation auf dem Immobilienmarkt als auch die Attraktivität, Ausstattung und Lage des Objekts heran.

  • Treten Sie als Antragsgegner spätestens nach Erhalt der Terminbestimmung dem Verfahren bei.

  • Besorgen Sie im Vorfeld des Versteigerungstermins formgerechte Löschungsbewilligungen und eventuell die Briefe der Grundschulden oder Hypotheken, deren gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt sind, und reichen Sie diese dem Gericht ein.

  • Tragen Sie dafür Sorge, dass das geringste Bargebot nicht zu hoch ausfällt. Versuchen Sie deshalb die Gläubigerbanken fortbestehender Rechte auf denen keine rückständigen Annuitäten lasten, zu einer ausdrücklichen Zinsminderanmeldung zum Versteigerungstermin (evt. sogar auf „0 Euro“) zu veranlassen.

  • Verhindern Sie Billigerwerb durch einen Miteigentümer im Versteigerungstermin, indem Sie selbst mitbieten oder sich um Bietkonkurrenz bemühen, damit ein möglichst hoher Erlösüberschuss erzielt wird.

  • Statten Sie sich zum Versteigerungstermin mit der erforderlichen Sicherheitsleistung von 10% des Verkehrswertes aus, weil jeder Teilhaber auch von Ihnen Sicherheit verlangen kann. Vergessen Sie im Übrigen ein gültiges Ausweisdokument nicht.

  • Nehmen Sie sowohl den Versteigerungstermin als auch den Verteilungstermin auf jeden Fall persönlich wahr.

  • Kalkulieren Sie als Ersteher stets ein, dass Sie im Verteilungstermin zunächst das gesamte Meistgebot mit Zinsen an das Gericht zahlen müssen. Nur wenn es zu einer Einigung kommt, können Sie Ihren „Eigenanteil“ am Erlös in Abzug bringen.

8. November 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.