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Verfahren der Verkehrswertermittlung von Immobilien im Überblick

Wenn Sie sich mit Immobilien befassen, eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, dann stoßen Sie früher oder später auf die drei gängigen Wertermittlungsverfahren.

Was Ihre Immobilie wert ist, das ist in Deutschland und Europa geregelt und zwar in eigenen Gesetzen.

Von Preisen und Werten

– oder warum ein Investor die Wahl des Wertermittlungsverfahrens nicht vom Gebäude abhängig macht.

Im wesentlichen gibt es in Deutschland drei amtliche Verfahren der Wertermittlung:

  • das Sachwertverfahren, das sich an der Substanz orientiert
  • das Vergleichswertverfahren, das sich auf Marktpreise stützt
  • das Ertragswertverfahren, welche den Fokus auf die  Rückflüsse legen

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Das Discounted Cashflow Verfahren (DCF) ist dem Grunde nach eine Variante des klassischen Ertragswertverfahrens.

Die einzelnen Verfahren der Wertermittlung sind in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) erläutert und geregelt.

Vereinfacht gesagt, kommt das Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, meist in Kombination mit dem Vergleichswertverfahren. Überhaupt werden bei Gutachten in der Regel mindestens zwei Verfahren angewendet, um den Wert des jeweils gewählten Hauptverfahrens zu prüfen und zu bestätigen.

Für Eigentumswohnungen werden regelmäßig Vergleichswert und Ertragswertverfahren herangezogen. Gleiches gilt in umgekehrter Gewichtung für Mehrfamilienhäuser.

Im Detail gibt es eine Vielzahl von Anpassungsfaktoren um eine entsprechende Genauigkeit zu erhalten.

Mein Tipp: Wenn Sie die verschiedenen Arten der Wertermittlung genauer kennenlernen wollen hilft die Wikipedia oder eine persönliche Einführung vom Sachverständigen oder Honorarberater Ihres Vertrauens.

Die Wertermittlungsverfahren aus der Sicht von Immobilien Investoren

Private Investoren bedienen sich häufig einfacher Faustformeln oder Vervielfältiger, um den Preis einer Immobilie zu bestimmen. An dieser Stelle gibt es einen ganz wesentlichen Unterschied zwischen dem Investor und dem Sachverständigen.

Für einen Investor ist die Immobilie vor allem dann interessant, wenn er weniger bezahlen muß, als die Immobilie wert ist. Der Sachverständige versucht, einen neutralen Wert zu ermitteln.

Während der Investor sich eher in den Extremen eines Marktes bewegt, ist es für den Sachverständigen wichtig eine allgemeingültige Aussage zu treffen – unabhängig von persönlichen Präferenzen der Marktteilnehmer.

Der Investor dagegen versucht möglichst günstig einzukaufen und möglichst teuer weiterzuverkaufen.

Im professionellen Investorenumfeld und international sind praktisch ausschließlich Ertragswertverfahren im Einsatz.

Als Investor ist insofern durchaus auch für ein Reihenhaus zur Vermietung die Wertermittlung über ein Ertragswertverfahren denkbar und sinnvoll. Er hat schließlich keinen öffentlichen Auftrag und ist damit frei in der Wahl seiner Werkzeuge.

Mein Tipp: Ein Verkehrswertgutachten ist eine nützliche Informationsquelle und enthält Daten, die Ihnen als Außenstehender schwer zugänglich sind, wie z. B. die amtlichen Kaufpreissammlungen. Ein Gutachten kann allerdings eine betriebswirtschaftliche Investitionsrechnung nicht ersetzen.

1. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.