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Diese 7 Punkte sollten Vermieter in jedem Mietvertrag regeln

Wie rentabel die vermietete Immobilie ist, bestimmt sich vor allem nach dem Mietvertrag. Und da müssen Vermieter wachsam sein. Vorweg: Vermieter sollten auf jeden Fall für einen Wohnraum- oder Geschäftsraummietvertrag einen Vertragsvordruck verwenden. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass es sich um einen aktuellen Vordruck handelt.

Die im Vertragsformular verwandten Bedingungen sollten möglichst nicht abgewandelt werden. Auch „selbstgestrickte“ Formulierungen, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, sind häufig unwirksam. Viele Vermieter und Mietverwalter schießen sich auf diese Weise teure „Eigentore“.

1. Mietsache und Mietdauer

Im Mietvertrag sollte eine genaue Beschreibung des zu vermietenden Objekts mit sämtlichen Nebenräumen und Nebenflächen vorgenommen werden. Aber auch die Mietdauer oder ein Kündigungsausschluss sollte natürlich unbedingt vereinbart werden.

Beispielformulierung

Es werden die Büroflächen im Haus XY-Straße 5 in Bielefeld, 1. OG rechts, in der Anlage 1 farblich markiert, nebst dem Kellerraum Nr. 3, in der Anlage 2 farblich markiert, nebst den Stellplätzen Nr. 5 bis 8, in der Anlage 3 farblich markiert, bis zum 31. Oktober 2019 vermietet.

2. Miethöhe und Fälligkeit

Weiterhin gehört zu den wesentlichsten Punkten auch, dass man als Vermieter eine Vereinbarung über die Miethöhe, deren Fälligkeit und gegebenenfalls Mieterhöhungen vereinbart. Wird die Fälligkeit nicht geregelt, so schuldet der Mieter bis zum Ablauf des 3. Werktags eines jeden Monats im Voraus (§ 556b BGB).

Bitte beachten: Auf Grundlage des Gesetzes zur „Mietpreisbremse“ wird die Neuvertragsmiete vielerorts durch Rechtsverordnungen bald beschränkt sein. Gegebenenfalls darf die Miete für eine Wohnung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Dies gilt ausnahmsweise nicht

  • für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden;
  • für Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermietet werden;
  • wenn bereits der Vormieter eine Miete geschuldet hat, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

3. Betriebskosten

Besonders wichtig ist eine Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten. Falls man diesen Punkt nicht regeln würde, wären diese Kosten in der Grundmiete enthalten. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Etwas anderes gilt nur, wenn diese Verpflichtung auf die Mieter durch eine Vereinbarung übertragen werden.

Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die folgenden Kosten als Betriebskosten umlagefähig:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Kosten der Heizung
  • Kosten der Warmwasserversorgung
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege

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  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten: Kosten für Pförtnerdienst, Müllschlucker, Feuerlöscher, Blitzableiter, die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Dachrinnenheizungen, die Wartung von Abflussrohren und Gullis, die Wartung der Elektroanlagen und der Lüftungsanlagen, Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad und Hobbyräume.

Vorteil: Diese Betriebskosten brauchen Vermieter nicht aufzuzählen. Es reicht, wenn im Mietvertrag darauf verwiesen wird, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung zu zahlen hat (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06).

Ausnahme: Die „sonstigen Betriebskosten“ müssen namentlich im Mietvertrag angegeben werden (BGH, Urteil v. 07.04.04, Az. VIII ZR 167/03).

Vorteil: Werden Vermieter selbst tätig, dürfen sie dem Mieter ihren Arbeitsaufwand einschließlich der Kosten für Sachmittel berechnen. Und zwar auf der Grundlage der sonst üblicherweise angefallenen Kosten (BGH, Urteil v. 14.11.12, Az. VIII ZR 41/12). Dies betrifft in der Praxis vor allem die Gartenpflege, den Winterdienst und die Hausreinigung.

4. Schönheitsreparaturen

Entsprechendes sollten Vermieter auch bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen beachten. Auch hier sieht das Gesetz vor, dass Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, auch während des Mietverhältnisses übernehmen müssen. Nur durch eine Vereinbarung können diese Verpflichtung den Mietern übertragen werden.

Bitte beachten: Nach geänderter, neuer BGH-Rechtsprechung kann einem Mieter die Pflicht zur Renovierung nur unter der Voraussetzung übertragen werden, wenn und soweit ihm bei Mietbeginn die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben worden ist (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14).

Außerdem ist es jetzt nicht mehr möglich, eine Kostenquotenklausel im Mietvertrag wirksam zu vereinbaren, wonach der Mieter bei nur kurzeitigem Mietverhältnis (fiktive) Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages zeitanteilig zu tragen hat. Dies gilt unabhängig davon, ob die Mietwohnung bei Mietbeginn renoviert oder nicht renoviert gewesen ist (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 21/13).

5. Kleinreparaturklausel

Grundsätzlich fallen Reparaturen dem Vermieter zur Last (§ 535 Abs. 1 BGB), der Mieter hat sie nur zu dulden (§ 555a BGB). Haben Vermieter im Mietvertrag aber eine Kleinreparaturklausel vereinbart, haftet der Mieter in Grenzen für kleinere Schäden auch ohne eigenes Verschulden.

Eine sogenannte Kleinreparaturklausel ist aber nur dann wirksam vereinbart, wenn sie die folgenden 5 Voraussetzungen erfüllt:

  1. Der Höchstbetrag pro Kleinreparatur ist angegeben. Einen maximalen Betrag von 110 € hat das Amtsgericht Würzburg für angemessen gehalten (AG Würzburg, Urteil v. 17.05.10, Az. 13 C 670/10). Andere Gerichte sind weniger großzügig. Mit 85 € sind Vermieter aber auf der sicheren Seite.
  2. Der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen ist angegeben und beträgt maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete.
  3. Die Klausel ist auf solche Teile der Wohnung beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
  4. Der Mieter ist nur zur Zahlung, nicht zur Durchführung der Reparaturarbeiten verpflichtet.
  5. Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.

6. Mietkaution und Mietsicherheit

Zu guter Letzt sollten Vermieter beim Abschuss des Mietvertrags stets an eine Kaution denken. Eine Kaution gibt Vermietern eine finanzielle Sicherheit bei Mietende.

Dauert das Mietverhältnis noch an, dürfen Vermieter die Mietsicherheit nach neuerer Rechtsprechung aber nicht hinsichtlich solcher Forderungen verwerten, die zwischen Vermieter und dem Mieter streitig sind (BGH, Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Eine Mietsicherheit dürfen Vermieter verlangen, wenn sie dies vertraglich vereinbart haben. Die Kaution darf die 3-fache Monatsmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) nicht übersteigen. Die Barkaution darf der Mieter in 3 Monatsraten leisten. Die 1. Rate wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Säumige Raten dürfen Vermieter zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranziehen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Die Mietsicherheit müssen Vermieter zudem bei einem Kreditinstitut mit einem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen grundsätzlich dem Mieter zu. Gleichzeitig erhöhen sie aber auch die Sicherheit des Vermieters.

Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der geleisteten Kaution verlangen. Vermieten müssen dem Mieter dann die betreffende Kontonummer, die vereinbarte Kündigungsfrist sowie die Höhe der tatsächlich gezogenen Zinsen mitteilen. Bis zu diesem Nachweis darf er die Mietkaution zurückbehalten (BGH, Urteil v. 13.12.12, Az. IX ZR 9/12).

Die Leistung der Mietsicherheit ist auch in anderer Weise, insbesondere durch Vorlage einer Bankbürgschaft, zulässig (§ 551 Abs. 3 BGB). Jedoch ist die Barkaution für Vermieter am besten. Nur dann können Vermieter eine Kaution verlangen:

  1. Kautionszahlung nur bei Vereinbarung
  2. Maximal eine 3-fache Monatsmiete
  3. Recht des Mieters, eine Barkaution in 3 Monatsraten zu leisten

7. Unterschriften und Anlagen

Obwohl die Unterschrift des Vermieters und des Mieters erst am Ende des Vertrags stehen, sind sie mit das Wichtigste. Vermieter sollten darauf achten, dass jede Vertragspartei unterschreibt.

Beispiel: Der Vermieter – Herr Müller – schließt einen Mietvertrag mit einem unverheirateten Paar ab. Wenn im Mietvertrag als Vertragspartner beide aufgeführt sind, müssen auch beide unterschreiben. Andernfalls hätte Herr Müller den Vertrag im Zweifel nur mit einem Mieter geschlossen. Das könnte erhebliche Konsequenzen haben. Insbesondere würde Herrn Müller ein Schuldner, der ebenfalls zur Zahlung der Miete verpflichtet wäre, fehlen.

Auf Anlagen zum Mietvertrag sollten Vermieter im Vertrag hinweisen. Sämtliche Anlagen sollten sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter dann zusätzlich unterschrieben und im Mietvertrag sollte sich hierauf bezogen werden. Nur so wahren Vermieter bei langfristigen Mietverträgen rechtssicher die Schriftform.

Beispiele für Anlagen zum Mietvertrag:

  • Hausordnung
  • Reinigungsdienste
  • Plan zur Gartennutzung
  • Plan zur Stellplatznutzung
  • Plan der Wohnung oder der gewerblichen Nutzfläche

Auf Nummer sicher gehen:

  • Verweis auf die Anlage im Mietvertrag
  • Unterschrift auch auf den Anlagen
  • Feste Zusammenheftung von Mietvertrag und Anlagen

14. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.