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Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters

Eine gute Verwaltung ist Gold wert und ganz sicher im Interesse eines jeden Mieters und Vermieters. Was aber sind die Pflichten und Geschäftsbefugnisse eines Hausverwalters?

Pflichten und Geschäftsführungsbefugnisse des Hausverwalters

Die grundsätzlichen Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es ist ausreichend, wenn der Vertrag auf das Gesetz verweist.

Beispiel: „Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus §§ 20 bis 28 WEG, aus der Gemeinschaftsordnung und aus den Regelungen dieses Verwaltervertrages.

Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist.“

Der Verwalter hat Ihnen und den übrigen Eigentümern gegenüber laut Wohnungseigentumsgesetz folgende Pflichten und Geschäftsführungsbefugnisse:

  • Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder;
  • Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer;
  • Überwachung der Hausordnung;
  • Veranlassung von Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Einzelabrechnung;
  • Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen durch erforderliche Maßnahmen.

Welche gesetzlichen Pflichten der Verwalter insbesondere erfüllen muss

Damit die Eigentümergemeinschaft die Geschäftsführung des Verwalters kontrollieren kann, ist es notwendig, dass der Verwalter einen jährlichen Wirtschaftsplan erstellt und nach Ablauf des Jahres eine Jahresabrechnung in einer Eigentümerversammlung vorlegt.

Durchführung von Beschlüssen

Der Verwalter ist zudem verpflichtet, alle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen.


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Den Umfang der Durchführung bestimmen die Wohnungseigentümer durch den Inhalt des Beschlusses. Das Gleiche gilt für die Überwachung der Hausordnung.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Verträge über außergewöhnliche, nicht dringliche Maßnahmen, die mit hohen Kosten verbunden sind – beispielsweise die Instandsetzung von Aufzügen, Fassaden, Fenstern – kann der Verwalter nicht ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer abschließen.

Das Gleiche gilt für Verträge mit langjähriger Laufzeit, etwa über die Wartung des Fahrstuhls oder des Dachs oder die Installation einer digitalen Fernsehempfangsanlage.

Kleinere oder notwendige Reparaturen, oder sonstige Maßnahmen geringeren Umfangs, kann der Verwalter aber auch ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer nach Auffassung der Gerichte veranlassen.

Allerdings ist auch hier eine eindeutige vertragliche Regelung hilfreich.

Beispiel: „Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen vorzubereiten und dabei gegebenenfalls mehrere Kostenvoranschläge einzuholen.

Die entsprechenden Verträge sind erst nach Beschluss der Eigentümerversammlung abzuschließen und zu überwachen. Dringliche Maßnahmen und solche mit einem geringen Aufwand (bis 100 Euro) darf der Verwalter selbstständig durchführen“.

Eine Unterscheidung der Art der Maßnahmen ist sinnvoll, weil die Wohnungseigentümer nur schwer einschätzen können, wann der Verwalter die zulässige Grenze überschreitet. Eine klare Regelung im Verwaltervertrag ist deshalb empfehlenswert.

Beispiel: „Der Verwalter ist beauftragt und berechtigt, mit Wirkung für die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen.

Im Innenverhältnis ist er jedoch – abgesehen von dringenden Angelegenheiten oder solchen mit geringem Aufwand und Geschäften der laufenden Verwaltung – verpflichtet, die Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen.

Dienstleistungs-, Wartungs- und Pflegeverträge sind nur nach Ermächtigung durch die Eigentümerversammlung abzuschließen“.

Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder

Der Verwalter ist verpflichtet, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten.

Er muss deshalb im Namen der Wohnungseigentümer ein Konto für die gemeinschaftlichen Gelder eröffnen, weil er andernfalls seiner Verpflichtung nicht nachkommen könnte.

Der Verwalter ist aber nicht berechtigt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer Kredite in deren Namen aufzunehmen.

1. Juni 2011

Von: David Gerginov. Über den Autor

Die Welt der Finanzen und der Politik hat David Gerginov von jeher fasziniert. Aber auch das Weitergeben von wichtigen Informationen und Hintergrundwissen ist ihm wichtig. Mit seinen Beiträgen möchte er Lesern wichtige Fakten vermitteln und bei der Vertiefung des eigenen Wissens helfen.