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Die Ferienimmobilie zur Kapitalanlage

Sehr viele Deutsche haben bereits eine Ferienimmobilie gekauft. Wenn man hierbei an 500.000 oder gar eine Million Haushalte mit einem solchen Investment denkt, liegt man mit der Schätzung noch weit unter den tatsächlichen Zahlen.

Das liegt vor allem daran, dass sich die Anschaffung einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage wirklich lohnen kann. 

Mehr als 2 Millionen Ferienwohnungen sind schon gekauft. Tatsache ist: Über zwei Millionen haben es getan und fast 2,5 Millionen haben schon einmal darüber nachgedacht. Die Rede ist vom Kauf einer Ferienwohnung. Nach einer nicht-amtlichen Schätzung besitzen ca. 2 Million Deutsche ein Feriendomizil.

Makler aufgepasst – Ferienimmobilien als Kapitalanlage

Was bedeutet das für Immobilienmakler? Hier tut sich ein Betätigungsfeld auf, dass zusätzlich in das Portfolio aufgenommen werden kann, vielleicht sogar sollte.

Mit Ferienimmobilien erschließt sich eine ganz neue Zielgruppe möglicher Kunden. Das macht das Immobilienbüro auch für die übrigen Immobilien, die dort im Angebot stehen, interessant. Und auch für die Akquisition kann sich dies sehr gut lohnen.

In- und Ausland in etwa gleich auf

Davon liegen ca. 900.000 Ferienwohnungen im Inland und die restlichen 1,1 Mio. im Ausland.

In den vergangenen fünf Jahren haben viele Deutsche das Investment im Inland dem Erwerb einer Ferienimmobilie in Spanien oder anderen bisherigen „Lieblingsländern“ vorgezogen.

Warum eine Ferienimmobilie?

Für Viele ist es ein Refugium zum Rückzug aus dem Alltag, ein Ort, die Seele baumeln zu lassen oder die Wohnung, in der man im Alter leben möchte. Ferienwohnungen haben immer etwas mit dem Traum vom „Schöner Wohnen“ zu tun.

Die Zweitwohnung war und ist ein Luxus, den man sich aus unterschiedlichsten Gründen gönnt. Häufig sind es nicht die rationalen Gründe, die für diesen Kauf sprechen.

Beispiel Mecklenburg

Viele Käufer einer Immobilie an der Ostseeküste Mecklenburgs denken in etwa so:

„Die Boltenhagener Wiek in Mecklenburg hat es uns einfach angetan. Landschaftlich reizvoll, vom Tourismus noch nicht so richtig entdeckt und die Städte Lübeck und Wismar in greifbarer Nähe. Von unserem Wohnort erreichen wir die Gegend in ca. 2 Stunden Autofahrt. Die Entscheidung eine Ferienwohnung zu kaufen, war schnell gefallen.“

Das sind die wichtigsten Gründe für den Kauf einer Ferienimmobilie:

  • Nutzung als Ferienimmobilie (25%)
  • Anlageform, die man selbst auch nutzen kann (22%)
  • Ferienimmobilie, die sich durch den Mietertrag selbst bezahlen soll (13%)
  • Reine Emotion (10%)

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  • Anlageform mit gutem Ertrag (8%)
  • Altersruhesitz (7%)
  • Einkunftsmöglichkeit (6%)
  • Dauerwohnsitz (4%)

(Quelle: RGG, Richmond Green Group)

Das Spannungsfeld

Das Spannungsfeld, in dem sich Interessenten für eine Ferienimmobilie bewegen, lässt sich wie folgt skizzieren:

  • Inland oder Ausland
  • Eigennutzung oder Fremdvermietung
  • Traum oder hartes Investment
  • Steuern sparen – Kapitalanlage – Altersvorsorge
  • Wertschätzung von Arbeit vs. Freizeit

Ein typisches Investment muss folgende Kriterien erfüllen:

  • Sicherheit
  • Gute Performance
  • Gute Wertentwicklung

Die TOP-5-Kaufgründe für eine Ferienimmobilie

Schöne Immobilien, schöne Gedanken, die Idee vom „schönen Wohnen“, das macht den Traum Ferienimmobilie aus. Die Ferienimmobilie ist eine Kapitalanlagenform, die man auch selbst nutzen kann. Das sagen 22% zu den Gründen für den Kauf einer solchen Immobilie. 13% gaben als Kaufgrund an, dass sich die Immobilie durch den Mietertrag selbst bezahlt.

Welches sind die wichtigsten Gründe, die für den Kauf einer Ferienimmobilie sprechen?

1. Der Wohlfühl-Faktor

Ganz wichtig: Wir sprechen von einer hoch emotionalen Entscheidung. Rendite steht an zweiter Stelle. Praktische Erwägungen, wie die Nähe zum Arbeitsplatz und zur Kita spielen gar keine Rolle. Stattdessen muss die Immobilie an einem Ort stehen, wo es einfach schön ist. 84% der Käufer sagen, dass die Lage der Immobilie das wichtigste Kriterium für einen Kauf ist (Quelle: Kristensen Group aus einer Umfrage). 35% der Feriendomizile liegen am Strand, 18% in den Bergen.

2. Der Wert-Faktor

Die Eigentümer von Ferienimmobilien geben zu 77% an, dass ihre Immobilien sogar im Wert gestiegen sind (Quelle: Kristensen). Und wenn man sich Ferienregionen wie Rügen, Usedom, Norderney, Timmendorfer Strand usw. anschaut, dann erkennt man die positive Wertentwicklung der Immobilien in den vergangenen 10 Jahren. Teilweise konnten dort echte Schätze gehoben werden. Die hohe Nachfrage und die geringe Bautätigkeit in den wichtigsten Ferienorten und Regionen sprechen für weiter steigende Preise.

3. Der Rendite-Faktor

Die Rendite soll auch stimmen. Und das tut sie in den meisten Fällen auch. Denn: Ferienimmobilien erzielen als Kapitalanlagen auch Einnahmen. Die Untersuchung des Vermietungsportals FeWo-Direkt unter Eigentümern von vermieteten Ferienimmobilien zeigt, dass die Einnahmen durchschnittlich 14.000 € im Jahr betragen. Die monatliche Mieteinnahme beträgt demnach rechnerisch ca. 1.200 €. Jeder Standort hat seine Besonderheiten. Hier ist Ihre Expertise als Immobilienmakler gefragt.

Tipp: Beschäftigen Sie sich mit den Vermietungszeiten von Ferienimmobilien in der Region, in der Sie diese anbieten oder anbieten wollen. So können Sie einem möglichen Erwerber einen guten Service in Sachen Rentabilität der Ferienimmobilie bieten.

4. Der Steuer-Faktor

Ja, auch Ferienimmobilien können ein Steuersparmodell sein. Denn in der Anfangsphase einer Investition übersteigen die Kosten häufig die Einnahmen. Deshalb kann bei einer Ferienimmobilie, die der Vermietung dient, der Staat an den Anlaufkosten beteiligt werden.

Achtung: Die Fremdvermietung der Immobilie muss im Vordergrund stehen. Der Eigentümer muss zudem nachweisen können, dass er langfristig (auf Sicht von 30 Jahren) die Absicht hat, Gewinne zu erzielen. Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil (Aktenzeichen: IX R 39/07) entschieden, dass die ortsüblichen Vermietungszeiten um max. 25% unterschritten werden dürfen.

5. Der Werterhaltungs-Faktor

Immobilien gelten als inflationssichere Anlageklasse. Mehr als 60% der Bevölkerung sehen die Immobilie als die sicherste Anlageform um Wertverlust durch Inflation zu verhindern. Das ist ein ganz wesentlicher Grund für die hohe Nachfrage nach Immobilien auch im Jahr 2014. Diesen Kapitalanlagen-Faktor kann man auch für das Immobilienbüro nutzen, indem man dort Ferienimmobilien anbietet.

Sie sehen, dass sich die Aufnahme von Ferienimmobilien als zusätzliches Angebot in Ihrem Immobilienbüro lohnen kann.

20. August 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.