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Gerichtliche Teilungsversteigerung: Das ist zu beachten

Der Trend bricht nicht ab: Immer häufiger müssen sich die Gerichte mit Teilungsversteigerungen befassen: Insbesondere die gestiegene Ehescheidungsrate hat in den letzten Jahren zu einem drastischen Anstieg der Zahl der durchgeführten Teilungsversteigerungsverfahren geführt.

Wenn das Vermögen der Eheleute – und dazu zählt auch die gemeinsame Immobilie – auseinander dividiert werden soll, gibt es oftmals unüberbrückbare Meinungsverschiedenheiten.

Aber auch wenn Erbengemeinschaften hoffnungslos zerstritten sind und eine gütliche Einigung nicht mehr möglich erscheint, bleibt nur noch der Gang zum Versteigerungsgericht.

Die Miteigentümer zerstrittener Eigentümergemeinschaften stehen dabei oft allein da. Gute Berater sind dünn gesät. Auch Rechtsanwälte kennen sich im Versteigerungsrecht zumeist nicht zuverlässig aus.

Für die Beteiligten ist es daher wichtig, sich selbst das erforderliche Grundwissen zu verschaffen. Alle Informationen, die Sie als Beteiligter benötigen, um bei einer Teilungsversteigerung keine böse Überraschung zu erleben, bietet dieser Beitrag.

Teilungsversteigerung: Das ist das Ziel

Ziel des Verfahrens ist es, das mehreren Eigentümern gehörende Grundstück in Geld umzusetzen. Dadurch wird die Auseinandersetzung vorbereitet: Das nicht teilbare Grundstück soll in einen teilbaren Erlös umgewandelt werden, über dessen Aufteilung sich die Miteigentümer dann nach dem Versteigerungstermin noch einigen müssen.

Die Gemeinschaftsform, die in der Praxis am häufigsten auseinander gesetzt wird, ist die Bruchteilsgemeinschaft. Bei ihr besteht das Eigentum an einem Grundstück aus mehreren voneinander unabhängigen Miteigentumsanteilen, die einzeln übertragen oder belastet werden können.

Als Miteigentümer sind Sie mit Ihrem konkreten Anteil als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Meistens sind Eheleute an einem Grundstück in Bruchteilsgemeinschaft zu je halben Anteil berechtigt.

Jeder Miteigentümer kann unabhängig von der Größe seines Anteils jederzeit die Aufhebung der am Grundstück bestehenden Gemeinschaft verlangen.

Erbengemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts, letztere werden auch BGB-Gesellschaften genannt, können sich ebenfalls im Wege der Teilungsversteigerung auseinander setzen.

Allerdings steht ihnen als Miterbe oder Gesellschafter das Eigentum am Grundstück nicht in der Form von Miteigentumsanteilen, sondern „in Gemeinschaft zur gesamten Hand“ zu. Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft kann der Miterbe oder Gesellschafter über seine Beteiligung am Grundstück daher nicht allein verfügen, sie weder übertragen noch belasten.

Im Grundbuch sind die Teilhaber nicht mit ihren konkreten Erb- oder Gesellschaftsanteilen, sondern lediglich „in Erbengemeinschaft“ oder in „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ als Eigentümer eingetragen.

Als Erbe in einer Erbengemeinschaft können Sie, wie bei der Bruchteilsgemeinschaft, grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Als Gesellschafter einer BGB- Gesellschaft dagegen nur dann, wenn Sie die Gesellschaft zuvor, zum Beispiel durch Kündigung, aufgelöst haben.

Die Kündigung müssen Sie gleichzeitig mit dem Versteigerungsantrag dem Gericht vorlegen und den Nachweis erbringen, dass alle Mitgesellschafter das Kündigungsschreiben erhalten haben.

Den Zugang der Kündigung können Sie zum Beispiel per Einschreiben/Rückschein nachweisen.

Achtung: Gegenstand der Teilungsversteigerung kann jede Immobilie sein. Dazu gehört auch die mehreren Miteigentümern in Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft gehörende Eigentumswohnung.

Wer den Versteigerungsantrag stellen kann

Die Teilungsversteigerung setzen Sie nur auf Antrag in Gang. Antragsberechtigt ist grundsätzlich jeder Miteigentümer. Unabhängig von der Größe Ihres Anteils können Sie gegen die übrigen Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben. Es ist nicht erforderlich, dass die übrigen Miteigentümer dem Verfahren zustimmen.

Erst recht müssen Sie nicht vorab gegen die Miteigentümer auf Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft klagen, denn: Ein Urteil ist für die Anordnung der Teilungsversteigerung nicht erforderlich.

Auch eine Begründung für Ihren Antrag müssen Sie nicht liefern.

Wann die Teilungsversteigerung ausnahmsweise unzulässig ist

Die Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft können vereinbaren, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen sein soll. Dieser so genannte Auseinandersetzungsausschluss macht die Teilungsversteigerung unzulässig.

Ist die Vereinbarung als Belastung der Miteigentumsanteile im Grundbuch eingetragen, muss der Rechtspfleger Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung zurückweisen.

Ergibt sich der Auseinandersetzungsausschluss nicht aus dem Grundbuch, kann das Versteigerungsgericht ihn nicht beachten. Die übrigen Miteigentümer müssen sich dann der Versteigerung mit einer Klage widersetzen.

Auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft können den Ausschluss des Auseinandersetzungsanspruchs vereinbaren oder bereits durch eine Bestimmung im Testament gehindert sein, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen.

Hat der Verstorbene Testamentsvollstreckung angeordnet, kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben.

Der Rechtspfleger kann dem Antrag eines Erben auf Anordnung der Teilungsversteigerung daher grundsätzlich nicht stattgeben, wenn im Grundbuch ein Vermerk über die angeordnete Testamentsvollstreckung eingetragen ist.

Wie Sie das Verfahren in Gang setzen

Den Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung können Sie nur schriftlich stellen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Zum Nachweis der Eigentumsverhältnisse können Sie auf das Grundbuch Bezug nehmen, wenn sich das Grundbuchamt beim gleichen Amtsgericht befindet. Andernfalls müssen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug beifügen.

Beantragen Sie das Verfahren als Erbe eines noch eingetragenen Eigentümers, müssen Sie das Grundbuch vor der Teilungsversteigerung nicht berichtigen lassen. Es genügt, wenn Sie mit Ihrem Antrag den Erbnachweis, wie zum Beispiel einen Erbschein oder das Testament, vorlegen.

Dies gilt auch dann, wenn sich Ihr Antrag gegen den Erben eines zwischenzeitlich verstorbenen, aber noch im Grundbuch eingetragenen Miteigentümers richtet.

Aus dem Antrag müssen sich ergeben:

  • das Versteigerungsobjekt mit genauer Grundbuchbezeichnung (Gemarkung, Blattnummer, Flur, Flurstück)

  • sämtliche Miteigentümer unter Angabe ihrer aktuellen Anschriften

  • das Gemeinschaftsverhältnis, das aufgehoben werden soll (Beispiel: „Erbengemeinschaft“).

Achtung: Leiten Sie das Verfahren erst dann ein, wenn Bemühungen um eine gütliche Einigung endgültig gescheitert sind. Der Versteigerungsantrag verhärtet die Positionen der Miteigentümer erheblich und belastet nicht zuletzt auch Sie als Antragsteller.

Stellt sich während der Vorverhandlungen heraus, dass nur der Wert des Objekts umstritten ist, sollten die Miteigentümer einvernehmlich einen vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen.

Das erstellte Gutachten kann in einem möglichen Teilungsversteigerungsverfahren Verwendung finden. Sie sollten es deshalb gleichzeitig mit dem Antrag dem Versteigerungsgericht vorlegen.

Besteht an einem Grundstück eine Bruchteilsgemeinschaft und an einem der Bruchteile wiederum eine Erbengemeinschaft, können Sie als Mitglied der Erbengemeinschaft auch die Versteigerung des gesamten Grundstücks verlangen.


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Beispiel: Eigentümer sind Anton zur Hälfte sowie Bernd, Christian und Dieter in Erbengemeinschaft an der anderen Grundstückshälfte.

Dieter will die Teilungsversteigerung betreiben. Er möchte nur die Aufhebung der an dem halben Anteil bestehenden Erbengemeinschaft beantragen. Dann nutzt er nur das „kleine Antragsrecht“. Gegner des Verfahrens sind Bernd und Christian, versteigert wird nur der halbe Anteil am Grundstück.

Stattdessen kann er jedoch auch die Teilungsversteigerung der Bruchteilsgemeinschaft am Gesamtgrundstück betreiben. In diesem Fall übt er das „große Antragsrecht“ aus. Gegner dieses Verfahrens sind alle übrigen Miteigentümer, versteigert wird die gesamte Immobilie.

Wie das Verfahren abläuft – Schritt für Schritt

Das Versteigerungsgericht ordnet das Verfahren auf Grund Ihres Antrags durch Beschluss an. Die übrigen Miteigentümer werden vorher nicht angehört. Sie erhalten den Beschluss mit der Post zugestellt.

Gleichzeitig veranlasst das Gericht, dass ein Vermerk über die Teilungsversteigerung in das Grundbuch eingetragen wird.

Die übrigen Miteigentümer, im Verfahren auch Antragsgegner genannt, haben jetzt die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung einer entsprechenden Belehrung die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen.

Das Gericht kann das Verfahren längstens für die Dauer von sechs Monaten einstweilen einstellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint. Diese Einstellungsmöglichkeit dient allein dem Schutz der anderen Miteigentümer.

Durch die Einstellung soll verhindert werden, dass ein wirtschaftlich stärkerer Miteigentümer unter Ausnutzung vorübergehender Umstände die Versteigerung durchsetzt, um den wirtschaftlich schwächeren Antragsgegner zu ungünstigen Bedingungen aus dem Grundstück zu drängen.

Die Einstellung des von Ihnen beantragten Verfahrens müssen Sie nur in Ausnahmefällen hinnehmen.

Die übrigen Miteigentümer können die einstweilige Einstellung nur dann verlangen, wenn sich ihre Einwände gegen die sofortige Versteigerung innerhalb der Einstellungszeit von maximal sechs Monaten beseitigen lassen.

Es genügt nicht, dass sie als Antragsgegner die Versteigerung grundsätzlich als unbillig ablehnen oder darauf verweisen, dass durch einen Verkauf ein besseres Ergebnis erzielt werden kann, wenn sie gleichzeitig aber ihre Mitwirkung an einem Kaufvertrag verweigern oder diesen durch unrealistische Preisvorstellungen boykottieren.

Steigende Immobilienpreise sind ebenfalls kein Argument für eine vorübergehende Aussetzung des Verfahrens.

Wann das Gericht das Verfahren vorübergehend stoppt

Das Gericht kann jedoch das Verfahren einstellen, wenn Sie die übrigen Miteigentümer ohne vorausgehende Verhandlungen mit dem angeordneten Verfahren überrascht haben oder zwischen Ihnen und der Gegenseite noch ernsthafte Vergleichsverhandlungen schweben.

Die Einstellung soll den Parteien Gelegenheit geben, ohne den Druck des laufenden Verfahrens die Verhandlungen erfolgreich abzuschließen.

Auch kann das Angebot eines Miteigentümers, Ihren Anteil zu übernehmen, eine Einstellung rechtfertigen, wenn Sie sich verkaufsbereit zeigen und während der Einstellungszeit die Finanzierung sichergestellt und der Kaufvertrag vollzogen werden kann.

In einem zwischen Ehegatten betriebenen Teilungsversteigerungsverfahren bietet das Gesetz im Interesse eines gemeinschaftlichen Kindes eine weit reichende selbstständige Einstellungsmöglichkeit.

Danach kann das Gericht das Verfahren auf die Dauer von längstens fünf Jahren einstellen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohles eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist.

Unter diesen Voraussetzungen muss Ihr Interesse als Antragsteller an einer baldigen Aufhebung der Gemeinschaft zugunsten des Kindeswohls zurücktreten.

Allein die mit dem Verlust des Familienheims generell verbundenen Unannehmlichkeiten wie ein Umzug, Orts- oder Schulwechsel, rechtfertigen jedoch eine Einstellung ebenso wenig wie der Wunsch, den bisherigen Lebensstandard beizubehalten.

Als Antragsgegner, der mit den Kindern im Objekt lebt, müssen Sie diesen Antrag ebenfalls binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung der Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit stellen.

Die Einstellung kann mehrfach wiederholt werden, wobei die maximale Einstellungsdauer von fünf Jahren nicht überschritten werden darf.

Achtung: Vor der Entscheidung über den Einstellungsantrag hört das Gericht Sie als Antragsteller an. Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers, das Verfahren einzustellen, können Sie sich innerhalb einer zweiwöchigen Frist mit der so genannten „befristeten Rechtspflegererinnerung“ zur Wehr setzen.

Ihre Rechte als Antragsteller

Im Gegensatz zu den übrigen Miteigentümern können Sie als Antragsteller jederzeit und ohne Begründung

Achtung: Das Recht der Verfahrenseinstellung können Sie nur zwei Mal ausüben. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Antragsrücknahme. Sie können damit sogar im Versteigerungstermin nach Schluss der Bietzeit durch eine Einstellung in letzter Sekunde noch den Zuschlag verhindern!

Der nächste Schritt: Ein Wertgutachten kann sehr wichtig sein

Wenn die übrigen Miteigentümer keinen Einstellungsantrag stellen und Sie ein aktuelles Verkehrswertgutachten nicht vorgelegt haben, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen damit, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.

Praxis-Tipp: Sobald das Gericht den Gutachter bestellt hat, sollten Sie als Antragsteller Kontakt mit ihm aufnehmen und ihm alle nötigen Objektunterlagen zur Verfügung stellen. Hierzu gehören etwa Baupläne, Bauzeichnungen, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufstellung der Mieteinnahmen und Mieterverzeichnis.

An dem Besichtigungstermin sollten Sie unbedingt teilnehmen und den Gutachter auf die Besonderheiten des Objekts aufmerksam machen.

  • das Verfahren einstweilen einstellen oder

  • den Teilungsversteigerungsantrag zurücknehmen.

Nachdem das Gutachten dem Gericht vorliegt, erhalten sämtliche Beteiligten Gelegenheit, Stellung zu nehmen. Auch die im Grundbuch eingetragenen Berechtigten und Gläubiger werden angehört.

Jetzt gilt es für alle Beteiligten, das Gutachten sorgfältig zu prüfen und sofern in konkreten Einzelpunkten Bedenken bestehen, diese unverzüglich dem Gericht schriftlich mitzuteilen.

Achtung: Wenn Sie im Vorfeld des Verfahrens noch kein Gutachten eingeholt haben, bietet das Ergebnis der Verkehrswertermittlung eine erste konkrete Verhandlungsgrundlage. Die Praxis zeigt, dass zu diesem Zeitpunkt oft noch eine Einigung unter den zerstrittenen Miteigentümern erzielt werden kann.

Nach Anhörung aller Beteiligten setzt das Gericht den Verkehrswert durch Beschluss fest. Meistens bestimmt der Rechtspfleger auch zeitgleich schon den Versteigerungstermin und stellt die Terminbestimmung zusammen mit dem Verkehrswertfestsetzungsbeschluss allen Beteiligten zu.

Das Gericht veröffentlicht den Versteigerungstermin mindestens sechs Wochen vorher im Amtsblatt oder in der Lokalpresse. Die Beteiligten selbst müssen mindestens vier Wochen vor dem Termin nochmals schriftlich benachrichtigt werden.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Die gerichtlichen Verfahrenskosten setzen sich aus den Gerichtsgebühren und den Verfahrensauslagen zusammen. Die Parteien müssen unterscheiden zwischen

  • den Gebühren und Auslagen für die Anordnung der Teilungsversteigerung, die Sie als Antragsteller zu tragen haben,

  • der Gebühr für die Erteilung des Zuschlags, für die allein der Erwerber haftet und

  • allen übrigen Gebühren und Auslagen, die das Gericht vorweg aus dem Erlös entnimmt.

Die Kosten für den Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung oder für den Antrag auf Beitritt zum bereits laufenden Verfahren sind weitaus geringer, als allgemein angenommen. Die Gebühr ist eine Festgebühr und beträgt unabhängig vom Wert der Immobilie lediglich 50 Euro.

Hinzu kommen unter Umständen je Antragsgegner Auslagen für die Zustellung des Gerichtsbeschlusses. Die Kostenrechnung schickt das Gericht Ihnen als Antragsteller, sobald der Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung ergangen ist. Entsprechendes gilt, wenn ein Miteigentümer einer bereits laufenden Teilungsversteigerung beitreten will.

Anders sieht es mit den Verfahrenskosten aus. Alle Gebühren, die für die einzelnen Verfahrensabschnitte entstehen, berechnet das Gericht nach dem ermittelten Verkehrswert des Immobilienobjekts oder dem im Versteigerungstermin erzielten Meistgebot.

Darüber hinaus entstehen Verfahrensauslagen für die Postzustellungen, die Anzeigen im Amtsblatt und mindestens einer regionalen Tageszeitung sowie für das Honorar des Sachverständigen, der den Verkehrswert ermittelt hat.

Insbesondere die Gutachterkosten tragen dazu bei, dass diese Auslagen einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.

Beispiel: Auf Ihren Antrag hin hat das Gericht die Teilungsversteigerung angeordnet. Bereits im ersten Termin erhält ein Bieter den Zuschlag zu einem Gebot von 80% des Verkehrswertes. Mit welchen Kosten Sie je nach Höhe des Verkehrswertes rechnen müssen, zeigt die nachfolgende Tabelle.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen Verkehrswert 125.000 e 250.000 e 500.000 e Gerichtsgebühren 1.384 e 2.484 e 4.209 e geschätzte Auslagen 1.500 e 2.000 e 2.800 e Gesamtkosten 2.884 e 4.484 e 7.009 e

Die Auslagen sind jeweils geschätzt, sie können je nach Anzahl der Termine und Höhe des Sachverständigenhonorars von den genannten Beträgen abweichen.

Achtung: Diese Kosten müssen Sie als Antragsteller nicht allein aufbringen. Denn das Gericht entnimmt die Verfahrenskosten vorab aus dem Versteigerungserlös, so dass alle Teilhaber mit den Kosten belastet werden.

Die auf Sie entfallende Kostenquote entspricht Ihrem Miteigentumsanteil an dem versteigerten Immobilienobjekt. Nur wenn Sie das Verfahren vorzeitig durch Rücknahme Ihres Antrags beenden, müssen Sie diese Gebühren und Auslagen allein tragen.

Praxis-Tipp: Wenn die übrigen Miteigentümer nach Anordnung der Teilungsversteigerung doch noch einer gütlichen Einigung zustimmen, müssen Sie als Antragsteller in jedem Fall darauf bestehen, dass auch geregelt wird, wer die bislang entstandenen Verfahrenskosten trägt. Andernfalls bleiben Sie allein auf den Kosten sitzen.

Spätestens dann, wenn der Versteigerungstermin anberaumt wird, verlangt das Gericht von Ihnen als Antragsteller jedoch einen Vorschuss auf die Gebühren und Auslagen. Diesen Vorschuss erhalten Sie an rangbester Stelle aus dem Erlös zurück, wenn das Objekt versteigert wird.

Beispiel: Zuschlagsgebühr Meistgebot 125.000 e 250.000 e 500.000 e Gebühr 478 e 878 e 1.478 e

Die Zuschlagsgebühr muss derjenige zahlen, der die Immobilie ersteigert. Sie berechnet sich nach dem Meistgebot. Übernimmt der Ersteher auf dem Grundstück lastende Rechte, wird deren Wert zum Meistgebot hinzugerechnet.

Erhalten Sie als Miteigentümer den Zuschlag, bleibt Ihr Anteil bei der Ermittlung des Wertes für die Zuschlagsgebühr unberücksichtigt.

Beispiel: Sie erwerben für 500.000 Euro die Immobilie, an der Sie zur Hälfte beteiligt waren. Die Zuschlagsgebühr beträgt statt 878 Euro nur 478 Euro (vgl. vorstehende Tabelle).

Auch bei der Teilungsversteigerung können Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen. Seine Gebühren richten sich nach dem Verkehrswert Ihres Anteils an dem Immobilienobjekt.

Beispiel: Ihr Anwalt nimmt den Versteigerungstermin wahr. Das Objekt wird zum Verkehrswert versteigert. In dem danach stattfindenden Termin, bei dem der Erlös verteilt wird, ist Ihr Anwalt ebenfalls anwesend. Seine Gebühren einschließlich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer betragen:

Beispiel: Anwaltskosten Wert des Anteils 50.000 e 125.000 e 250.000 e RA-Kosten 1.479 e 2.015 e 2.880 e

Praxis-Tipp: Auf dem Gebiet des Zwangsversteigerungsrechts gibt es nur vergleichsweise wenige Spezialisten unter den Anwälten.

Sie müssen deshalb besonders in einfach gelagerten Fällen überlegen, ob eine anwaltliche Vertretung erforderlich ist. Hinzu kommt: Die Einschaltung eines Anwalts macht die Teilungsversteigerung in jedem Fall teurer, denn Sie erhalten die Ihnen entstandenen Anwaltskosten nicht aus dem Erlös erstattet.

Ihre Interessen als Antragsgegner

Als Antragsgegner wird es Ihnen nur in besonderen Ausnahmefällen gelingen, die Versteigerung durch eine Einstellung aufzuschieben.

Deshalb sollten Sie auch noch während des laufenden Verfahrens um eine gütliche Einigung bemüht sein. Grundsätzlich ist eine Einigung bis zur letzten Sekunde, also noch am Tag des Versteigerungstermins möglich.

Achtung: Sofern Sie im Vorfeld des Verfahrens noch kein Gutachten eingeholt haben, bietet das Ergebnis der Verkehrswertermittlung eine erste konkrete Verhandlungsgrundlage. Die Praxis zeigt, dass gerade bei abweichenden Vorstellungen über den Objektwert dann oft eine Einigung erzielt werden kann.

Im Rahmen Ihrer Vergleichsverhandlungen müssen Sie berücksichtigen, dass das Ergebnis der Versteigerung im Wesentlichen vom Bietinteresse abhängt. Sowohl die Situation auf dem Immobilienmarkt, als auch Attraktivität, Ausstattung und Lage des Objekts sind als Indikatoren für das voraussichtlich zu erzielende Ergebnis heranzuziehen.

Ist das Bietinteresse gering, besteht die Gefahr, dass der Zuschlag bereits im ersten Versteigerungstermin zur Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes erteilt wird.

Beteiligen sich jedoch mehrere Miteigentümer an der Versteigerung, liegt das Ergebnis nicht selten auch erheblich über dem festgesetzten Verkehrswert. Sie müssen daher die Prognose über den Ausgang des Versteigerungstermins in Ihre Verhandlungen einbeziehen.

Wenn sich das Verfahren nicht abwenden lässt und aus der Gemeinschaft nur der Antragsteller im Versteigerungstermin Gebote abgeben will, müssen Sie als Antragsgegner versuchen, einen Billigerwerb des Antragstellers zu verhindern.

Sie sollten sich daher selbst um Bietkonkurrenz bemühen, damit ein möglichst hoher Erlösüberschuss für die Eigentümergemeinschaft erzielt wird.

Sie können zusätzlich zu den gerichtlichen Veröffentlichungen durch Zeitungsanzeigen auf die bevorstehende Teilungsversteigerung aufmerksam machen und sollten den Interessenten auch eine Innenbesichtigung des Objekts ermöglichen.

Wenn der Antragsteller das Objekt allein nutzt und den Interessenten eine Innenbesichtigung verweigert, müssen Sie zur Sicherung der Bietkonkurrenz notfalls gerichtliche Maßnahmen ergreifen. So können Sie den Antragsteller unter Umständen durch eine einstweilige Verfügung verpflichten, Objektbesichtigungen zuzulassen.

Als Antragsgegner müssen Sie auf jeden Fall durch einen Beitritt zum Verfahren die Vormachtstellung des alleinigen Antragstellers schwächen. Mit Verfahrensbeitritt werden Sie dann ebenfalls zum Antragsteller.

Sie können selbst entscheidend in das Verfahren eingreifen und sind nicht mehr von den Verfahrensanträgen des bislang alleinigen Antragstellers abhängig.

So wird zum Beispiel das Verfahren auf Ihren Beitritt hin auch dann fortgeführt, wenn der bisher alleinige Antragsteller seinen Antrag zurücknimmt oder das Verfahren einstweilen einstellt.

Achtung: Besonders wichtig ist der Beitritt jedoch für den Versteigerungstermin. Wird das Verfahren nur auf Antrag eines Antragstellers betrieben, kann allein er auch noch nach Schluss der Bietzeit das Verfahren einstellen, so dass der Zuschlag versagt werden muss.

Wenn Sie als Antragsgegner nach Ablauf der Bietzeit meistbietend geblieben sind, reicht allein seine Einstellungsbewilligung aus, um Ihr Gebot zu Fall zu bringen und den Zuschlag zu verhindern.

Betreiben aber mehrere oder alle Miteigentümer das Verfahren, wird auch für alle Antragsteller der Versteigerungstermin durchgeführt. Die Einstellungsbewilligung nur eines betreibenden Miteigentümers kann die Erteilung des Zuschlags dann nicht mehr verhindern.

Ihr Beitrittsbeschluss muss jedoch vier Wochen vor dem Versteigerungstermin dem anderen Miteigentümer ordnungsgemäß zugestellt worden sein, damit er in dem Termin berücksichtigt werden kann.

Wichtig: Warten Sie mit einem Beitrittsantrag nicht zu lange. Spätestens wenn Sie die Terminbestimmung erhalten, muss er an das Versteigerungsgericht abgeschickt werden. Andernfalls laufen Sie Gefahr, die Vier-Wochen-Frist zu verpassen. Nach Verstreichen dieser Frist wird Ihr Beitritt im Termin nicht mehr berücksichtigt.

29. September 2005

Von: David Gerginov. Über den Autor

Die Welt der Finanzen und der Politik hat David Gerginov von jeher fasziniert. Aber auch das Weitergeben von wichtigen Informationen und Hintergrundwissen ist ihm wichtig. Mit seinen Beiträgen möchte er Lesern wichtige Fakten vermitteln und bei der Vertiefung des eigenen Wissens helfen.