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Die Wege zur Mieterhöhung

Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, hierin sind sich alle Fachleute einig:

Die energetische Sanierung von Gebäuden gewinnt immer mehr an Bedeutung.

Die Energiepreise steigen weiter, die Ressourcen werden knapper und nicht zuletzt nehmen Klimakatastrophen zu.

Aus diesen Gründen steht die klima- und umweltfreundliche Modernisierung von Gebäuden weiterhin an der Spitze der politischen Themen unseres Landes.

Vermieter spielen zentrale Rolle

Klar, dass die Vermieter bei der Umsetzung dieser energiepolitischen Ziele eine zentrale Rolle spielen und spielen müssen.

Aber nicht nur durch verschärfte gesetzliche Vorgaben, die uns Vermietern oftmals eine Last sind, will man sie mit ins Boot holen.

Auch zahlreiche öffentliche Förderprogramme stehen zur Verfügung, damit wir die Energieeinsparung in Gebäuden vorantreiben.

Besonders erfreulich ist es, dass nun auch unter Richtern die Erkenntnis zunimmt, dass Vermieter nur dann für Modernisierungsmaßnahmen gewonnen werden können, wenn sich die Maßnahmen auch unter dem Strich finanziell rechnen.

Inzwischen gibt es einige Urteile, die Vermietern die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung erleichtern.

5 Punkte müssen Sie berücksichtigen

Ist die Modernisierung abgeschlossen, können Sie Ihren Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete auffordern – wiederum in Textform, wie bei der Modernisierungsankündigung.

Voraussetzung für die Wirksamkeit Ihrer Mietererhöhung ist, dass Sie Ihrem Mieter die Berechnung genau erläutern. Es muss erkennbar sein,

  • dass es sich um eine Modernisierung handelt, beispielsweise durch Maßnahmen zur Energieeinsparung.

Am besten geben Sie hier die alten und die neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Bauteile an. Je niedriger der Koeffizient, umso größer ist die Wärmedämmung.

  • wie Sie bei einer gemischten Maßnahme (Instandsetzung mit Modernisierung) die Kosten der Instandsetzung herausgerechnet haben.

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Tipp: Fordern Sie Alternativangebote an

Lassen Sie sich am besten bei Ihren Kostenvoranschlägen gleich Alternativangebote erstellen:

  • einerseits eine „Minimalversion“, also die reine Instandhaltung,
  • andererseits eine „Vollversion“, also die gesamten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Auf diese Weise können Sie leichter begründen, welche Kosten Sie in Ihrer Miethöherechnung für die ersparte Instandhaltung abgezogen haben.

Ihr Mieter muss auch wissen,

  • wie Sie Drittmittel berücksichtigt haben.
  • wie Sie die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt haben.
  • wie sich die neue Miete berechnet.

Ihr Mieter muss die neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang Ihres Mieterhöhungsschreibens zahlen.

Wenn Sie Ihr Schreiben Mitte Oktober dem Mieter übersenden, wird die neue Miethöhe Anfang Januar des nächsten Jahres fällig.

Ausnahme: Hatten Sie Ihrem Mieter die zu erwartende Miethöhe nicht rechtzeitig vor Baubeginn mitgeteilt oder überschreitet sie nun den angekündigten Betrag um mehr als 10%, dann verschiebt sich der Fälligkeitszeitpunkt um 6 Monate nach hinten.

Das Gleiche gilt, wenn Sie die Modernisierung gar nicht angekündigt haben.

Im Beispiel muss der Mieter die höhere Miete dann erst ab Juli des nächsten Jahres zahlen.

Wählen Sie den für sich günstigsten Weg

Zur Mieterhöhung stehen Ihnen 4 verschiedene Möglichkeiten offen.

Neben der besonderen Mieterhöhungsmöglichkeit nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) können Sie die ganz normale Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nutzen.

Und das Beste: Sie dürfen sogar beide Erhöhungsmöglichkeiten miteinander kombinieren. Prüfen Sie selbst, was sich in Ihrem Fall am meisten lohnt.

Leserfrage

Ich möchte an meinem Mietshaus eine Wärmedämmung anbringen lassen.

Wie muss ich die Kosten bei der anschließenden Modernisierungs-Mieterhöhung auf die einzelnen Mietparteien umlegen?

Grundsätzlich ist die Mieterhöhung für jede Wohnung nach den Kosten zu berechnen, die für die konkrete Wohnung aufgewendet werden.

Viele Modernisierungsarbeiten kommen aber mehreren oder sogar allen Wohnungen zugute, so auch Ihre Wärmedämmung.

Für die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungen ist ein Umlageschlüssel nicht gesetzlich vorgegeben.

Wählen Sie einen sachgerechten Verteilungsschlüssel

Es liegt also an Ihnen, einen sachgerechten Maßstab für die Kostenverteilung festzulegen.

Fast immer bietet es sich an, die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen modernisierten Wohnung zur insgesamt modernisierten Fläche aufzuteilen.

Der Verteilungsschlüssel ist in diesem Fall: Wohnfläche der einzelnen Wohnung in Relation zur Gesamtwohnfläche des Hauses.

Es ist nicht erforderlich und auch nicht praktikabel, danach zu differenzieren, wie viel die einzelne Wohnung von der Wärmedämmung profitiert.

Deshalb können Sie Eckwohnungen und Mittelwohnungen gleichermaßen mit ihrer jeweiligen Wohnfläche ansetzen.

Sogar wenn eine Wärmedämmung nur im Bereich einer Mansardenwohnung erfolgt, dürfen die Kosten auf alle Mieter des Hauses nach der Wohnfläche umgelegt werden, entschied das Amtsgericht Münster (AG Münster, Urteil v. 17.06.09, Az. 1061/08).

3. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.