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Gerichtsurteile: Welche Schönheitsreparaturklauseln noch wirksam sind

Wenn Ihr Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält, ist Vorsicht geboten: Manche Vermieter verwenden seit Jahren immer wieder die gleichen Vertragsformulare. Die Schönheitsreparaturklauseln in diesen Formularen sind inzwischen aber oft veraltet und unwirksam.

Auch eigenmächtige Ergänzungen vorgedruckter Klauseln führen in der Praxis schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel. Die Folge: Die Renovierungsregelung gilt als nicht vereinbart. Damit sind wieder Sie als Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Wir haben für Sie einmal die wichtigsten Urteile gesammelt und aufgelistet:

Die wichtigsten Gerichtsurteile zu Schönheitsreparaturen:

So lautet die Schönheitsreparaturklausel

Sie ist wirksam (B

oder unwirksam 8

Dies ist nach der aktuellen Rechtsprechung zu beachten

Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

  
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie etwa das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu las- sen.“

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Die Formulierung kann dahin verstanden werden, dass der Mieter die Renovierung nicht selbst vornehmen darf, sondern sie in Auftrag geben, also einen Fachbetrieb einschalten muss. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen. Fachhandwerkerklauseln sind unzulässig (BGH, Urteil v. 09.06.10, Az. VIII ZR 294/09).
„1. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Miet- beginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: (Es folgt der übliche Fristenplan.)3. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.“

(B


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Zulässig sind Schönheits- reparaturklauseln, die dem Mieter die Möglichkeit lassen, bei Fristablauf nachzuweisen, dass noch gar kein Renovierungsbedarf besteht, also einen sogenannten weichen Fristenplan beinhalten (BGH, Urteil v. 26.09.07, Az. VIII ZR 143/06).
„Schönheitsreparaturen sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach 3 Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach 5 Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach 7 Jahren zu tätigen.“

(B

Zulässiger weicher Fristenplan. Es genügt der dezente einschränkende Zusatz, dass die Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“ in den genannten Zeitabständen fällig sind (BGH, Urteil v. 13.07.05, Az. VIII ZR 351/04).
„1. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf der Regelfristen aus- zuführen.2. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.“

(B

Der Mieter wird nicht unangemessen benachteiligt, weil deutlich wird, dass der Vermieter bei seiner Entscheidung den Zustand der einzelnen Räume berücksichtigen muss (BGH, Ur- teil v. 16.02.05, Az. VIII ZR 48/04).
„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen: (Es folgt der 3-5-7-Fristenplan.)“

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Unwirksam ist ein starrer Fristenplan: Nach dem Wortlaut müsste der Mieter hier nach Fristablauf auf jeden Fall renovieren, auch wenn kein konkreter Renovierungsbedarf besteht (BGH, Urteile v. 05.04.06, Az. VIII ZR 152/05 und Az. VIII ZR 106/05).
„Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nach folgenden Regelfristen durchzuführen: (Es folgt der 3- 5-7-Fristenplan.)“

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Hier sind zwar Regelfristen vereinbart, aber die Regelung ist unklar, weil der Mieter nicht erkennen kann, in welchen Fällen die Regelfristen nicht zum Tragen kommen (LG Hannover, Ur- teil v. 19.10.05, Az. 12 S 49/05).

Anfangsrenovierung

„Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von 3 Monaten nach Vertrags- beginn durchzuführen.“

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Sie dürfen Ihren Mieter nicht dazu verpflichten, gleich bei seinem Einzug oder kurz darauf die Wohnung auf seine Kosten zu renovieren, denn dann müsste er für Abnutzungen durch seinen Vorgänger auf-kommen. Schönheitsreparaturen dürfen Sie aber nur in einem solchen Umfang auf Ihren Mieter übertragen, wie dies erforderlich ist, um den durch ihn selbst verursachten Grad der Abnutzung der Wohnung auszugleichen (OLG Hamburg, Rechtsentscheid v. 13.09.91, Az. 4 U 201/90).
„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen nach Bedarf auszuführen.“

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Diese Klausel ist unwirksam, wenn Sie dem Mieter die Räume bei Mietbeginn nicht voll- ständig renoviert übergeben. Denn dann wäre der Mieter unzulässigerweise zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet (BGH, Rechtsentscheid v. 02.12.92, Az. VIII ARZ 5/92).
Endrenovierungs- und Rückgabeklauseln
„Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses al-le bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“

(B

Zulässig sind Endrenovierungsklauseln, die den Zustand der Wohnung bei Rückgabe berücksichtigen (BGH, Urteil v. 28.04.04, Az. VIII ZR 230/03).
„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.“

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Unzulässig sind Klauseln, die den Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung verpflichten, bei Mietende Schönheitsreparaturen auszuführen (BGH, Urteil v. 12.09.07, Az. VIII ZR 316/06).
„Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen …“

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Die Beseitigung von Tapeten stellt eine unzulässige Endrenovierungsverpflichtung dar, auch wenn der Mieter hier nur einige Renovierungsarbeiten durchführen muss. Folge: Die gesamte Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam (BGH, Urteile v. 05.04.06, Az. VIII ZR 152/05 und Az. VIII ZR 109/05).

Klauseln zur Ausführungsart, sogenannte Farbwahlklauseln

„Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben wer- den.“

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Die Klausel schreibt dem Mieter nur vor, wie er die Holzteile bei Mietende zurückzugeben hat. Außerdem lässt sie dem Mieter einen gewissen Gestaltungsspielraum, da neben der Farbe „Weiß“ auch „helle Farbtöne“ zugelassen werden. Hierin liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (BGH, Urteil v. 22.10.08, Az. VIII ZR 283/07).
„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens (Vermieters) von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“

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Die Vorgabe, dass der Mieter bei Renovierungen während der Mietzeit nur mit Zustimmung von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil v. 28.03.07, Az. VIII ZR 199/06).
„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

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Für Schönheitsreparaturen, die der Mieter während der Mietzeit ausführt, dürfen Sie ihm keine Vorschriften hinsichtlich der zu wählenden Farben machen. Ei ne „Farbwahlklausel“ mit Geltung für die gesamte Mietzeit ist unwirksam (BGH, Urteil v. 18.06.08, Az. VIII ZR 224/07).
„Schönheitsreparaturen um fassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farb- tönen.“

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Die Klausel ist unwirksam, weil sie dem Mieter auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit eine bestimmte Farbwahl („in neutralen Farbtönen“) vorschreibt. Obwohl ihm ein gewisser Spielraum gelassen wird, beschränkt sie ihn des- halb in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs. Dies führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).
„Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: (…) das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wisch- festen Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

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Das „Weißen“ der Decken kann dahin verstanden werden, dass der Mieter bei seinen Schönheitsreparaturen auf die Farbe Weiß festgelegt ist. Eine solche Farbvorgabe für Renovierungen während der Mietzeit ist unwirksam (BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZR 344/08).
„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren.“

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Obwohl die Farbe Weiß hier nicht für Decken und Wände, sondern nur für Fenster und Türen vorgegeben ist, sehen die Richter hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Das Interesse des Vermieters, Innentüren und die Innenseiten der Fenster während der Mietzeit einheitlich weiß zu halten, wird nicht anerkannt (BGH, Urteil v. 20.01.10, Az. VIII ZR 50/09).
„Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden.“

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Die Formulierung „übliche Ausführungsart“ ist zu unbestimmt. Der Mieter kann nicht deutlich genug erkennen, bei welchen Renovierungsmaßnahmen er die Zustimmung des Vermieters benötigt. Da das Zustimmungserfordernis außerdem auch während der Mietzeit gelten soll, ist die Klausel unwirksam (BGH, Beschluss v. 14.12.10, Az. VIII ZR 143/10).
„Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein.“

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Der Mieter darf auch bei Rückgabe der Wohnung nicht auf die Farbe Weiß festgelegt wer- den. Ihm muss immer ein gewisser Spielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung seiner Wohnung gelassen werden (BGH, Beschluss v. 14.12.10, Az. VIII ZR 198/10).

 

14. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.