MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Die Formel zur Ermittlung des Ertragswerts von Immobilien

Möchte man den Ertragswert von Immobilien berechnen, so bedarf es hierzu einer anderen Ertragswertformel als etwa bei Unternehmen oder eines landwirtschaftlichen Betriebes.

Gleichwohl liegt aber auch hier der Fokus auf künftigen Erträgen, die die Immobilie bringen wird. Dabei gilt grundsätzlich, dass der Ertragswert einer Immobilie in 2 Schritten berechnet wird.

So werden zunächst die Erträge des Gebäudes und anschließend die des Grundstücks, der Bodenwert, ermittelt. Zusammengenommen ergeben diese beiden Komponenten dann den Ertragswert der Immobilie insgesamt.

Bei Immobilien gibt es zur Berechnung des Ertragswerts 2 Formeln, die den Vorgaben des § 17 der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) entsprechen.

Dabei ist der Unterschied relativ gering, da es sich im Grunde nur um eine allgemeine Formel und eine leicht abgewandelten Version handelt.

Die allgemeine Ertragswertformel für Immobilien

Allgemeine Ertragswertformel für Immobilien gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV:

EW=(JRE-BWK-i x BW) x BWF+BW

Dabei gilt:


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


EW= Ertragswert

JRE= Jahresrohertrag

BWK= Bewirtschaftungskosten

i= Liegenschaftszinssatz

BW= Bodenwert

BWF=  Barwertfaktor für Kapitalisierung

Der Jahresrohertrag (JRE) ergibt sich aus der gesamten Miete, die sich im Laufe eines Jahres üblicherweise erzielen lässt.

Der Jahresreinertrag (JRE – BWK) ergibt sich, indem vom Jahresrohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Zu diesen zählen zum Beispiel Verwaltungskosten sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltung allgemein.

Da man zunächst nur den Ertragswert für das Gebäude ermitteln möchte, wird der Ertrag durch das Grundstück per se heraus gerechnet (Jahresreinertrag – i x BW).

Aus diesen drei Faktoren (JRE – BWK – i x BW) ergibt sich somit der Gebäudejahresreinertrag.

Um den gesamten Gebäudeertrag((JRE – BWK – i × BW) × BWF) zu erhalten, wird nun der Barwertfaktor für die Kapitalisierung (BWF) mit einbezogen.

Dadurch wird die Wertentwicklung abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer im Rahmen der Ertragswertberechnung berücksichtigt.

Der zweite Schritt beinhaltet den aktuellen Bodenwert (= BW). Dieser kann üblicherweise per Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Den Ertragswert für die gesamte Immobilie erhält man schließlich durch die Zusammenführung der beiden Komponenten Gebäudeertrag und Bodenwert.

Die vereinfachte Ertragswertformel für Immobilien

Vereinfachten Formel des Ertragswerts von Immobilien gemäß § 17 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV:

EW= (JRE-BWK) x BWF +BW

Im Grunde handelt es sich dabei um dieselbe Formel nur in umgeformter Variante, die einzelnen Faktoren sind dabei gleich.

Der Unterschied liegt schlicht darin, dass die Kapitalisierung des Bodenwertes nicht im ersten Schritt, der Berechnung des Gebäudeertrags, sondern erst im zweiten Schritt, bei der Ermittlung des Bodenwerts, einbezogen wird.

10. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.