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Immobilienfonds und ihre Bewertung

Die Bewertung von Immobilien führen in Deutschland Sachverständige durch. Diese betrachten dabei Baujahr, Bauweise, Innenausstattung, Renovierungsbedürftigkeit sowie Lage und Umgebung der Immobilie.

Nach einer ersten Einschätzung folgen eine detailliertere Betrachtung und ein Vergleich mit den zuletzt erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage.

Als Anleger hat man aber oftmals nicht die Möglichkeit in eine einzelne Immobilie zu investieren, sondern erwirbt Anteile an einem Immobilienfonds, um sich an Bausubstanz zu beteiligen.

Mehr zum Thema: Was sind Immobilienfonds

Fondsanteile als Alternative zum Direktinvestment

In einem Immobilienfonds sind verschiedene Immobilien gebündelt. Durch die Verteilung des Risikos auf mehrere Immobilien trägt der Anleger kein einzelnes Ausfallrisiko und auch fehlende Miteinnahmen oder Vermietungslücken fallen in einem solchen Pool kaum auf.

Doch wie steht es um die Bewertung solcher Immobilienfonds?

Hier müssten dann ja theoretisch Sachverständige zu jeder einzelnen Immobilie eine detaillierte Schätzung abgeben, damit der Gegenwert der Immobilien auch realistisch auf alle Fondsanteile umgerechnet werden kann.


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Bewertung eines Immobilienfonds

Immobilienfonds werden von verschiedenen Rating-Agenturen bewertet.

Zu den Hauptkriterien zählen das Management, das Standortrisiko, die Objektqualität, die Mietersituation und Mieteinnahmen. Diese Daten sind auf den ersten Blick gut geeignet, um eine Gesamtnote zu bilden.

Jedoch werden aus Gründen der Transparenz auch getrennte Analysen vorgenommen. Das Management wird hierbei separat bewertet. Die Immobilien und ihre zugehörigen Merkmale bilden dann das Gegenstück dazu.

Denn was nützt ein Fonds, der die ertragreichsten Immobilien verwaltet, aber schlecht gemanagt wird?

Mehr zum Thema: Chancen und Risiken von Immobilienfonds auf einen Blick

Immobilienfonds: Es gibt keine einheitliche Bewertung

Wiederum andere Agenturen beleuchten die Bonität der Mieter. Dies ist dann der Fall, wenn ein Objekt im Portfolio nur an wenige oder gar nur an ein einziges Unternehmen vermietet ist. Dessen Ausfall könnte dann ein schon größeres Risiko bedeuten.

Diese Punkte sind Teil des Ratings und spiegeln sich in einer Gesamtnote wider.

Es existieren also unterschiedliche Ansätze zur Bewertung von Immobilienfonds, die man aber als Anleger mit Vorsicht behandeln sollte.

Sicherlich macht es Sinn, auf solche Ratings zu schauen und sie bei der Anlageentscheidung miteinzubeziehen. Ausschließlich auf Ratings sollte man sich aber auch nicht verlassen.

Eine Übersicht über die Fonds mit den besten Ratings wurde von Focus Online zusammengestellt.

Diversifikation auch bei Immobilien wichtig

Anleger sollten stets Wert auf eine breite Streuung legen und Immobilien verschiedenster Größe, Lage und Nutzung auswählen. Durch eine gute Mischung von Wohn- und Bürogebäuden lassen sich auch konjunkturbedingte Schwankungen ausgleichen.

Ebenso sollte auf eine geographische Fächerung geachtet werden. Oftmals gibt es hier bereits in den Fondsnamen Hinweise darauf.

In den Prospekten der Immobilienfondsbetreiber lassen sich oft die einzelnen Objekte nachvollziehen. Hier wird zum Beispiel Auskunft über die Nutzung, den Verkehrswert, die Vermietungsquote, das Land oder die Lage gegeben.

Diese Informationen sind unerlässlich für die persönliche Einschätzung des jeweiligen Fonds.

3. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christian Klein. Über den Autor

Christian Klein hat durch eine Ausbildung in der Finanzbranche und ein anschließendes Studium mit Schwerpunkt BWL weitreichende Erfahrungen im Wertpapierhandel sammeln können. Aus persönlichem Interesse setzt er sich weiterhin mit Finanzpolitischen Themen sowie detaillierten Analysen auseinander. Als privater Anleger mit mehr als zehn Jahren Erfahrung befasst er sich mit technischer Analyse und deren Zusammenhang im täglichen Marktgeschehen.