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Die Immobilie steuerfrei vererben – so geht’s

Wenn man das Haus oder die Wohnung innerhalb der Familie vererben oder verschenken möchte, fallen meistens keine Steuern an. Allerdings gibt es hierbei einige Voraussetzungen und das Adjektiv „familienintern“ ist auch nicht in allen Fällen ein Garant für die Steuerbefreiung.

Zunächst muss es sich um ein Familienheim handeln. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ferien- oder Wochenendwohnungen fallen nicht darunter.

Bei der Schenkung bedeutet „Familienwohnheim“, dass die Immobilie von den Beteiligten gemeinsam zu Wohnzwecken genutzt wird. Hier spielt sich der Mittelpunkt des familiären Lebens ab.

Was alles zur Immobilie zählt

Bei der Übertragung werden auch Garagen und Nebengebäude hinzugezählt, die zu dem Haus gehören. Spielt eine anderweitige Nutzung der Immobilie, etwa als Arbeitsstätte, nur eine untergeordnete Rolle, ist die Übertragung ebenfalls steuerfrei.

Im Erbfall sieht das noch einmal etwas anders aus: Hier liegt ein begünstigtes Familienheim vor, soweit der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.


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Die Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken ist lediglich dann nicht nötig, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen, zum Beispiel Pflegebedürftigkeit, an dieser gehindert war. Und auch der Erbe muss das Familienheim ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken nutzen, und zwar bereits unverzüglich nach dem Erbfall und für mindestens zehn weitere Jahre.

Man sieht: Ein Eigenheim, das Ehepartner, Kind oder Enkel des Erblassers erbt, bleibt steuerfrei, WENN es selbstgenutzt bleibt.

Wie sieht es bei lebenslangem Wohnrecht aus?

Wenn die Voraussetzung „Familienwohnheim“ gewährleistet ist, bleibt die Schenkung oder das Erbe in der Regel steuerfrei. Doch gilt das auch für ein lebenslanges Wohnrecht?

Dazu hat der Bundesfinanzhof entschieden: Nein. (Urteil v. 03.06.14, Az. II R 45/12).

Ehefrau bekam nur ein Wohnrecht

In dem Fall vorm Bundesfinanzhof ging es um ein Immobilienerbe, dass der Vater seinen beiden Kindern vererbt hatte. Seiner Ehefrau hingegen gedachte er lediglich ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus zu.

Sie erhielt daraufhin einen Erbschaftsteuerbescheid, in dem dieses Wohnrecht besteuert wurde. Zum Hintergrund: Als Bemessungsgrundlage für die Steuer wird der Kapitalwert des Wohnrechts, der über die ersparte Miete berechnet wird, auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst.

Die Frau wehrte sich gegen den Bescheid. Sie war überzeugt, dass beim geerbten Eigenheim mit anschließender Selbstnutzung auch ein Wohnrecht in besagter Immobilie steuerfrei bleiben müsste. Einspruch und Klage hatten allerdings keinen Erfolg.

Kein Wohnrecht begünstigt

Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz regelt: Eine Steuerbefreiung greift nur dann, wenn der Erbe das Eigentum oder Miteigentum an der selbstbewohnten Immobilie erwirbt.

Die Steuerbefreiung für ein bloßes Wohnrecht wird im Gesetz nicht berücksichtigt. Mit dieser Begründung wiesen die Richter des Bundesfinanzhofs die Klage der Ehefrau ab.

Damit ihr Immobilien-Erbteil von der Besteuerung hätte verschont bleiben können, hätte der Ehemann sie im Testament als Immobilienerbin berücksichtigen müssen.

Fazit: Man sollte beim Vererben von Immobilien einiges beachten.

6. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.