MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Die Vorteile eines Immobilienerwerbs

Gerade in der heutigen Zeit gibt es kaum eine wertbeständigere Anlage als eine Immobilie, sofern sich diese an einem guten Standort befindet.

Erwerben Sie eine Immobilie an einem guten Standort, so ist deren Vermietbarkeit in der Regel gewährleistet und unterliegt keiner Konjunkturschwäche.

Natürlich bringt Ihnen eine Immobilie neben der Rendite weitere Vorteile wie etwa Steuervorteile, langfristig steigende Mieteinnahmen oder einen möglichen Wertzuwachs.

Aber auch wenn sich diese Vorteile unbestritten gut anhören, ist es nicht immer ganz so einfach, Vorteile aus einem Immobilienerwerb zu ziehen. Denn jede Immobilie erfordert Wartung und Pflege und irgendwann werden auch größere Renovierungen und Reparaturen erforderlich.

Zudem müssen Sie in der Regel ein Hypothekendarlehen über lange Zeit hinweg abbezahlen. Und auch den unerwünschten Fall, dass zeitweise die Mietzahlungen ausfallen, planen Sie in Ihre Kalkulation ein.

Um abzuschätzen, ob eine Immobilie für Sie als „Betongold“ tatsächlich rentabel ist, müssen Sie die folgenden Faktoren berücksichtigen:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten des Immobilienerwerbs
  • Finanzierungskosten
  • Steuervorteile
  • laufende Kosten

Diese Nebenkosten fallen bei jedem Immobilienerwerb an

Bei jedem Immobilienkauf müssen Sie folgende Nebenkosten einplanen, um im Nachhinein unliebsame Überraschungen zu vermeiden:

  • Grunderwerbsteuer

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • Kosten für Notar und Grundbucheintragung
  • gegebenenfalls Maklerkosten.

Diese Kosten machen ca. 10 bis 15% des Kaufpreises aus. Die Grund erwerbsteuer beträgt in den meisten Bundesländern 3,5% des Kaufpreises.

In Berlin sind es allerdings 4,5%. Für die Kosten für Notar und Grund buchamt müssen Sie rund 1,5% des Kaufpreises veranschlagen. Wurde Ihre Immobilie von einem Makler vermittelt, müssen Sie eine Maklerprovision zahlen, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt.

In manchen Teilen Deutschlands sind Provisionen von bis zu 7% üblich, andernorts fallen nur 3%, jeweils plus Mehrwertsteuer, an.

Sicherlich sind der Effektivzins und die Höhe der Tilgung die wesentlichen Faktoren Ihrer Immobilienfinanzierung.

Unterschiede zwischen den Banken

Beachten Sie aber darüber hinaus, dass im Effektivzins nicht alle Finanzierungskosten enthalten sind. Manche Banken berechnen etwa Schätz kosten.

Erhebliche Unterschiede gibt es außerdem bei Bereitstellungszinsen. Verzögert sich die Fertigstellung Ihrer Immobilie und benötigen Sie das bereits abgeschlossene Darlehen daher später als geplant, wird die Bank für diesen Zeitraum Bereitstellungszinsen verlangen.

Manche Banken berechnen schon ab dem 2. Monat nach der Darlehenszusage einen Zinssatz von 0,25%, wenn das Darlehen noch nicht ausgezahlt ist. Bei anderen Banken gibt es eine zinsfreie Karenzzeit von 6 und gelegentlich sogar 12 Monaten.

In der Praxis bedeuten die zusätzlichen Finanzierungskosten für Sie: Ihr Darlehensgeber weist im Darlehens vertrag den Effektivzins aus.

Tatsächlich fällt die von Ihnen zu zahlende monatliche Rate für den Zins aber etwas höher aus als der reine Effektivzins. Bei einer knappen Finanzierung kann das durchaus belastend für Sie sein.

Die Finanzierungsnebenkosten, die in der sogenannten Preisganabenverordnung (PangV) vorgeschrieben sind, können von Kreditinstitut zu Kreditinstitut sehr unterschiedlich ausfallen.

Nach Nebenkosten erkundigen

Erkundigen Sie sich daher bei Ihrem finanzierenden Kreditinstitut unbedingt nach den anfallenden Nebenkosten.

Sofern diese für Sie nicht durchschaubar sind, lassen Sie sich von Ihrer Bank zusätzlich den Gesamteffektivzins oder den sogenannten tatsächlichen Effektivzins ausrechnen.

In diesem sind nämlich sämtliche anfallenden Nebenkosten enthalten und erlauben Ihnen einen tatsächlichen Überblick über Ihre Finanzierungskosten.

Hinweis: Verlangen Sie unbedingt, dass Ihr Kreditinstitut Ihnen vor Vertragsabschluss nochmals sämtliche Nebenkosten detailliert und individuell für Ihren Kreditbetrag auflistet.

Diese steuerlichen Vorteile können Sie in Ihre Kalkulation einrechnen

Wie Sie sicher wissen, können Sie beim Erwerb einer Immobilie zwecks Vermietung Steuern sparen. Berücksichtigen Sie die folgenden Kostenarten steuerlich:

  • Abschreibungen
  • Darlehenszinsen
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • laufende Betriebskosten

Als Bauherr von neuen Objekten sowie als Erwerber von gebrauchten Immobilien können Sie die Abschreibungssätze der linearen AfA (lineare Absetzung für Abnutzung) absetzen.

Wenn Sie ein altes Gebäude erwerben, das vor 1925 errichtet wurde, gilt ein 40 Jahre lang gleichbleibender Abschreibungssatz von 2,5%.

Gebäude, die ab 1925 errichtet wurden, können Sie 50 Jahre lang mit jeweils 2% ab – schreiben. Das gilt selbstverständlich nur für vermietete, nicht für selbst genutzte Immobilien.

Auch Darlehenszinsen können Sie vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Die Tilgung ist dagegen nicht abzugsfähig.

Auch die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungskosten können ebenso wie die laufenden Betriebskosten steuerlich berücksichtigt werden.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.