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Die Nebenkostenabrechnung nach einer Mietminderung

Besonders umfangreich wird Ihre Betriebskostenabrechnung im Fall einer Mietminderung.

Der BGH hat entschieden, dass Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung die Miete einschließlich aller Betriebskosten ist.

Vorsicht bei Mietminderung

Ihr Mieter hat auf Grund eines Mietmangels die Miete im Monat Mai um 10% gemindert.

Insgesamt betragen die Nebenkosten ohne Mietminderung für das Jahr 3.600 €. Nun hat er wegen der Minderung lediglich 3.570 € zu bezahlen (3.600 € : 12 Monate = 300 € pro Monat; von 300 € sind 10% = 30 €; 3.600 € – 30 € = 3.570 €).

Nur über diese 3.570 € rechnen Sie unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen ab.

Hat er also an Vorauszahlungen 4.000 € gezahlt, erhält er von Ihnen noch 430 €. Das Beispiel geht davon aus, dass die Mietminderung zu Recht erfolgte. Häufig besteht jedoch Streit darüber, ob ein zur Minderung berechtigender Mangel besteht.


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Stellt dann ein Gericht nach Monaten fest, dass eine Minderung berechtigt war, haben Sie auch Ihre zwischenzeitlich erstellte Betriebskostenabrechnung zu berichtigen.

Eingeschränkte Umlagefähigkeit

Ihr Hausmeister hat neben seiner Hausmeistertätigkeit Reparaturarbeiten erledigt oder bei der Heizungswartung wurde ein defektes Ventil ausgetauscht.

Die Kosten für diese Tätigkeiten können Sie nicht auf Ihre Mieter abwälzen. Sie haben hier den nicht umlagefähigen Kostenanteil für die Instandsetzung der Heizung von den Gesamtkosten abzuziehen.

Gemischt genutzte Gebäude

In Ihren gemischt genutzten Gebäuden befinden sich Gewerberäume und Wohnräume. Ihre Wohnraummieter dürfen nicht mit Kosten belastet werden, die allein durch die gewerbliche Nutzung verursacht werden

Ihre Geschäftsräume sind mit einer Alarmanlage ausgestattet, die gewartet wird. Die Wartungskosten dürfen Sie nicht auf die Wohnungsmieter umlegen.

Nachteilig: Umlage nach Wohnfläche

Bei Leerständen in einem Objekt verteilen Sie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter beziehungsweise Wohnungen. Soweit eine Verteilung der Kosten nach gemessenem Verbrauch zu erfolgen hat, entstehen für die leer stehenden Wohnungen keine Kosten.

Im Fall einer Kostenverteilung nach „Köpfen“ setzen Sie bei diesen Wohnungen eine „Null“ an.

Dagegen wehrt sich der Deutsche Mieterbund. Er meint, es sei mindestens 1 Person einzusetzen. Entsprechende Urteile gibt es aber nicht. Problematisch ist für Sie jedoch die Umlage nach der anteiligen Wohnfläche.

Die Leerstände haben Sie bei der Abrechnung genauso mit einzubeziehen wie vermietete Wohnungen. Folge: Sie zahlen für Ihre nicht vermieteten Wohnungen.

Im Einzelfall können Sie einen Anspruch auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels haben (BGH, Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/05).

Beachten Sie aber bitte, dass es sich hierbei um Ausnahmefälle handelt. Nur bei einem nicht von Ihnen zu vertretenden Leerstand kommt eine Anpassung in Betracht. Insbesondere haben Sie Ihre Abänderungswünsche entweder einvernehmlich zu vereinbaren oder gerichtlich durchzusetzen.

Erst dann können Sie eine entsprechende Korrektur der Abrechnung vornehmen.

9. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.