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Die Kappungsgrenze und die Neuvermietung

In einigen Bundesländern ist schon von der neuen gesetzlichen Regelung Gebrauch gemacht worden, wonach die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15% gesenkt worden ist.

Sie haben sich vielleicht auch schon gefragt, ob diese neue Regelung auch für die Neuvermietung von Wohnungen gilt.

Bayern, Berlin, Hamburg

In Bayern würde vor allem für die Stadt München die neue Regelung umgesetzt. Auch in Berlin und in Hamburg ist durch Rechtsverordnung bestimmt worden, dass Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen binnen drei Jahren nur um 15% anstatt um 20% erhöht werden dürfen.

Beispiel Berlin

Der Berliner Senat hat im Mai 2013 die „Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen“ erlassen.  Diese ist noch im Mai 2013 in Kraft getreten.

Besonders gefährdet

In dieser Kappungsgrenzenverordnung hat das Bundesland Berlin bestimmt, dass Berlin eine Gemeinde sei, „in der die ausreichende Versorgung  mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ sei.

So ähnlich haben das die weiteren Bundesländer, die von der Verordnungsmöglichkeit Gebrauch gemacht haben, auch formuliert.

Nun ist es so, dass auch in Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt worden ist, die Mieten bei einer Neuvermietung frei vereinbart werden können.

Die Kappungsgrenze gilt nur bei einer Erhöhung der vereinbarten Miete in einem bestehenden Mietverhältnis, nicht aber beim Abschluss eines neuen Mietvertrages.


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Es sind nur bestehende Wohnungsmietverträge betroffen.

Wann gilt die Verordnung also nicht?

  • Abschluss von neuen Mietverträgen
  • Erstvermietung einer Wohnung
  • Gewerbemietverträge
  • Pachtverträge oder Garagenmieten etc.
  • Mieterhöhung infolge Indexmietenklausel
  • Mieterhöhung bei Staffelmietvereinbarung
  • Mieterhöhung bei Modernisierung

Wohnungsmangel und § 5 WiStrG

Aktuell besteht eine große Rechtsunsicherheit, ob in den Gemeinden, in denen die neuen Verordnungen greifen, zugleich eine „Mangellage“ am Wohnungsmarkt wirksam festgestellt worden ist. Wenn dies so wäre, dann könnte zugleich § 5 WiStrG eingreifen.

Nach dieser Vorschrift handelt der Vermieter ordnungswidrig, wenn er das geringe Angebot an Wohnungen ausnutzt, und eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt.

Dazu teilt der Immobilienverband IVD mit:

„Zwischen der Verordnung über die Kappungsgrenze und § 5 WiStG besteht jedoch kein Zusammenhang.

Wie der Bundesgerichtshof bereits in zwei Urteilen entschieden hat, findet § 5 WiStG nur dann Anwendung, wenn der Mieter im Einzelfall nachweist, dass im gesamten Stadtgebiet Wohnungsmangel herrscht (BGH, Urteil vom 28. 1. 2004 – VIII ZR 190/03 und BGH, Urteil vom 13. 4. 2005 – VIII ZR 44/04). Die Verordnung zur Kappungsgrenze reiche als Nachweis nicht aus.“

Der IVD bezweifelt darüber hinaus die Rechtmäßigkeit der Verordnungen.

Es lohnt sich demnach, dass wir uns noch die Regelung rund um die Einschränkung beim Wohnungsangebot noch einmal genauer ansehen.

Immerhin ist dies von besonderer Bedeutung, wenn Sie als Immobilienmakler oder Immobilienverwalter Ihre Kunden bei der Festsetzung von Mieten oder der Durchführung von Mieterhöhungen beraten.

1. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.