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Die wichtigsten Mieterhöhungsklauseln

Mieterhöhungen sind für Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Standardmäßig finden Mieterhöhungen bei Modernisierungsmaßnahmen statt oder aber regelmäßig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Es gibt aber alternativ noch zwei andere Wege, wie Vermieter die Miethöhe anpassen können.

Indexmiete – eine Möglichkeit zur Mieterhöhung

Im Mietvertrag können Vermieter eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren. Andere Vereinbarungen sind jedoch unwirksam. Zu beachten ist aber, dass eine Indexmiete nicht nur zu einer Erhöhung, sondern auch zu einer Reduzierung der Miete führen kann.

Maßstab für die Miethöhe ist dabei der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland. Steigt dieser Index, steigt auch die Miete – und umgekehrt.

Muster für eine Indexmiete:


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„Die Parteien vereinbaren eine Indexmiete. Ausgangspunkt ist der Index für den Monat April 2015. Steigt oder fällt ab Vertragsbeginn der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, kann jeder Vertragsteil eine der prozentualen Indexänderung entsprechende Anpassung der Miete verlangen. Die Miete muss jedoch, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Das gleiche gilt, wenn und sooft nach einer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete der Index steigt oder fällt.

Die Änderung der Miete hat durch schriftliche Erklärung geltend gemacht zu werden. Dabei ist die jeweils eingetretene Änderung des vereinbarten Indexes anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Im Laufe der Geltungsdauer dieser Vereinbarung kann eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Änderungen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Erhöhungen der Miete nach § 558 BGB sind ausgeschlossen.“

Staffelmiete – eine weitere Möglichkeit zur Erhöhung der Miete

Aber auch eine Staffelmiete ist möglich. Eine Staffelmiete beinhaltet eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter darüber mehrere zukünftige Mieterhöhungen vorzunehmen. Damit so eine Vereinbarung der Staffelmiete auch rechtmäßig ist, müssen die erhöhten Mietkosten bzw. der Betrag der Mieterhöhung sowie das Datum, an dem die Erhöhung in Kraft treten soll, in der Vereinbarung festgesetzt werden.

Aber Achtung: Lediglich prozentuale Erhöhungen der Miete sind dabei nicht erlaubt. Außerdem muss zwischen den Erhöhungsphasen die Miete immer ein Jahr unverändert bleiben. Für die Vereinbarung einer Staffelmiete kann die folgende Formulierung verwendet werden:

„Die Parteien vereinbaren eine Staffelmiete. Damit sind alle anderen Mieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen, mit Ausnahme der Anpassung der Betriebskosten. Die oben vereinbarte Nettokaltmiete erhöht sich jährlich

ab dem __________ auf __________ Euro,

ab dem __________ auf __________ Euro,

ab dem __________ auf __________ Euro, …“

Fazit: Man sieht also: Nicht nur Modernisierungsmaßnahmen und Vergleichsmieten rechtfertigen eine Mieterhöhung.

28. April 2015

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