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Forward-Darlehen: Die Zinsen von heute für das Traumhaus von morgen

Zu keinem Zeitpunkt in der Vergangenheit waren die Zinsen für die Baufinanzierung niedrig wie heute. Aus diesem Grund feiern sogenannte Forward-Darlehen derzeit Hochkonjunktur. Für die Anschlussfinanzierung stellt ein Forward-Darlehen häufig die bessere Lösung dar als eine Umschuldung.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Bedingt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Darlehen so günstig zu haben wie nie zuvor. Mittelfristig gehen Finanzexperten jedoch davon aus, dass die Politik des billigen Geldes der EZB endet – und die Baufinanzierung wieder teurer wird.

Damit stellt sich für viele Baufinanzierer die Frage, ob sich der Umstieg auf ein niedriger verzinstes Darlehen lohnt, da für das bisherige Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss – oder ob nicht ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden sollte.

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um einen Kredit mit langfristig festgeschriebenen Zinsen. Im Grunde handelt es sich um einen spekulativen Vorgang: der Kreditnehmer schließt jetzt ein Anschlussdarlehen in Form eines Forward-Darlehens ab, in der Hoffnung, dass der Zinssatz in der Zukunft höher sein wird als zum gegenwärtigen Zeitpunkt.

Das Forward-Darlehen wird erst nach der sogenannten Forward-Periode – damit ist die Zeit zwischen dem Vertragsabschluss in der Gegenwart und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Kredits gemeint – wirksam.


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Je länger die Forward-Periode, desto höher ist der Zinsaufschlag (der sogenannte Forward-Aufschlag) – schließlich verlangt die Bank einen Ausgleich für das Risiko steigender Kapitalmarktzinsen. In der Regel liegt die Mindesthöhe des Darlehens bei 50.000 Euro, die Tilgung ist zu den bei der Baufinanzierung üblichen Konditionen möglich.

Für wen lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich insbesondere, wenn die Zinsbindung in nächster Zeit ausläuft und der Kreditnehmer noch von den niedrigen Zinsen profitieren möchte. Schließlich werden – im Gegensatz zur normalen Anschlussfinanzierung – schon heute Zinssatz und Monatsrate für das Darlehen verbindlich vereinbart.

Damit ist das Forward-Darlehen das ideale Finanzwerkzeug für sämtliche Baufinanzierungs- und Umschuldungsvorhaben. Die Mindest- Darlehenshöhe liegt in aller Regel bei 50.000 Euro. Tilgung und Tilgungsaussetzung sind im Rahmen der üblichen Bedingungen für Baufinanzierungen möglich.

Gegenüber einer Umschuldung bietet das Forward-Darlehen zahlreiche Vorteile. So kann der Kreditnehmer relativ einfach den Effektivzins des Darlehens ausrechnen – und damit die Chancen und Risiken kalkulierbar halten.

Wenn etwa die Zinsen des Darlehens bei einer Laufzeit von fünf Jahren auf fünf Prozent festgelegt wurden, dann hat sich Forward-Darlehen dann gelohnt, wenn die Zinsen über fünf Prozent liegen. Bei der Umschuldung hingegen sind komplizierte Berechnungen vonnöten.

Darüber hinaus kann ein Forward-Darlehen von verschiedenen Anbietern in Anspruch genommen werden. Bei einer Umschuldung ist der Kreditnehmer von seiner Bank abhängig – das Geldhaus hat in der Regel ein großes Interesse daran, dass die Anschlussfinanzierung bei ihr getätigt wird.

Was gilt es beim Forward-Darlehen zu beachten?

Das Forward-Darlehen muss in jedem Fall abgenommen werden, selbst wenn der Zinssatz zum Zeitpunkt der Abnahme noch günstiger geworden ist. Im Falle der Nicht-Abnahme droht die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

In dieser Hinsicht kann es sich insbesondere als problematisch erweisen, wenn die Immobilie, für die das Forward-Darlehen gedacht war, verkauft werden muss. Dann wird sowohl eine Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen als auch eine Nichtabnahme-Entschädigung für das Forward-Darlehen fällig.

In einigen Fallbeispielen mit extrem kurzer Laufzeit (12 bis 18 Monate) kann sich sogar ein gewöhnliches Darlehen als günstiger erweisen, da keine oder nur sehr niedrige Bereitstellungszinsen anfallen.

Beim Forward-Darlehen wird der Forward-Aufschlag für die gesamte Laufzeit des Darlehens fällig. Doch da das Darlehen in der Regel über einen längeren Zeitraum (fünf bis 15 Jahre) fixiert wird, steht dieser Art der Anschlussfinanzierung nichts mehr im Wege.

20. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Markus Müller
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.