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Der Verwalter in der WEG: 3 wichtige Urteile für 2015

Der Verwalter ist in der WEG besonders wichtig. Denn: Er kümmert sich nicht nur um das Geld der Wohnungseigentümer, sondern auch darum, die Beschlüsse der WEG durchzusetzen. Doch der Verwalter sorgt auch immer wieder für Streit vor Gericht: 3 wichtige Urteile für 2015.

1.      Verwalter müssen nicht Rechtsanwälte überwachen

Dass es nicht Aufgabe eines Verwalters ist, die für eine Wohnungseigentümergemeinschaft tätigen Rechtsanwälte zu überwachen, stellte das Landgericht München im Juni 2014 klar.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ihren Verwalter verklagt. Das angerufene Gericht sollte feststellen, dass der Verwalter verpflichtet sei der Eigentümergemeinschaft sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr durch ein von beauftragten Rechtsanwälten geführtes selbständiges Beweisverfahren entstanden waren.

Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft waren der Ansicht, dass der Verwalter die Prozessführung der durch ihn im Namen der Eigentümergemeinschaft beauftragten Rechtsanwälte hätte kontrollieren müssen.

Das Gericht entschied den Rechtstreit zu Gunsten des Verwalters. Auch wenn ein professioneller Verwalter durch eine Eigentümergemeinschaft beauftragt wurde, ist es nicht seine Aufgabe für die Eigentümergemeinschaft tätige Rechtsanwälte bei ihrer Tätigkeit zu überwachen.

Dies würde sonst auf eine Garantiehaftung eines Hausverwalters für Fehler mandatierter Rechtsanwälte hinauslaufen. Dies würde dazu führen, dass ein Verwalter haften müsste, obwohl die beauftragten Rechtsanwälte nicht in Regress genommen werden können (LG München I, Urteil v. 05.06.14, Az. 36 S 6718/13 WEG).

2.      Durch abgewählten Verwalter einberufene Eigentümerversammlung kann nicht verhindert werden

Auch wenn ein abgewählter Verwalter zu einer Eigentümerversammlung einlädt, kann die Versammlung nicht durch eine einstweilige Verfügung verhindert werden. Wohnungseigentümer müssen gegen auf einer solchen Versammlung gefasste Beschlüsse nachträglich mit einer Anfechtungsklage vorgehen. Dies entschied das Landgericht München im Juli 2014.


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Die Wahl eines Verwalters war durch ein Gericht für rechtswidrig erklärt worden. Der somit nicht rechtmäßig für die Eigentümergemeinschaft tätige Verwalter rief anschließend eine Eigentümerversammlung ein, auf der er nun rechtmäßig zum Verwalter gewählt werden sollte. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft beantragte beim zuständigen Gericht, die Wahl des Verwalters durch eine einstweilige Verfügung zu verhindern.

Ohne Erfolg! Der zuvor gewählte Verwalter war zwar offensichtlich nicht zur Einberufung der Eigentümerversammlung berechtigt, weil seine Wahl gerichtlich für rechtswidrig erklärt worden war.

Die Durchführung der Versammlung konnte aber nicht durch eine gerichtliche einstweilige Verfügung verhindert werden. Dafür fehlte dem den Antrag stellenden Wohnungseigentümer das Rechtsschutzbedürfnis. Denn er hatte die Möglichkeit gegen die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse mittels einer Anfechtungsklage vorzugehen.

Allein der Verstoß gegen formale Vorschriften über die Einladung zu einer Eigentümerversammlung führt nämlich nicht automatisch zur Rechtswidrigkeit von auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen. Zwar darf eine Eigentümerversammlung nur von einem rechtmäßig gewählten Verwalter einberufen werden.

Die Rechtswidrigkeit muss jedoch auch bestimmend für das Ergebnis eines gefassten Beschlusses gewesen sein. Eine umfassende Prüfung der Rechtswidrigkeit eines Beschlusses kann nur in einem Hauptverfahren einer Anfechtungsklage erfolgen und nicht in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes, beispielsweise einer einstweiligen Verfügung.

Der Wohnungseigentümer war also gezwungen, nach Durchführung der Eigentümerversammlung eine Anfechtungsklage gegen alle oder zumindest ihm nicht genehme Beschlüsse einzureichen (LG München I, Beschluss v. 31.07.14, Az. 36 T 14667/14).

3.      Wahl eines Familienmitglieds zum Verwalter ist rechtswidrig

Wird ein Familienmitglied eines Mehrheitseigentümers zum Verwalter gewählt, ist die Wahl wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung rechtswidrig. Dies entschied das Amtsgericht Hannover im Mai 2014.

In einer Eigentümergemeinschaft besaß ein Wohnungseigentümer 13 von 14 Eigentumswohnungen. Dieser war auch seit 2010 als Verwalter tätig gewesen. In einer Eigentümerversammlung 2013 sollte dann ein neuer Verwalter gewählt werden.

Als Bewerber wurde die Tochter des Mehrheitseigentümers vorgestellt und mit 13 Ja-Stimmen des Mehrheitseigentümers gegen eine Gegenstimme für fünf Jahre zum Verwalter gewählt. Mit dem gleichen Abstimmungsergebnis wurde über den Inhalt des Verwaltervertrages und das Verwalterhonorar ein Beschluss gefasst. Der überstimmte Wohnungseigentümer reichte eine Anfechtungsklage ein.

Mit Erfolg! Die Wahl der Tochter des Mehrheitseigentümers zum Verwalter für einen Zeitraum von fünf Jahren widersprach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wahl der Tochter war aus einem wichtigem Grund nicht rechtmäßig. Eine Zusammenarbeit mit dem Familienmitglied eines (Mehrheits-)eigentümers ist den übrigen Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft nicht zumutbar.

In einem solchen Fall ist das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht gegeben, da erhebliche Zweifel an der erforderlichen Neutralität des Gewählten wegen der engen verwandtschaftlichen Verbindung zu einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Familienmitglied des gewählten Verwalters Mehrheitseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Neutralität ist unabdingbare Voraussetzung für das Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern.

Zudem wurde in dem angefochtenen Beschluss noch nicht einmal zunächst eine kurze Zeitspanne als Probezeit bestimmt, sondern die Tochter sofort für die maximal zulässige Zeitspanne von fünf Jahren gewählt (AG Hannover, Urteil v. 06.05.14, Az. 483 C 12045/13).

Diese 3 Urteile zeigen für 2015, dass sich weder Verwalter noch Wohnungseigentümer alles gefallen lassen müssen. Dennoch gibt es immer bestimmte Konventionen, die eingehalten werden müssen.

10. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.