Der Ring Deutscher Makler (RDM) vermeldete dieser Tage, dass Immobilien nicht nur in größeren Städten nachgefragt werden, sondern auch im so genannten Speckgürtel.
Das hat Folgen.
So sind z. B. die Preise für Eigentumswohnungen in Städten wie Neuss, Ratingen und Mettmann in den letzten 12 Monaten je nach Lage zwischen 3% und 15% gestiegen.
Das wünschen sich Immobilienkäufer
Solche Zahlen überraschen nicht wirklich. Immerhin befürchten einer Umfrage zufolge 73% der deutschen Bundesbürger finanzielle Nachteile durch die Maßnahmen zur Euro-Rettung.
Sie sorgen sich um ihre Altersvorsorge. Wer er sich leisten kann, flüchtet in Sachwerte. So hat mehr als jeder Dritte zwischen 18 und 50 Jahren schon über den Kauf eines Eigenheims nachgedacht.
21% der Befragten wollen in den nächsten kommenden 5 Jahren bauen, während 17% Kaufabsichten hegen. Nach einer Umfrage der Allianz Versicherungsgruppe wollen Käufer wie Bauherren folgende Prämissen erfüllt sehen:
Das Objekt muss:
- bezahl- und finanzierbar sein (97%)
- über eine gute Infrastruktur verfügen (90%)
- eine gute Nachbarschaft haben (87%)
- dabei ruhig liegen (86%)
- kurze Wege zum Arbeitsplatz ermöglichen (74%)
- darüber hinaus in der Nähe von viel Natur liegen (73%)
- während die Freunde natürlich in der Nähe wohnen sollten (70%).
Mit anderen Worten: gesucht wird die eierlegende Wollmilchsau. Die gibt es genauso wenig, wie ein Objekt, das diese Bedingungen erfüllt. Also bleibt es bei Kompromissen.
Dieser Kompromiss fängt beim Geld an. Selten treffe ich auf Käufer, die eine klare Vorstellung von ihren finanziellen Möglichkeiten haben. Auf die Frage, wie viel Geld sie denn bereit sind auszugeben für ihren Traum von einer Immobilie, erhalte ich verschiedene Antworten.
Inhaltlich indes dieselbe. Unisono sprechen sie von marktüblichen Preisen: „Wir haben uns informiert und festgestellt, dass ein Haus in dieser Lage durchschnittlich 250.000 Euro kostet“.
Eine selten dämliche Antwort. Zum einen, weil Durchschnitt eben nur Durchschnitt ist. Wenn Sie 1.000 Euro bei sich tragen und ich keinen Cent, dann trägt jeder im Durchschnitt 500 Euro bei sich. Mich freut es, Sie wären enttäuscht.
Ähnlich verhält es sich mit Immobilien. In größeren Städten sind die Zentrumslagen deutlich teurer als am Stadtrand, mitunter sogar sechsstellig. Hier hilft der Durchschnitt nicht weiter.
Die Last mit der Belastung
Viel wichtiger als der durchschnittliche Preis ist doch der Betrag, den der Käufer für die Dauer der Finanzierung monatlich auch bezahlen kann.
Eine Immobilie für 250.000 Euro und Nebenkosten von 25.000 Euro, die durch Eigenkapital bezahlt werden, verursacht laufende monatliche Finanzierungskosten von 1.355 Euro.
Nach rund 30 Jahren ist das Objekt bezahlt. Zurückgezahlt wurden rund 480.000 Euro bei 5% Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1,5%. Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.200 Euro und einem 4-Personen-Haushalt ist es unmöglich, diesen Betrag aufzubringen.
„Glaubt dem, der es erfahren hat“, schrieb einst der römische Dichter Ovid.Im übertragenen Sinne muss das Pferd von Hinten aufgezäumt werden.
Zunächst gilt es, die monatliche Belastungsgrenze zu ermitteln. Bei einem Familieneinkommen von 2.200 Euro liegt die Schmerzgrenze bei 850 Euro.
Diesen Betrag (oder jeden Anderen) multiplizieren Sie mit 12, um die Jahresbelastung auszurechnen.
Somit liegt das Ergebnis bei 10.200 Euro. Diese Summe multiplizieren Sie immer mit dem Faktor 100. Sie erhalten 1.020.000.
Nun addieren Sie Zinssatz (5%) und Tilgung (1,5%) und kommen zu einem Ergebnis von 6,5%.
Dann teilen Sie 1.020.000 durch 6,5. Das Ergebnis von 157.000 Euro ist die Kreditsumme, die Sie sich leisten können.
30 Jahre (bei unverändertem Zins) zahlen Sie dafür monatlich 850 Euro. Dann sind Sie schuldenfrei!
Alles, was über den errechneten Wert hinausgeht, erhöht Ihre monatliche Belastung dauerhaft. Das aber wird Sie finanziell überfordern. Also muss ein Mehr an Kosten durch ein Mehr an Eigenmittel aufgefangen werden.
Wer sich so vortastet läuft nie Gefahr, über seine Verhältnisse zu investieren. Die Märkte sind gnadenlos. Wer seine Kreditrate zu hoch wählt, wird scheitern! Am Ende steht nicht selten die Zwangsversteigerung.
Interimslösung
Findet sich für 157.000 Euro plus Eigenmittel kein passendes Einfamilienhaus oder Doppelhaus, ist Resignation die falsche Entscheidung. Der kluge Käufer legt einen Zwischenstopp ein und weicht auf eine Eigentumswohnug oder ein Reihenmittelhaus aus.
Selbige verkauft er nach einigen Jahren zu einem höheren Preis. Dadurch verbessert sich nicht nur die Eigenkapitalsituation. Für gewöhnlich ist in dieser Zeit auch sein Einkommen gestiegen.
Diesen Weg halte ich aus heutiger Sicht für vernünftiger, als einem kaputten Euro und einer aus dem Ruder laufenden Inflation hinterher zu sparen.
Wie sagte Hermann Hesse so schön: „Jedem Anfang wohnt ein Zauber inne“. In diesem Fall der Zauber, es aus eigener Kraft zu einem eigenen „kleinen“ Heim mit Option auf ein größeres geschafft zu haben.
Nur Mut. Daraus ist das Leben gemacht.
