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Die Garage zur Dachterrasse umfunktionieren – nicht einfach

Wie schön ist diese Vorstellung: Sie treten aus Ihrer Wohnung auf ihr Garagendach und setzen sich in die milde, warme Spätsommer-Sonne und genießen mit einem kalten Weizen Ihren Feierabend. Der neue, große Außenbereich. Und vielleicht sogar nicht im Schatten hinter dem Haus, sondern in der prallen Sonne. Eine schöne und gefühlt einfache Optimierung des ungenutzten Garagendachs, oder etwa nicht?

Doch genau das dürfen sich Mieter nicht einfach herausnehmen, obwohl es sich so schön anbietet und einfach umsetzen lässt. Denn für die Nutzung der Terrasse bedarf es vielmehr der Zustimmung durch den Vermieter.

Als Besitzer einer Immobilie, die über den Zugang eines Garagendachs verfügt, sollte man prüfen, ob diese genutzt wird und ob man als Vermieter die Nutzung erlauben sollte. Die Regelung über die Nutzung kann im Mietvertrag festgehalten werden.


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Garagendach als Terrasse: Nur mit Zustimmung möglich

Doch Vorsicht: Es kommt nicht allein auf die Regelung im Mietvertrag an. Denn Taten sagen manchmal mehr als Worte. Das heißt: Wenn Mieter und Vermieter sich über Jahre hinweg anders als im Mietvertrag vereinbart verhalten, bringt die Regelung wenig.

Wer als Vermieter jahrelang duldet, dass ein Vermieter das Garagendach als Terrasse nutzt, kann das ohne triftigen Grund nicht plötzlich rückgängig machen. Das zeigt ein Fall vor dem Amtsgericht München.

Angeschlossene Doppelgarage diente als Dachterrasse

Im entschiedenen Fall in München ging es um einen Mieter, der bereits seit dem Jahr 1977 in einer Wohnung im Stadtgebiet Münchens lebt. Verständlich, dass sich der Mann hier über die direkt angeschlossene Doppelgarage freute und diese nutze. Sage und schreibe 36 Jahre hatte der Vermieter damit auch kein Problem.

Vor dem Mieter hatte der Vater in der Wohnung gelebt, dem die Nutzung des Daches als Terrasse erlaubt wurde. Er baute sogar auf dem Dach um, damit die Nutzung auch sicher war. So gibt es eine Reling um den Garagendachrand, Planen schützen die Privatsphäre und über das Küchenfenster gibt es einen Übergang in die Wohnung.

Doch als der Vermieter der Wohnung wechselte, wollte der neue plötzlich die Nutzung des Daches als Garage unterbinden. Und es kam natürlich zum Streit. Der Mieter bestand auf seinem Recht, die Terrasse weiterhin zu nutzen – wie er und sein Vater es schon „immer“ getan hatten.

Um sein Recht durchzusetzen, klagte der Vermieter. Doch ohne Erfolg. Das Amtsgericht München entschied: Mit der langjährigen Duldung durch den Vorvermieter hat der Mieter das Recht erworben, das Garagendach als Terrasse zu nutzen. Nur wenn der Vermieter triftige Gründe für das plötzliche Verbot gehabt hätte, wäre ein Abwägen der Interessen möglich gewesen.

Fazit: Wer eine Wohnung neu vermietet, bei der ein direkter Anschluss des Garagendaches besteht, sollte sich genau überlegen, ob er die Nutzung des Daches erlaubt oder nicht und welche Regelungen im Vertrag getroffen werden. Mieter sollten ein Dach nicht ohne eine Genehmigung nutzen.

17. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.